Optimisation patrimoniale
au niveau CGP/notaire.
4 outils Premium qui s'enchaînent : régime fiscal, choix du bail, structure de détention, stratégie de transmission.
Le premier choix conditionne les suivants. Terralyse vous guide à travers le parcours complet, avec chiffres précis et sources légales.
Le parcours qui s'enchaîne logiquement.
Chaque outil ouvre des portes pour le suivant. Le régime fiscal détermine le bail compatible, la structure optimale, et les stratégies de transmission ouvertes.
Régime fiscal
Comparateur 7 régimes (Micro foncier · Foncier réel · Micro BIC · LMNP réel · LMP · SCI IR · SCI IS) avec verdict GO/NO GO et cashflow chiffré.
Choix du bail
6 baux compatibles selon le régime (vide / meublé / saisonnier / mobilité / commercial / colocation). Recommandation auto selon profil locataire.
Structure de détention
Direct vs SCI IR vs SCI IS — frais création + coûts annuels. Calcul démembrement art. 669 CGI selon âge usufruitier.
Stratégie transmission
Donations, AV, démembrement, Pacte Dutreil. Ligne de temps abattements + simulateur succession sans/avec optimisation.
Pilotez votre patrimoine immobilier au niveau CGP.
Régime fiscal · Bail · Structure · Transmission. Tout est connecté, tout est sourcé CGI/BOFIP 2026.
Démarrer mon optimisationOn répond directement à vos questions.
Quelle différence entre LMNP et LMP en 2026 ?
Le statut LMP s'applique automatiquement si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET si elles sont supérieures aux autres revenus pro du foyer (CGI art. 155 IV). LMP permet le déficit imputable revenu global SANS plafond + exonération plus-value pro après 5 ans (art. 151 septies). Inconvénient : cotisations sociales TNS ~40 %. LMNP reste plus simple administrativement (pas de TNS) avec amortissement bâti déductible.
Comment choisir entre revenus fonciers et SCI à l'IR ?
Fiscalement identique (transparence). La SCI à l'IR n'apporte aucun avantage fiscal par rapport au foncier réel direct, MAIS elle facilite : (1) la transmission progressive par donation de parts (avec démembrement art. 669 CGI), (2) la gestion familiale en évitant l'indivision en cas de succession, (3) la cession de parts au lieu du bien (frais réduits). Coût création SCI : ~1 500-2 500 €.
Le déficit foncier 10 700 € peut-il être doublé à 21 400 € ?
Oui, sous condition de rénovation énergétique entre 2023 et 2025 (loi finances 2023, art. 12). Si vos travaux qualifient le bien d'un saut de classe DPE (E ou F vers D au minimum), le plafond de déficit foncier imputable sur revenu global passe à 21 400 €/an. Le surplus reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs (CGI art. 156 I-3°).
Comment optimiser des gros travaux en déficit foncier ?
Stratégie d'étalement : si vos travaux dépassent le plafond imputable (10 700 € ou 21 400 €), vous pouvez optimiser en répartissant la facturation sur 2 années fiscales (avant et après le 1er janvier). Vous bénéficiez 2× du plafond au lieu d'avoir un excédent reportable. Astuce concrète : demandez à votre artisan d'établir 2 factures séparées, ou séparez par lots techniques (électricité en N, plomberie en N+1).
Pourquoi la SCI à l'IS est-elle souvent désavantageuse à la revente ?
Inconvénient majeur : à la revente du bien, la plus-value est calculée sur prix de vente moins prix d'achat moins amortissements pratiqués. Cette plus-value est taxée à l'IS standard (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %). Pas de régime des plus-values des particuliers (pas d'abattement durée de détention). Conclusion : SCI à l'IS pertinente uniquement pour conservation longue terme (>20 ans) ou patrimoine collectif sans intention de revente.
Quels sont les frais réels d'une SCI ?
Création SCI : statuts notaire/avocat 1 000-1 500 € + immatriculation RCS ~200 € + annonce légale ~150 €. Total création : 1 500-2 500 €. Coûts annuels : SCI à l'IR sans comptable possible (gestion soi-même 0-300 €/an) ; SCI à l'IS impose un expert-comptable (~600-1 200 €/an, déductible des résultats SCI). Pour la transmission : frais notaire ~1 % de la valeur des parts donnés (réduits vs cession bien).
Combien d'argent peut-on transmettre exonéré tous les 15 ans ?
Abattements 2026 par enfant : 100 000 € (art. 779 CGI) + 31 865 € de don familial de sommes d'argent (art. 790 G, donateur < 80 ans). Soit 131 865 € par enfant tous les 15 ans, exonéré de droits de mutation. Pour les petits-enfants : 31 865 € + 31 865 € don familial = 63 730 €. Pour les arrière-petits-enfants : 5 310 € + 31 865 € = 37 175 €. Combinable avec assurance-vie (152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans, art. 990 I).