Comment nous calculons les prix
Tous les prix publiés sur ce site, transmis à la presse ou repris dans nos rapports sortent du même calcul. Cette page le décrit entièrement, pour que vous puissiez le refaire, le vérifier ou le contester.
On peut ne pas être d'accord avec une méthode. On ne devrait jamais avoir à deviner laquelle a été employée.
La source
Nos prix viennent de la base DVF, Demandes de Valeurs Foncières, publiée par la Direction générale des Finances publiques. Chaque ligne correspond à un acte notarié réellement signé, avec son prix, sa date, sa parcelle et la surface du bien. Ce ne sont pas des prix d'annonce, ni des estimations de modèle : ce sont les montants effectivement payés.
La base est publiée deux fois par an et s'enrichit après coup, au fil de l'enregistrement des actes. Une même année peut donc gagner des ventes plusieurs mois après sa première publication, et ses chiffres bouger en conséquence. Nous indiquons le millésime employé partout où nous publions un chiffre.
L'Alsace et la Moselle relèvent du livre foncier et sont absentes de DVF, tout comme Mayotte. Nous ne publions rien pour ces territoires plutôt que d'y afficher des chiffres partiels.
Pour les années antérieures à 2021, nous utilisons les données du CEREMA, qui exploite la même source avec un historique plus long.
Les six règles de calcul
Chacune répond à un biais précis que nous avons rencontré et corrigé.
1. Une vente compte une fois
Un acte peut porter sur plusieurs parcelles : une maison et son jardin, deux lots d'un même immeuble. DVF répète alors le prix total sur chaque ligne. Compter les lignes reviendrait à compter trois ventes à prix plein pour une seule transaction, et à gonfler à la fois les volumes et le prix au m².
Nous regroupons donc les lignes en actes. Le prix au m² d'un acte est son prix total divisé par la surface habitable totale de l'acte.
2. Les ventes mixtes sont écartées
Un acte qui réunit un appartement et un local commercial n'a pas de prix au m² de logement interprétable. Nous l'excluons entièrement plutôt que de tenter d'en isoler la part habitation.
3. Des bornes de surface et de prix
Surface habitable de l'acte comprise entre 20 et 500 m². Le plancher écarte les caves et garages vendus seuls, le plafond les ventes d'immeuble entier, qui feraient passer un immeuble de rapport pour un logement bon marché.
Prix au m² compris entre 1 000 et 50 000 €, et prix total entre 10 000 € et 15 millions. Au-delà de ces bornes, il s'agit presque toujours d'une anomalie de saisie ou d'une vente entre parties liées, pas d'un prix de marché.
4. La médiane, jamais la moyenne
Dans une commune où se vend une propriété d'exception, la moyenne bascule et la médiane non. Nous publions donc la médiane : la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère.
Quand le nombre de ventes est pair, nous prenons la moyenne des deux valeurs centrales. C'est un détail, mais c'est le genre de détail qui fait diverger deux calculs de quelques euros.
5. Un seuil de publication
Nous ne publions un prix de rue qu'à partir de cinq ventes, et nous n'établissons de classement communal qu'à partir de trente ventes par an. En dessous, la médiane se déplace au gré d'une seule transaction et ne décrit plus un marché.
Le nombre de ventes est affiché à côté de chaque prix : une rue documentée par quarante ventes n'a pas la même solidité qu'une rue documentée par six, et vous devez pouvoir en juger.
6. Les évolutions extrêmes sont écartées des classements
Une commune dont le prix médian varie de plus de 40 %en un an n'a généralement pas vu son marché bouger : ce sont les biens vendus qui ont changé de nature, des maisons de bourg une année, des maisons de campagne la suivante.
Ces communes sortent de nos classements, mais nous les signalons plutôt que de les taire, et elles restent dans nos fichiers de données.
Agrégats et comptages
Le prix d'un départementest la médiane des prix communaux pondérée par le nombre de ventes de chaque commune. Sans cette pondération, une commune de trente ventes pèserait autant qu'une préfecture.
Le nombre de ventesannoncé est le nombre d'actes portant sur un logement. Il est légèrement supérieur au nombre d'actes retenus pour calculer la médiane, puisque celle-ci applique en plus les bornes de prix et de surface. Les deux chiffres existent, nous ne les confondons pas.
Un prix de rue ou de commune reste une valeur d'ensemble. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Une seule méthode, vérifiée
Les pages de ce site, les fichiers transmis à la presse et les rapports que nous produisons lisent le même calcul. Ce n'est pas une intention : un contrôle automatique compare, commune par commune et année par année, ce que produit chaque support avec ce que renvoie le service qui alimente les pages publiques. Il échoue si un seul euro diffère, et rien ne part tant qu'il n'est pas au vert.
Ce contrôle existe parce qu'il a manqué. En août 2026, notre méthode de calcul a été corrigée sur le site sans l'être sur l'outil qui produit les bilans départementaux. Pendant trois semaines, une commune a pu afficher un prix dans un communiqué et un autre sur sa propre page. C'est un journaliste qui l'a relevé, pas nous. Les chiffres concernés ont été corrigés et les destinataires informés.
Nous préférons écrire cet épisode ici plutôt que de le passer sous silence. Une méthode ne vaut que par ce qu'elle admet.
Nous contredire
Si un de nos chiffres vous paraît faux, écrivez-nous à contact@terralyse.fr en indiquant la commune et l'année. Nous vérifions et nous corrigeons publiquement s'il y a lieu.
Journalistes : nous fournissons sur demande le fichier complet d'un département, communes et types de biens séparés, au format tableur. La mention attendue est « données Terralyse d'après DVF, DGFiP ».
Voir la méthode appliquée
Chaque page commune affiche ses prix, son nombre de ventes et ses sources.
Les prix par commune