Le prix du logement depuis 1200
En 1950, un logement parisien valait quinze fois moins qu'en 1914. Puis il a été multiplié par 84 en soixante-dix ans. Voici la même mesure, corrigée de l'inflation, année après année, depuis huit cents ans.
Tous les prix sont corrigés de l'inflation : on retire la hausse générale du coût de la vie pour ne garder que ce que le logement a gagné ou perdu en pouvoir d'achat, ce qui rend les siècles comparables. Entre 1914 et 1950, par exemple, le prix d'un logement parisien a été multiplié par 8 en francs, mais le coût de la vie par 121 : en pouvoir d'achat, il a perdu 93 %.
Le prix d'un logement à Paris, de Philippe Auguste à aujourd'hui
Ce qu'un logement parisien coûterait en euros d'aujourd'hui, année par année : le prix de chaque époque est converti au pouvoir d'achat de 2020, sur la base du prix moyen d'un logement parisien vendu en 2020, 582 000 €. Un logement, c'est le logement ancien moyen vendu à Paris, tous types et toutes surfaces confondus, presque toujours un appartement, suivi à surface et qualité aussi constantes que les sources le permettent. C'est un prix moyen, pas une médiane ni un prix au mètre carré. Avant 1840, ce sont des ordres de grandeur.
Échelle verticale logarithmique : une multiplication par dix occupe toujours la même hauteur, et une même pente représente un même rythme de hausse. Séries de l'IGEDD, travaux de Jacques FRIGGIT, dernières valeurs annuelles disponibles 2020.
En 1500, un logement parisien vaut ce qu'il valait en 1200. Entre les deux, le prix a monté puis s'est effondré des trois quarts après la Peste noire de 1348. Il faut attendre le seizième siècle pour une hausse qui dure. L'idée que la pierre monte toujours est très récente.
Entre 1914 et 1950, le logement parisien perd 93 % de sa valeur, inflation déduite. Deux guerres, et surtout un blocage des loyers qui a duré trente ans et rendu la pierre sans intérêt pour qui la louait.
De 1965 à 2000, le prix a suivi le revenu moyen des ménages à 10 % près. Depuis, il s'en est détaché. Un ménage français mettait un peu plus de deux ans de revenu dans son logement en 1965, il en met aujourd'hui plus de quatre. À Paris, de près de quatre ans à plus de onze, comptées avec le même revenu moyen national.
Le logement a battu les actions sur deux siècles, mais pas pour la raison qu'on croit
Prenez un propriétaire qui achète un logement parisien en 1840 et le loue. Il garde ses loyers sur un compte rémunéré et rachète un logement entier, au comptant, chaque fois que la cagnotte atteint le prix du moment. Il achète le deuxième en 1867, il en possède 5 en 1900, 40 en 1950, 110 en 2000 et 149 en 2020. Sa mise de 1840 vaut 2 311 fois plus, inflation déduite, contre 913 fois pour la même somme placée en actions, dividendes réinvestis. En obligations, 4,2 fois. En or, 2,9. Laissée sur un compte rémunéré, elle a perdu de la valeur.
Voici le chiffre que presque personne ne cite. Le logement seul, sans ses loyers, vaut 15 foisce qu'il a coûté en 1840, inflation déduite. Tout ce qui sépare 15 de 2 311, c'est le loyer, encaissé puis replacé dans des logements entiers. Après le premier logement, ce propriétaire n'a plus jamais sorti un euro de sa poche. Tout cela avec un seul logement au départ : on vous laisse imaginer s'il en avait eu plusieurs.
Sans rien racheter, ce logement a rapporté en loyers, en cent quatre-vingts ans, autant qu'il a gagné en valeur : 14 fois son prix de départdans les deux cas. Placés en actions, ces loyers auraient porté l'ensemble à 894 fois la mise, gardés sur un compte rémunéré, à 26 fois. Un logement acheté en 1980, 1990 ou 2000, lui, n'a pas encore, en 2020, rapporté assez de loyers pour en racheter un second. Un logement acheté en 1840 y était arrivé en 27 ans, un logement acheté en 1900 en 19 ans. La raison tient en un chiffre : le loyer net d'un logement parisien rapportait 3,4 % de son prix par an au dix-neuvième siècle, il en rapporte 1,6 % depuis 2000.
Une précision de méthode, pour qui voudra vérifier. Ces chiffres comptent les loyers réels de chaque année, nets des charges du propriétaire, gros entretien compris. Ils ne comptent ni l'impôt sur le revenu, ni les frais d'achat et de revente, ni aucun crédit : le placement est fait au comptant, il n'y a donc ni taux ni renégociation. Même règle pour les actions avec leurs dividendes. À crédit, les intérêts s'ajoutent au prix : aux conditions de 2000 (6,02 % sur 16,1 ans), 56 % du prix sur la durée du prêt, aux conditions de 2020 (1,57 % sur 21,9 ans), 18 % du prix. La baisse des taux a donc absorbé une partie de la hausse des prix, pas la totalité : intérêts compris, le logement moyen coûtait 3,9 années de revenu aux conditions de 2000 et 5,1 aux conditions de 2020, quand le prix seul passait de 2,5 à 4,3 années. Le détail, année par année, est dans l'article sur le décrochage de 2000.
Autrement dit, ce qui a fait de la pierre le meilleur placement de deux siècles n'est pas la plus-value à la revente. C'est le loyer, versé chaque mois, remis au travail chaque année. C'est aussi pour cela que le rendement locatif d'un bien mérite d'être calculé avant son prix d'achat.
Comment lire ces courbes
Tous les montants sont en monnaie constante, inflation déduite. L'inflation, c'est la hausse générale des prix de tout ce qu'on achète. Un logement dont le prix ne fait que la suivre ne vaut pas plus : il achète la même quantité de pain et de salaire. On retire donc cette hausse générale pour ne garder que ce que le logement a gagné ou perdu en pouvoir d'achat, et tous les prix sont exprimés dans les euros d'une même année. Sans cela, on se trompe d'un facteur mille sur huit siècles, et même sur une vie : entre 1914 et 1950, le prix d'un logement parisien a été multiplié par 8 en francs, mais le coût de la vie par 121. En pouvoir d'achat, il a perdu 93 %.
L'échelle verticale est logarithmique.Sur huit siècles, une échelle ordinaire écraserait tout le Moyen Âge sur la ligne du bas. Ici, une même pente représente un même rythme de hausse, où que l'on se trouve sur le graphique.
Le prix depuis 1200 est dit en euros d'aujourd'hui.La série de l'IGEDD est un indice, une suite de nombres qui ne dit que les variations d'une année à l'autre, pas un prix. Pour qu'il parle, chaque année est convertie au pouvoir d'achat de 2020 et rapportée au même prix moyen d'un logement parisien vendu en 2020 que les années de revenu, 582 000 €. Ce n'est pas le prix d'un logement précis, c'est ce que vaudrait aujourd'hui le logement moyen de chaque époque. « Un logement », c'est le logement ancien moyen vendu dans l'année, tous types et toutes surfaces confondus : à Paris, presque toujours un appartement, autour de 50 à 60 m² dans les ventes récentes. L'indice le suit à surface et qualité aussi constantes que les sources le permettent, pour comparer le même logement d'une époque à l'autre. Le prix est une moyenne, pas une médiane, et pas un prix au mètre carré.
Les prix anciens sont des ordres de grandeur.Avant 1840, les données viennent de relevés d'actes anciens, moins nombreux et moins réguliers que les statistiques modernes. Ils disent une tendance, pas un prix au mètre carré.
Les années de revenu : de quel revenu, et de quel logement. Le revenu, c'est une moyenne nationale, la même pour la France et pour Paris : le revenu disponible moyen d'un ménage français, l'ensemble des revenus des ménages après impôts et prestations, tel que l'INSEE le compte, divisé par le nombre de ménages. En 2020, 50 800 € par an, soit 4 230 € par mois. Le logement, c'est le prix moyen d'un logement ancien vendu dans l'année, que la même série fournit : 220 439 € en 2020 pour la France entière, soit 4,3 années de ce revenu. Un exemple pour lire la courbe : un ménage qui gagne 120 000 € par an et un logement à 2,4 années de revenu, c'est un logement à 288 000 €. Pour Paris, la série ne donne pas de prix moyen : nous appliquons au prix moyen national le rapport observé dans nos propres ventes de 2021 entre Paris et la France (2,64 fois), soit 582 000 € en 2020, rapporté au même revenu moyen d'un ménage français, pas parisien : 11,5 années. Les séries donnent des variations, pas un nombre d'années : ces conversions sont fidèles à un ou deux dixièmes d'année près, ce qui suffit pour comparer 1965 et aujourd'hui, pas pour discuter d'une décimale.
Les séries s'arrêtent en 2020.Ce sont les dernières valeurs annuelles publiées par l'IGEDD. Pour la période récente, commune par commune, nos propres pages s'appuient sur les ventes notariales jusqu'en 2025.
Aujourd'hui, dans votre ville ?
Ces courbes racontent la France entière et Paris. Pour votre commune et votre rue, nous travaillons sur les ventes réellement signées chez les notaires, jusqu'en 2025.
Données : IGEDD, séries longues sur le prix de l'immobilier, travaux de Jacques FRIGGIT, valeurs annuelles jusqu'en 2020, et indices du prix du logement à Paris depuis 1200 établis d'après Georges d'AVENEL, Gaston DUON et les bases notariales. Réutilisation libre sous réserve de citer la source. Mise en forme, correction de l'inflation et calculs de rapport au revenu réalisés par Terralyse.