Prix immobilier Cluses (74300) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Cluses
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20252 409 €/m²
Le m² se vend 2 409 €/m² en 2025, 45 % en dessous du prix de la Haute-Savoie (4 376 €/m²). C'est la 1re commune la moins chère des 90 suivies dans la Haute-Savoie.
- Évolution 2014 à 2025+22 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 22 %, de 1 968 €/m² à 2 409 €/m², bien moins que les 90 communes de la Haute-Savoie suivies (+35 % en général). Le pic date de 2022, à 2 617 €/m².
- Rendement locatif brut7,8 %
Un appartement se loue 14,6 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 7,8 %, un niveau élevé.
- Niveau de vie 202324 860 €
Le foyer type dispose de 24 860 € par an, 27 % de moins que dans les 90 communes de la Haute-Savoie suivies.
- Logements vides10,9 %
10,9 % des logements sont vides, soit un logement sur 9, contre 6,9 % dans les communes de la Haute-Savoie. L'offre est abondante.
Lecture Terralyse, établie à partir de 2 932 ventes signées à Cluses entre 2014 et 2025, de 4 496 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 90 communes de la Haute-Savoie suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Cluses
Toutes les transactions immobilières officielles à Cluses sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Cluses arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Cluses en quelques mots
Cluses (74300) est une commune de 17 795 habitants sur 10,4 km², située en Haute-Savoie (Auvergne-Rhône-Alpes). Le marché immobilier local affiche un prix médian de 2 409 €/m² tous biens confondus en 2025, avec un médian appartement à 2 241 €/m², selon les données DVF officielles de la DGFiP.
Sur le marché de Cluses, 232 ventes de logements ont été enregistrées en 2025. Les maisons y atteignent 3 423 €/m² en médiane. De 2020 à 2025, le prix médian y a évolué de +11,3 %. À titre de comparaison, la médiane de la Haute-Savoie s'établit à 4 376 €/m² et celle de la France entière à 2 670 €/m² : Cluses se situe 45 % en dessous de son département et 10 % en dessous du niveau national.
Évolution du prix au m² à Cluses (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 409 €/m² | 2 241 €/m² | 3 423 €/m² | 3 241 €/m² | 232 |
| 2024 | 2 500 €/m² | 2 358 €/m² | 3 330 €/m² | 3 642 €/m² | 224 |
| 2023 | 2 533 €/m² | 2 400 €/m² | 3 848 €/m² | 4 052 €/m² | 262 |
| 2022 | 2 617 €/m² | 2 521 €/m² | 3 081 €/m² | 4 138 €/m² | 466 |
| 2021 | 2 365 €/m² | 2 229 €/m² | 3 117 €/m² | 3 978 €/m² | 306 |
| 2020 | 2 164 €/m² | 2 019 €/m² | 2 881 €/m² | 4 334 €/m² | 226 |
| 2019 | 1 960 €/m² | 1 875 €/m² | 2 810 €/m² | 4 401 €/m² | 245 |
| 2018 | 1 992 €/m² | 1 839 €/m² | 3 097 €/m² | 4 357 €/m² | 211 |
| 2017 | 1 872 €/m² | 1 789 €/m² | 2 418 €/m² | 4 230 €/m² | 230 |
| 2016 | 1 973 €/m² | 1 900 €/m² | 2 699 €/m² | 2 212 €/m² | 177 |
| 2015 | 1 888 €/m² | 1 786 €/m² | 2 853 €/m² | 3 098 €/m² | 177 |
| 2014 | 1 968 €/m² | 1 875 €/m² | 2 667 €/m² | 2 951 €/m² | 176 |
Combien coûte un appartement à Cluses en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (2 241 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Cluses vs Haute-Savoie vs Auvergne-Rhône-Alpes vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Cluses. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Cluses ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Cluses, il faut environ 2 100 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, ouvriers.
La majorité des acheteurs de Clusesvient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Cluses
60 rues de Cluses ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 289 % : la Sardagne à 4 467 €/m² contre Allée du Parc à 1 147 €/m².
| la Sardagne | 4 467 €/m² | +79 % | 70 | Appartements |
| Avenue des Glieres | 3 915 €/m² | +57 % | 77 | Appartements |
| les Esserts | 3 904 €/m² | +56 % | 42 | Appartements |
| la Curzeille | 3 889 €/m² | +56 % | 36 | Appartements |
| Rue Firmin Guy | 3 853 €/m² | +54 % | 7 | Appartements |
| les Ewues Sud | 3 589 €/m² | +44 % | 25 | Appartements |
| Rue Joseph Depoisier | 3 575 €/m² | +43 % | 9 | Maisons |
| Chemin de la Curzeille | 3 492 €/m² | +40 % | 8 | Appartements |
| Allée du Vert Pre | 3 255 €/m² | +30 % | 11 | Maisons |
| Avenue de la Sardagne | 3 141 €/m² | +26 % | 64 | Appartements |
| Allée des Teppes | 3 131 €/m² | +25 % | 10 | Appartements |
| Avenue du Doc Jacques Arnaud | 3 030 €/m² | +21 % | 37 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Clusesest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Cluses
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2025, Cluses applique un taux de taxe foncière de 30,00 %, contre 26,43 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
30,00 %
26,43 % en 2022, soit +13,5 %
Charge fiscale depuis 2022
+21 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans la Haute-Savoie
25,25 %
Cluses est 19 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 26,43 % | première année | première année | 6 342 |
| 2023 | 26,43 % | inchangé | +4,7 % | 6 402 |
| 2024 | 30,00 % | +13,5 % | +14,5 % | 6 550 |
| 2025 | 30,00 % | inchangé | +0,9 % | 6 691 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (0,86 % ici en 2025), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 9,92 % à Cluses. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Cluses
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Cluses, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 14,64 € | 2 241 € | 7,8 % |
| Maison | 14,46 € | 3 423 € | 5,1 % |
Le marché locatif y est recherché : un logement bien placé trouve preneur sans attendre. 10,9 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Cluses
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+11 % sur cinq ans
au-dessus de la moyenne, sur 37 communes comparables
13,5 % de logements classés F ou G
82,4 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Cluses
Tranquillité
Comparée aux 37 communes de taille voisine du même département, Cluses se situe au-dessus de la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
82,4 % des logements et locaux de Cluses sont raccordables à la fibre, sur 12 289 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Cluses
Répartition des 4 496 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
13,5 % des logements de Cluses sont classés F ou G, contre 2,4 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Haute-Savoie.
Qui habite à Cluses
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Cluses disposent de plus de 24 860 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Cluses compte 8 888 logements. 47,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 10,9 %, signe d’un marché où l’offre dépasse la demande.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 14.64 €/m² par mois. Maison : 14.46 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 2 474 observations.
Dispositifs applicables
Cluses est en zone C, PTZ C. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Cluses
Quelle est la rue la plus chère de Cluses ?▾
Cluses est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Cluses ?▾
Quel loyer au m² à Cluses ?▾
La fibre est-elle disponible à Cluses ?▾
Quel est le niveau de vie à Cluses ?▾
Le marché immobilier est-il tendu à Cluses ?▾
Combien coûte un appartement à Cluses selon le nombre de pièces ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Cluses
La moyenne commune ne suffit jamais : à Cluses, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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