Pourquoi les prix ont décroché des revenus depuis 2000

Comparer le prix d'un logement au revenu annuel d'un ménage, c'est ce que fait le tunnel, et c'est utile. Le revenu dont il s'agit est une moyenne nationale, la même pour la France et pour Paris : le revenu disponible moyen d'un ménage français, après impôts et prestations, tel que l'INSEE le compte, 50 800 € en 2020, soit 4 230 € par mois. Le logement est le prix moyen d'un logement ancien vendu dans l'année, tous types et toutes surfaces confondus, une moyenne, pas une médiane, 220 439 € en 2020 pour la France entière. Pour Paris, la série ne donne pas de prix moyen : nous appliquons au prix moyen national le rapport observé dans nos propres ventes entre Paris et la France, 2,64 fois, soit 582 000 € en 2020. Les onze années de Paris, c'est donc 582 000 € rapportés au revenu du ménage français moyen, 50 800 €, et non au revenu des Parisiens. Mais ce n'est pas ainsi qu'un achat se décide. Personne ne paie son logement avec ses revenus de l'année. On paie avec une mensualité, sur une durée, à un taux.

Or trois choses déterminent ce qu'une même mensualité permet d'emprunter : le revenu, le taux, et la durée. Le tunnel ne regarde que la première. Si les deux autres bougent, il ne mesure plus la même chose d'une décennie à l'autre.

Nous avons donc refait le calcul autrement. Pour chaque année depuis 1980, nous avons établi ce qu'un ménage au revenu moyen pouvait emprunter, en consacrant toujours la même part de son revenu à sa mensualité, au taux et à la durée de l'époque. Puis nous avons comparé cette capacité au prix.

Voici le tableau. La capacité et le prix sont ramenés à 1 en 1980 et corrigés de l'inflation : 2,02 se lit « deux fois plus qu'en 1980 ». La dernière colonne est celle qui compte : elle dit combien de fois la capacité d'emprunt d'un ménage est absorbée par le prix d'un logement.

Deux chiffres suffisent à comprendre. En 1980, un emprunteur payait 13,08 % sur 15 ans. En 2020, il payait 1,57 % sur 22 ans.

Prenons une mensualité de 1 000 € et regardons ce qu'elle achète selon l'époque.

Rien n'est gratuit, et la facture apparaît ailleurs. Les mêmes données donnent la dette immobilière des ménages français : l'ensemble des crédits immobiliers en cours de remboursement, tous ménages confondus, ceux qui n'ont aucun crédit compris, rapporté à une année de revenu de l'ensemble des ménages. En 2000, il aurait fallu quatre mois du revenu de tous les ménages du pays pour solder cette dette. En 2020, près de dix mois.

Ce chiffre ne dit pas ce qu'un emprunteur paie chaque mois. Il dit combien de temps le pays reste engagé. Il monte quand les prêts s'allongent, même si la mensualité de chacun ne bouge pas : un prêt sur 22 ans laisse bien plus de capital à rembourser qu'un prêt sur 16 ans.

Un acheteur à crédit ne paie pas le prix, il paie le prix plus les intérêts. Pour le mesurer, nous avons pris chaque année le prix moyen d'un logement ancien, emprunté en totalité au taux et sur la durée de l'époque, et compté ce que le ménage rembourse en tout. Puis nous avons rapporté ce total au revenu disponible moyen d'un ménage, comme pour le tunnel.

La question se pose d'elle-même, et le raisonnement fonctionne dans les deux sens. Si le prix suit ce qu'un ménage peut emprunter, alors une remontée des taux le fait redescendre. C'est ce qui a commencé.

Nous avons refait le calcul avec les taux d'aujourd'hui, ceux que nous suivons chaque mois dans notre baromètre. À 3,56 % sur 25 ans, 1 000 € de mensualité permettent d'emprunter 198 473 €, contre 222 261 € en 2020. La capacité d'emprunt a donc reculé de 11 % depuis 2020, et cela malgré un allongement des prêts de 22 à 25 ans qui a amorti une partie du choc.

Cette contraction explique bien mieux le marché des trois dernières années que les commentaires sur l'attentisme des acheteurs. Les acheteurs n'ont pas changé d'avis. Ils peuvent emprunter 11 % de moins.

Faut-il en conclure que les prix baissent d'autant ? Nos propres ventes par commune, jusqu'en 2025, répondent en deux temps. D'abord par les volumes : entre 2022, l'année des taux les plus bas, et 2024, les ventes ont reculé de 29 % dans les 3 800 communes où l'on compte au moins trente ventes par an. Les vendeurs qui n'ont pas besoin de vendre attendent, ce qui retire de l'offre et retient les prix. Ensuite par les prix, de façon très inégale : entre 2022 et 2025, le prix au mètre carré recule dans six communes sur dix, de 2 % en médiane, mais de 8 % à Paris, de 11,5 % à Vanves et à Bordeaux, de 13 % à Nantes. Les villes où le prix avait le plus décroché du revenu sont celles où il a le plus reculé, à peu près dans la proportion de la capacité d'emprunt perdue, 11 %. Le calcul dit donc dans quel sens la pression s'exerce et, pour les villes chères, à peu près jusqu'où elle est déjà allée.

Il faut dire aussi ce que ce raisonnement laisse de côté, sinon il devient une réponse toute faite.

Le crédit est le même partout en France. Il ne peut donc pas expliquer pourquoi Paris est à près de 3 fois son niveau de 1965 quand la France entière est à 1,8. L'écart parisien vient d'ailleurs : une offre qui ne peut pas s'étendre, des acheteurs venus d'autres régions ou de l'étranger, une part croissante d'apport familial qui échappe complètement à la logique de la mensualité. Ces facteurs ne figurent dans aucune de ces séries.

Le calcul suppose aussi que la part du revenu consacrée à la mensualité ne change pas, alors que les banques ont fait varier ce qu'elles acceptent au fil du temps, et qu'elles sont revenues depuis 2022 à une discipline plus stricte. Enfin, il raisonne sur un ménage moyen, quand la réalité est faite de primo-accédants sans apport et d'acquéreurs qui règlent comptant.

Ce que le calcul établit solidement, c'est ceci : le décrochage entre les prix et les revenus depuis 2000 n'a pas besoin d'une bulle pour s'expliquer. La transformation du crédit y suffit. C'est déjà une conclusion utile, parce qu'elle change la question. Il ne s'agit plus de savoir si les prix sont trop hauts dans l'absolu, mais de savoir ce qui arrive quand les conditions de crédit se retournent.

Si vous achetez, le repère utile n'est ni le prix au mètre carré, ni le prix rapporté à votre salaire annuel. C'est ce que votre mensualité permet d'emprunter aujourd'hui, et ce qu'elle permettrait à un taux plus élevé. Un bien qui n'entre dans votre budget que parce que la banque étire la durée est un bien acheté au sommet de votre capacité, pas au sommet du marché.

Si vous vendez, votre acheteur potentiel n'a pas 11 % de moins d'envie qu'en 2020, il a 11 % de moins de capacité. Un prix affiché comme en 2021 ne trouvera pas preneur, non par mauvaise volonté mais par arithmétique bancaire.

Si vous êtes agent immobilier, c'est l'argument le plus solide à donner à un vendeur qui refuse d'ajuster. Il ne s'agit pas de lui dire que son bien vaut moins. Il s'agit de lui montrer que la somme que les acheteurs de son secteur peuvent réunir a diminué, et de combien.

Des séries longues publiées par l'IGEDD à partir des travaux de Jacques FRIGGIT, qui suivent depuis 1800 le prix des logements, le revenu des ménages, les taux d'intérêt, la durée des prêts et l'endettement. Les dernières valeurs annuelles disponibles portent sur 2020.

Les taux de 2026 viennent de notre propre baromètre mensuel, construit sur les données de la Banque de France. La capacité d'emprunt est calculée comme le fait une banque, avec la même part du revenu consacrée à la mensualité chaque année, inflation déduite. Le coût total du crédit est calculé pour un ménage qui emprunte la totalité du prix moyen d'un logement ancien, au taux et à la durée moyenne des prêts de l'année, en euros courants, ce que l'acheteur signe.

Les années de revenu citées en introduction sont des ordres de grandeur. Les séries donnent des variations, pas un nombre d'années : nous l'avons converti à partir du prix moyen d'un logement ancien vendu en 2020, que la même série fournit, rapporté au revenu disponible d'un ménage tel que le mesure l'INSEE. C'est fidèle à un ou deux dixièmes d'année près, ce qui suffit pour comparer deux époques, pas pour discuter d'une décimale.

Vous pouvez voir les courbes et refaire les comparaisons vous-même sur notre page consacrée au prix du logement sur huit siècles.