TVA marge ou globale ?
Verdict immédiat, sans erreur fiscale.
Test d'éligibilité TVA en 5 questions, frais de notaire art. 1115 CGI (2-3 % seulement), scoring quick-flip et comparables DVF multi-communes.
Quelle marge en 6-12 mois sur cette opportunité ? Vous avez la réponse avant même de signer le compromis.
Les pièges fréquents détectés automatiquement
Ces erreurs coûtent plusieurs milliers d'euros par an au métier — Terralyse les évite.
🚫 Lotissement après 2020
Division d'un terrain en plusieurs lots = TVA marge interdite (jurisprudence CE 27 mars 2020). Bascule auto vers TVA globale dans le calcul.
⚠ Engagement art. 1115 oublié
Sans la mention d'engagement de revente sous 5 ans à l'acte, frais de notaire = 7-8 % au lieu de 2-3 %. Perte de marge sèche garantie.
📅 Délai 5 ans dépassé
Au-delà de 5 ans, droits d'enregistrement standard 5,80 % + intérêts de retard rétroactifs. Rappel d'échéance dans le bilan.
🔨 Travaux qualifiés rénovation lourde
Reconstruction > 50 % des fondations / restructurations majeures = bien assimilé neuf, bascule TVA globale. Détecté via les questions du test.
🤝 Cession entre MdB
Le repreneur hérite du délai restant, pas d'un nouveau délai de 5 ans. Stratégie de sortie à intégrer.
💼 Rétention d'1 lot pour location
Risque de requalification fiscale si conservation prolongée. À combiner intelligemment avec Loc'Av ou LLI pour optimiser.
Vous flairez une bonne affaire ?
Décidez en 5 minutes : marge cible respectée, régime TVA optimal, pièges écartés. Sans tableur, sans erreur.
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TVA sur marge ou TVA globale : comment savoir laquelle s'applique à mon opération ?
Test d'éligibilité 5 questions intégré au calculateur Terralyse (CGI art. 257 I + 268 + jurisprudence 2020) : régime de TVA à l'acquisition, état du bien (neuf < 5 ans / ancien), division entre achat et revente (lotissement = TVA marge interdite depuis 2020), travaux qualifiés de rénovation lourde, intention de revente. Verdict immédiat : marge / globale / interdit + écart € entre les deux régimes.
Quels frais de notaire pour un marchand de biens ?
2 à 3 % seulement (et non 7-8 %) grâce à l'engagement de revente sous 5 ans (CGI art. 1115). Le calculateur Terralyse applique 2,25 % par défaut avec curseur ajustable. Pièges connus : oubli de l'engagement à l'acte → bascule sur frais standard 7-8 %, perte de marge sèche.
Comment Terralyse détecte une sous-évaluation rapidement ?
Détective Foncier : rapprochement automatique entre l'annonce (URL ou copier-coller) et la parcelle cadastrale via surface + commune + adresse. Comparaison instantanée prix annonce vs prix médian DVF du quartier (rayon 500m, multi-communes pour limites). Score quick-flip 0-100 + écart € vs comparables. Alerte baisse de prix sur les annonces en watch.
Délai de 5 ans pour la revente : où se trouve le risque ?
Si la revente intervient au-delà de 5 ans après l'acquisition, l'engagement art. 1115 CGI tombe et le MdB doit régler les droits d'enregistrement standard (5,80 %) rétroactivement + intérêts de retard. Le calculateur prévoit un rappel de cette échéance dans le bilan opération.
Lotissement : pourquoi la TVA marge est-elle interdite depuis 2020 ?
Suite à la jurisprudence CE 27 mars 2020 + circulaire DGFIP : si vous divisez un terrain en plusieurs lots après acquisition, la TVA s'applique sur le PRIX TOTAL (TVA globale 20 % en VEFA) et non sur la marge. Le test d'éligibilité Terralyse détecte automatiquement ce cas et bascule le calcul.
Cession entre marchands de biens : règles spécifiques ?
La cession entre 2 MdB conserve l'engagement art. 1115 mais le repreneur n'a que le délai restant (pas un nouveau délai de 5 ans). À intégrer dans la stratégie de sortie, surtout si vous achetez à un confrère qui détient le bien depuis plus de 3 ans.
Peut-on combiner achat-revente avec un dispositif locatif (Loc'Avantages, LLI) ?
Oui, c'est même une stratégie courante : achat sous régime MdB → division en lots → revente individuelle à des investisseurs avec dispositif Loc'Av (réduction d'impôt 15-65 %) ou LLI (TVA 10 % + exo TFPB 15 ans). Terralyse intègre les 3 dispositifs dans un outil unifié pour calculer l'éligibilité de chaque lot.
De l'annonce repérée au verdict TVA.
Calculateur basé sur le CGI art. 257 I, 268, 1115 + jurisprudence Conseil d'État 2020 sur le lotissement.
Détective Foncier
Coller l'URL annonce ou l'adresse. Identification de la parcelle cadastrale (surface + commune).
Comparables DVF
Prix médian quartier 500m multi-communes (limites communales gérées), historique 2021-2025.
Test TVA 5 questions
Acquisition avec TVA ? Neuf < 5 ans ? Division ? Travaux lourds ? Intention revente ? → Verdict marge/globale/interdit.
Bilan + Score quick-flip
Frais notaire 2-3 % (art. 1115), TVA selon régime, marge nette, scoring 0-100 et écart € vs comparables.