Quel rendement après DPE 2034 ?
Projection 10 ans, sans surprise.
Cashflow année par année, lignes rouges sur les interdictions DPE Loi Climat (G 2025, F 2028, E 2034), coût mise aux normes ADEME/ANIL, dispositifs LLI/Loc'Avantages intégrés.
Tenable, à rénover ou à céder ? La réponse vous est servie avec les chiffres exacts.
Loi Climat & Résilience, 3 dates couperets
À chaque interdiction, les biens deviennent interdits à la location jusqu'à rénovation. Anticipation = rendement préservé.
Source : ADEME + ANIL, fourchette nationale 2025. Le calculateur applique le médian par défaut, ajustable selon devis local.
Votre patrimoine est-il aligné DPE 2034 ?
Projection 10 ans, dispositifs LLI/Loc'Av intégrés, verdict décisionnel par bien. Pilotage clair de votre rendement.
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Qu'est-ce que le risque DPE 2025/2028/2034 sur le rendement locatif ?
Loi Climat & Résilience : interdiction de location DPE G en 2025, F en 2028, E en 2034. Terralyse projette le cashflow année par année avec lignes rouges sur les années d'interdiction (loyer = 0 si non rénové, charges et taxe foncière restent dues). Verdict 4 cas : tenable / OK / rénover (rentable) / céder. Coût mise aux normes ADEME/ANIL : E→D 150-450 €/m² (médian 280), F→D 250-650 €/m² (médian 450), G→D 400-900 €/m² (médian 650).
Pourquoi le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est-il un killer pour les foncières ?
TVA 10 % sur l'acquisition au lieu de 20 % (économie ~5-15 k€/lot) + exonération TFPB 15 ans (économie 22-30 k€/lot). Engagement de location 15 ans avec plafonds Pinel respectés. Cumulable avec les autres avantages SCI/SCPI à l'IS. Le calculateur Terralyse intègre les 3 zones (Abis 18,89 €/m², A 14,03, B1 11,31) et les plafonds revenus locataires par composition foyer.
Loc'Avantages : intéressant pour une foncière ?
Loc'Avantages s'adresse principalement aux particuliers, mais une foncière SCI à l'IR peut bénéficier des décotes LOC1/2/3 (-15/-30/-45 % du loyer marché) avec en contrepartie une réduction d'impôt 15-65 % selon niveau et intermédiation locative. Plus pertinent en complément du LLI sur certains lots qu'en stratégie principale.
Comment Terralyse calcule la projection 10 ans ?
Hypothèses paramétrables : IRL +1,5 %/an (révision annuelle), charges +2,5 %/an, taxe foncière +3 %/an, valorisation immobilière +2 %/an. Tableau année par année avec : loyer net (charges - TF), DPE limite atteinte, coût rénovation si nécessaire, cashflow cumulé, valeur de revente projetée. Tout est éditable, tout est auditable.
Tension locative : comment la lire ?
La tension locative se lit avec trois repères officiels de la commune : la zone ABC (A bis, A, B1, B2, C), la part de logements vacants et le loyer d'annonce médian. Plus la zone est tendue et la vacance basse, plus la relocation est rapide et moins le risque de vacance prolongée est grand.
Peut-on combiner LLI + démembrement temporaire ?
Oui, et c'est l'une des stratégies les plus puissantes pour les foncières institutionnelles. Acquisition LLI en démembrement temporaire (15-20 ans) : la foncière prend la nue-propriété (40-60 % du prix selon barème art. 669 CGI), l'usufruit est cédé à un bailleur social ou intermédiaire. Au terme, retour automatique en pleine propriété sans frais. Calcul intégré dans l'outil Structure de détention.
Patrimoine SCI : peut-on consolider plusieurs biens ?
Sur le tableau de bord Foncière, vous chargez chaque bien en saisie ou via import CSV (à venir). Le rendement consolidé portefeuille s'affiche : cashflow global, exposition DPE 2034, valorisation projetée, répartition par zone fiscale. Pour le moment, l'accès au registre MAJIC/FN3 (qui contient les biens d'une SCI) est réservé aux notaires et géomètres-experts par convention DGFiP, non disponible en SaaS commercial public.
De l'acquisition à la projection 10 ans.
Hypothèses ADEME/ANIL, plafonds Pinel/LLI 2024, Loi Climat & Résilience. 100 % auditable.
Identification bien
Adresse → cadastre IGN, surface, DPE actuel (ADEME), zone fiscale (Abis/A/B1/B2/C), tension locative.
Hypothèses financières
Prix acquisition, loyer mensuel, charges, taxe foncière, prêt en cours. Tout éditable, tout auditable.
Projection 10 ans
IRL +1,5 %/an, charges +2,5 %, TF +3 %, valorisation +2 %. Lignes rouges DPE 2025/2028/2034.
Verdict + dispositifs
tenable / OK / rénover / céder. LLI : TVA 10 % + exo TFPB. Loc'Av : réduction d'impôt 15-65 %.