Prix immobilier Cognac (16100) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Cognac
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20251 680 €/m²
Le m² se vend 1 680 €/m² en 2025, 7 % au-dessus du prix de la Charente (1 572 €/m²).
- Évolution 2014 à 2025+53 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 53 %, de 1 096 €/m² à 1 680 €/m², bien plus que les 37 communes de la Charente suivies (+40 % en général). Le pic date de 2023, à 1 797 €/m².
- Logements classés F ou G7,5 %
7,5 % des 6 866 logements diagnostiqués sont classés F ou G, un niveau proche de celui de la Charente (7,4 %).
- Taxe foncière 2022 à 2025+16,4 %
La taxe foncière encaissée par la commune, ramenée à chaque local imposé, a augmenté de 16,4 % entre 2022 et 2025, un rythme proche de celui de la Charente (14,1 %). Le taux communal a été relevé de 4,1 % sur la période.
- Rendement locatif brut7,9 %
Un appartement se loue 11,1 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 7,9 %, un niveau élevé.
Lecture Terralyse, établie à partir de 3 979 ventes signées à Cognac entre 2014 et 2025, de 6 866 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 37 communes de la Charente suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Cognac
Toutes les transactions immobilières officielles à Cognac sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Cognac arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Cognac en quelques mots
Cognac, 18 532 habitants et capitale mondiale de l'eau-de-vie éponyme, affiche un marché immobilier à 1 680 €/m² en médiane en 2025, en hausse de +46 % depuis 2015. Cette progression significative traduit l'attractivité croissante d'une ville qui mise sur sa notoriété mondiale et sur son tissu d'entreprises de spiritueux premium, Hennessy, Martell, Rémy Martin, Courvoisier, pour attirer des cadres internationaux et des investisseurs. La Charente bordelière, le centre historique Renaissance et les caves de vieillissement constituent un cadre patrimonial d'exception.
La quasi-parité entre appartements (1 689 €/m²) et maisons charentaises (1 675 €/m²) illustre un marché équilibré sans segment dominant. Les logements de caractère du centre historique, manoirs, hôtels particuliers, maisons de maître en pierre blonde de Saintonge, bénéficient d'une prime croissante liée aux réhabilitations soutenues par les maisons de cognac. Les communes viticoles de l'agglomération (Jarnac, Segonzac, Saint-Brice) proposent des maisons avec vignes à des prix très accessibles pour les amateurs de patrimoine charentais et d'art de vivre rural.
Évolution du prix au m² à Cognac (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 680 €/m² | 1 689 €/m² | 1 675 €/m² | n.d. | 308 |
| 2024 | 1 758 €/m² | 1 567 €/m² | 1 849 €/m² | n.d. | 290 |
| 2023 | 1 797 €/m² | 1 594 €/m² | 1 864 €/m² | n.d. | 332 |
| 2022 | 1 759 €/m² | 1 538 €/m² | 1 848 €/m² | n.d. | 426 |
| 2021 | 1 564 €/m² | 1 429 €/m² | 1 656 €/m² | n.d. | 424 |
| 2020 | 1 390 €/m² | 1 253 €/m² | 1 483 €/m² | n.d. | 358 |
| 2019 | 1 293 €/m² | 1 081 €/m² | 1 385 €/m² | n.d. | 359 |
| 2018 | 1 222 €/m² | 1 039 €/m² | 1 299 €/m² | 1 775 €/m² | 333 |
| 2017 | 1 269 €/m² | 1 029 €/m² | 1 370 €/m² | n.d. | 328 |
| 2016 | 1 185 €/m² | 930 €/m² | 1 300 €/m² | n.d. | 290 |
| 2015 | 1 153 €/m² | 926 €/m² | 1 281 €/m² | 1 981 €/m² | 263 |
| 2014 | 1 096 €/m² | 995 €/m² | 1 142 €/m² | n.d. | 268 |
Combien coûte un appartement à Cognac en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (1 689 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Cognac vs Charente vs Nouvelle-Aquitaine vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Cognac. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Cognac ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Cognac, il faut environ 1 465 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, professions intermédiaires.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Cognac
60 rues de Cognac ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 100 % : Rue Pasteur à 2 412 €/m² contre Allée des Tilleuls à 1 203 €/m².
| Rue Pasteur | 2 412 €/m² | +42 % | 9 | Maisons |
| Rue Berchon | 2 357 €/m² | +39 % | 8 | Maisons |
| Rue du Sablon | 2 218 €/m² | +31 % | 9 | Maisons |
| Rue de Londres | 2 206 €/m² | +30 % | 7 | Maisons |
| Rue de Bordeaux | 2 199 €/m² | +30 % | 8 | Maisons |
| Rue de Jarnac | 2 191 €/m² | +29 % | 9 | Maisons |
| Rue Sevobola | 2 156 €/m² | +27 % | 7 | Maisons |
| Rue Louise de Savoie | 2 143 €/m² | +26 % | 11 | Maisons |
| Rue de Boston | 2 128 €/m² | +25 % | 7 | Maisons |
| Rue de la Chaume | 2 086 €/m² | +23 % | 7 | Maisons |
| Rue Fournier Garlandat | 2 043 €/m² | +20 % | 15 | Mixte |
| Rue de Pons | 1 987 €/m² | +17 % | 7 | Maisons |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Cognacest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Cognac
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2025, Cognac applique un taux de taxe foncière de 51,26 %, contre 49,26 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
51,26 %
49,26 % en 2022, soit +4,1 %
Charge fiscale depuis 2022
+16,4 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans la Charente
40,40 %
Cognac est 27 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 49,26 % | première année | première année | 7 871 |
| 2023 | 49,26 % | inchangé | +5,6 % | 7 878 |
| 2024 | 49,26 % | inchangé | +4,2 % | 7 945 |
| 2025 | 51,26 % | +4,1 % | +5,8 % | 7 960 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (0,30 % ici en 2025), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 10,90 % à Cognac. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Cognac
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Cognac, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 11,12 € | 1 689 € | 7,9 % |
| Maison | 8,98 € | 1 675 € | 6,4 % |
Le marché locatif y est assez équilibré entre l'offre et la demande. 10,2 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Cognac
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+21 % sur cinq ans
au-dessus de la moyenne, sur 8 communes comparables
7,5 % de logements classés F ou G
95,3 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Cognac
Tranquillité
Comparée aux 8 communes de taille voisine du même département, Cognac se situe au-dessus de la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
95,3 % des logements et locaux de Cognac sont raccordables à la fibre, sur 14 095 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Cognac
Répartition des 6 866 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
7,5 % des logements de Cognac sont classés F ou G, contre 2,3 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Charente.
Qui habite à Cognac
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Cognac disposent de plus de 24 930 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Cognac compte 11 497 logements. 46,2 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 10,2 %, signe d’un marché où l’offre dépasse la demande.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 11.12 €/m² par mois. Maison : 8.98 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 2 723 observations.
Dispositifs applicables
Cognac est en zone C, PTZ C. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Cognac
Cognac attire-t-elle des acheteurs étrangers ?▾
Quels biens se valorisent le mieux à Cognac ?▾
Le marché de Cognac est-il corrélé aux ventes de cognac dans le monde ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Cognac ?▾
Cognac est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Cognac ?▾
Quel loyer au m² à Cognac ?▾
La fibre est-elle disponible à Cognac ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Cognac
La moyenne commune ne suffit jamais : à Cognac, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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