Prix immobilier Nice (06000) : médian €/m² et évolution DVF 2021-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Nice
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20254 744 €/m²
Le m² se vend 4 744 €/m² en 2025, dans la moyenne des Alpes-Maritimes (4 857 €/m²), mais 1,8 fois le prix du m² en France (2 700 €/m²).
- Taxe foncière 2022 à 2025+31,6 %
La taxe foncière encaissée par la commune, ramenée à chaque avis d'imposition, a augmenté de 31,6 % entre 2022 et 2025, contre 17,9 % dans les Alpes-Maritimes. Le taux communal a été relevé de 19,2 % sur la période.
- Rendement locatif brut5,2 %
Un appartement se loue 20,4 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 5,2 %, dans la moyenne des 40 communes comparées dans les Alpes-Maritimes.
- Niveau de vie 202324 080 €
Le foyer type dispose de 24 080 € par an, 17 % de moins que dans les 56 communes des Alpes-Maritimes suivies.
- Logements vides12,9 %
12,9 % des logements sont vides, soit un logement sur 8, contre 6,4 % dans les communes des Alpes-Maritimes. L'offre est abondante.
Lecture Terralyse, établie à partir de 38 807 ventes signées à Nice entre 2021 et 2025, de 94 167 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 56 communes des Alpes-Maritimes suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Nice
Toutes les transactions immobilières officielles à Nice sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Nice arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Nice en quelques mots
Nice est la 5e ville de France et la capitale de la Côte d'Azur : Promenade des Anglais, Vieux-Nice, colline du Château, une concentration unique de musées (MAMAC, Matisse, Chagall). Avec 300 jours de soleil par an, elle attire retraités aisés, acheteurs étrangers (anglais, italiens, russes) et actifs des industries du luxe, tourisme et services financiers.
Le médian appartement atteint 4 744 €/m² en 2025 (+15 % depuis 2021, 4 167 €/m²). Nice est le marché le plus premium de France hors Paris, devançant Bordeaux et Rennes. Avec 7 405 ventes en 2025, le marché est extrêmement liquide pour une ville de cette gamme. La demande internationale soutient les prix face à une offre contrainte par le relief.
Évolution du prix au m² à Nice (2021-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 744 €/m² | 4 700 €/m² | 6 469 €/m² | 4 233 €/m² | 7 405 |
| 2024 | 4 674 €/m² | 4 618 €/m² | 6 448 €/m² | 7 244 €/m² | 6 520 |
| 2023 | 4 625 €/m² | 4 583 €/m² | 6 340 €/m² | 5 943 €/m² | 7 343 |
| 2022 | 4 410 €/m² | 4 353 €/m² | 6 108 €/m² | 5 957 €/m² | 9 114 |
| 2021 | 4 167 €/m² | 4 111 €/m² | 5 581 €/m² | 6 030 €/m² | 8 425 |
Combien coûte un appartement à Nice en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (4 700 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Nice vs Alpes-Maritimes vs Provence-Alpes-Côte d'Azur vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Nice. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Nice ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Nice, il faut environ 4 136 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, cadres.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Nice
60 rues de Nice ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 314 % : Boulevard Franck Pilatte à 8 357 €/m² contre Boulevard Henri Sappia à 2 017 €/m².
| Boulevard Franck Pilatte | 8 357 €/m² | +86 % | 150 | Appartements |
| Prom des Anglais | 7 231 €/m² | +61 % | 494 | Appartements |
| Boulevard Victor Hugo | 6 883 €/m² | +53 % | 148 | Appartements |
| Rue du Marechal Joffre | 6 643 €/m² | +48 % | 127 | Appartements |
| Boulevard Carnot | 6 535 €/m² | +45 % | 151 | Appartements |
| Rue de la Buffa | 6 252 €/m² | +39 % | 144 | Appartements |
| Avenue du Mont Alban | 6 153 €/m² | +37 % | 130 | Appartements |
| Rue Bonaparte | 5 933 €/m² | +32 % | 127 | Appartements |
| Rue de France | 5 791 €/m² | +29 % | 502 | Appartements |
| Rue Rossini | 5 764 €/m² | +28 % | 195 | Appartements |
| Boulevard Cimiez | 5 625 €/m² | +25 % | 256 | Appartements |
| Rue Verdi | 5 606 €/m² | +25 % | 149 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Niceest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Nice
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2026, Nice applique un taux de taxe foncière de 30,62 %, contre 29,62 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2026
30,62 %
29,62 % en 2022, soit +3,4 %
Charge fiscale de 2022 à 2025
+31,6 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian 2025 dans les Alpes-Maritimes
22,62 %
en 2025, Nice était 56 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 29,62 % | première année | première année | 203 303 |
| 2023 | 29,62 % | inchangé | +5,1 % | 205 243 |
| 2024 | 35,30 % | +19,2 % | +23,1 % | 206 057 |
| 2025 | 35,30 % | inchangé | +1,8 % | 206 732 |
| 2026 | 30,62 % | -13,3 % | connue en 2027 | connu en 2027 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
Le taux de 2026 vient d'une autre publication. Le fichier complet de 2026 ne paraîtra qu'en 2027. La même direction publie en revanche, dès la fin août, les taux votés par chaque commune et chaque intercommunalité pour l'année en cours. C'est pourquoi le taux de 2026 figure ici sans montant encaissé ni nombre d'avis : l'évolution de la charge s'arrête à 2025.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (6,40 % ici en 2026), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 10,46 % à Nice. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Les logements neufs autorisés et commencés à Nice
Comparer avec les chiffres des Alpes-Maritimes ou avec la carte de France des départements.
Combien de logements neufs se préparent à Nice ? La statistique publique ne compte pas les logements « construits ». Elle suit deux étapes, chaque année.
- Logement autorisé : logement prévu par une autorisation d'urbanisme accordée cette année-là, le plus souvent un permis de construire. Les permis annulés depuis sont retirés.
- Logement commencé : logement dont le chantier a été déclaré ouvert cette année-là.
Logements autorisés en 2025
1 377
contre 172 en 2024, soit +701 %
Logements commencés en 2024
306
contre 1 634 en 2023, soit -81 %
Logements autorisés de 2023 à 2025
2 582
-25 % par rapport aux trois années précédentes
De 2023 à 2025, 2 582 logements ont été autorisés à Nice, 25 % de moins que de 2020 à 2022. Sur la même période, dans les Alpes-Maritimes, la variation est de -23 %. Les 1 377 logements autorisés en 2025 représentent 0,6 % des 238 750 logements que comptait déjà la commune au recensement de 2022.
Comment lire ces chiffres
Exemple à Nice : en 2025, les permis accordés prévoient 1 377 logements. Ce sont les logements autorisés de 2025. En 2024, les chantiers qui ont démarré comptent 306 logements. Ce sont les logements commencés de 2024.
Un même logement est d'abord autorisé, puis commencé, souvent plusieurs mois plus tard, et une partie des projets autorisés ne se fait jamais. Les deux colonnes ne s'additionnent donc pas. Aucune des deux ne dit combien de logements sont terminés.
Dans les séries annuelles par commune et par département utilisées ici, les chantiers ont un an de retard sur les permis : les logements commencés en 2025 n'y figurent pas encore. Un seul immeuble peut faire bondir une année : mieux vaut en regarder plusieurs à la suite.
| 2025 | 1 377 | pas encore publié |
| 2024 | 172 | 306 |
| 2023 | 1 033 | 1 634 |
| 2022 | 1 198 | 1 400 |
| 2021 | 1 347 | 708 |
| 2020 | 901 | 1 900 |
| 2019 | 1 578 | 1 660 |
| 2018 | 2 529 | 2 207 |
| 2017 | 1 947 | 2 242 |
| 2016 | 2 144 | 1 589 |
| 2015 | 1 873 | 1 282 |
| 2014 | 1 362 | 1 483 |
| 2013 | 1 506 | 982 |
Source : SDES, Sitadel, logements autorisés et commencés en date réelle (données non estimées), millésime 2026-09 diffusé le 28/08/2026. Logements existants : INSEE, recensement de la population 2022.
Quels logements ? La répartition par type en 2025
Sur les 1 377 logements autorisés à Nice en 2025, 51 % sont des logements en résidence avec services. La source classe chaque logement dans l'un de ces quatre types.
- Individuel pur : une maison individuelle d'un seul logement, seule sur son permis.
- Individuel groupé : une maison autorisée dans une même opération que d'autres logements individuels, par exemple les maisons d'un lotissement autorisées ensemble. Une maison peut compter jusqu'à deux logements et reste individuelle : ses deux logements sont alors classés ici. Une maison autorisée avec des appartements ou des locaux d'activité est classée ici aussi.
- Collectif : un logement dans un immeuble où plus de deux logements sont superposés et desservis par des parties communes.
- Résidence : un logement dans une résidence avec services, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, tourisme ou hébergement social.
| Individuel pur | 46 | 33 | 3 % |
| Individuel groupé | 12 | 23 | 1 % |
| Collectif | 611 | 212 | 44 % |
| Résidence | 708 | 38 | 51 % |
Même source. Les commencés sont ceux de 2024, dernière année publiée pour les chantiers.
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Ils viennent de Sitadel, la base des autorisations d'urbanisme tenue par le SDES, le service statistique du ministère chargé du logement. Les services qui instruisent les permis y transmettent les autorisations accordées, puis les déclarations d'ouverture de chantier.
Les séries sont comptées « en date réelle ». Chaque logement est compté l'année où le permis a été accordé, ou l'année où le chantier a démarré, et non l'année où l'information est parvenue au service statistique.
Ce sont des données non estimées : elles comptent les dossiers effectivement reçus. Elles sont donc un peu incomplètes, surtout pour l'année la plus récente, et le SDES les révise chaque mois. Elles ne se comparent pas aux estimations nationales que le même service publie chaque mois, calculées autrement. Elles ne suivent pas non plus les chantiers jusqu'à leur fin : aucun de ces chiffres ne dit combien de logements ont été terminés.
Le nombre de logements existants vient du recensement de la population de l'INSEE (2022). La comparaison donne un ordre de grandeur, les deux sources n'étant pas de la même année.
Louer un bien à Nice
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Nice, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 20,43 € | 4 700 € | 5,2 % |
| Maison | 21,60 € | 6 469 € | 4,0 % |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 12,9 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Nice
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+14 % sur cinq ans
plus calme que la moyenne, sur 5 communes comparables
5,7 % de logements classés F ou G
93,7 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Nice
Tranquillité
Comparée aux 5 communes de taille voisine du même département, Nice est plus calme que la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
93,7 % des logements et locaux de Nice sont raccordables à la fibre, sur 265 957 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Nice
Répartition des 94 167 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
5,7 % des logements de Nice sont classés F ou G, contre 12,3 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Alpes-Maritimes.
Qui habite à Nice
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Nice disposent de plus de 24 080 € par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Nice compte 238 750 logements. 47,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 12,9 %, signe d’un marché où l’offre dépasse la demande.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 20.43 €/m² par mois. Maison : 21.6 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 71 615 observations.
Dispositifs applicables
Nice est en zone A, PTZ A. Ce zonage officiel classe chaque commune selon la difficulté à s'y loger, de A bis, la plus tendue, à C. Il fixe les conditions du prêt à taux zéro et les plafonds de loyer de plusieurs dispositifs d'investissement locatif.
Source : ministère du Logement, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026.
Questions fréquentes : prix immobilier Nice
Quel est le prix au m² à Nice en 2025 ?▾
Quels sont les quartiers les plus chers à Nice ?▾
Nice est-elle un bon investissement locatif ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Nice ?▾
Nice est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Nice ?▾
La fibre est-elle disponible à Nice ?▾
Quel est le niveau de vie à Nice ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Nice
La moyenne commune ne suffit jamais : à Nice, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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