Immobilier ou Bourse : ce que disent deux siècles de chiffres

Voici ce qu'est devenue une même somme placée en 1840, une fois l'inflation retirée, autrement dit en pouvoir d'achat réel. Pour le logement, la règle est celle d'un propriétaire, pas celle d'un indice : il loue, garde ses loyers sur un compte rémunéré et rachète un logement entier, au comptant, chaque fois que la cagnotte atteint le prix du moment. Pour les actions, chaque dividende rachète des actions, et pour les obligations et le compte rémunéré, chaque intérêt est replacé. C'est la seule façon de comparer des placements qui ne rapportent pas de la même manière.

Le logement gagne, et de loin. Mais la raison de sa victoire n'est pas celle que tout le monde imagine.

Sur la même période, de 1840 à 2020, le prix seul d'un logement parisien, sans les loyers, a été multiplié par 15,4, inflation déduite. Soit 1,53 % par an.

Le propriétaire de 1840 qui a gardé ses loyers sur un compte et racheté un logement entier chaque fois qu'il le pouvait achète le deuxième en 1867, en possède 5 en 1900, 40 en 1950, 110 en 2000 et 149 en 2020. Après le premier logement, il n'a plus jamais sorti un euro de sa poche. Sa mise vaut 2 311 fois plus. Entre 15 et 2 311, il n'y a rien d'autre que le loyer, encaissé mois après mois et remis au travail dès qu'il y en a assez pour un logement. La plus-value, à elle seule, n'aurait fait que le 15. Tout cela avec un seul logement au départ : on vous laisse imaginer s'il en avait eu plusieurs.

C'est le renversement complet de la façon dont on parle d'immobilier. On achète en pensant à la revente, on suit les courbes de prix, on se réjouit ou on s'inquiète d'une hausse de 3 % dans son quartier. Or ce qui a fait la fortune des propriétaires bailleurs sur deux siècles, ce n'est pas la valeur du bien au moment de le vendre. C'est le loyer.

L'histoire longue sert aussi à rappeler ce que les vingt dernières années ont fait oublier. Entre 1914 et 1950, le prix d'un logement parisien, inflation déduite, a chuté de 93 %. Il valait quinze fois moins en 1950 qu'en 1914.

Deux guerres y sont pour beaucoup, mais l'essentiel vient d'ailleurs : un blocage des loyers instauré en 1914, prolongé pendant plus de trente ans, qui a vidé la pierre de son intérêt pour ceux qui la louaient. Un bien dont le loyer est gelé pendant que les prix triplent n'a plus de valeur. Personne, en 1913, n'avait vu venir cela.

Il a fallu attendre le milieu des années soixante pour retrouver le niveau réel de 1914. Un demi-siècle de traversée du désert, pendant lequel « la pierre ne peut pas baisser » aurait été un très mauvais conseil.

Il existe une autre façon de regarder ces séries, et c'est sans doute la plus parlante : comparer le prix d'un logement non pas à l'inflation, mais au revenu d'un ménage. Cela revient à demander combien d'années de revenu il faut y consacrer.

Précisons de quel revenu et de quel logement il s'agit. Le revenu, c'est une moyenne nationale, la même pour la France et pour Paris : le revenu disponible moyen d'un ménage français, l'ensemble des revenus des ménages après impôts et prestations, tel que l'INSEE le compte, divisé par le nombre de ménages, soit 50 800 € par an en 2020, 4 230 € par mois. Le logement, c'est le prix moyen d'un logement ancien vendu dans l'année, tous types et toutes surfaces confondus, une moyenne, pas une médiane, que la même série fournit : 220 439 € en 2020 pour la France entière. Un exemple pour lire le tableau : un ménage qui gagne 120 000 € par an et un logement à 2,4 années de revenu, c'est un logement à 288 000 €. Pour Paris, la série ne donne pas de prix moyen : nous appliquons au prix moyen national le rapport observé dans nos propres ventes de 2021 entre Paris et la France, 2,64 fois, soit 582 000 € en 2020, toujours rapporté au revenu moyen d'un ménage français, pas parisien.

De 1965 à 2000, la réponse est remarquablement stable. Le rapport oscille dans une bande étroite, à 10 % près, pendant trente-cinq ans. Les prix montent, les revenus montent, les deux avancent ensemble.

À partir de 2000, ils se séparent, et le mieux est de le dire en années. Un ménage français mettait un peu plus de deux ans de revenu dans son logement en 1965. Il en met aujourd'hui plus de quatre. À Paris, où il en fallait déjà près de quatre, il en faut désormais plus de onze. Le rapport n'est jamais redescendu, ni après 2008, ni après 2012.

C'est toute la question du moment. Un rapport qui tient trente-cinq ans puis double en vingt ans, cela peut signifier deux choses. Soit le marché est durablement au-dessus de ce que les revenus peuvent porter, et le retour se fera un jour. Soit quelque chose a changé structurellement, taux d'intérêt durablement plus bas, allongement des prêts, apport familial plus fréquent, et l'ancien repère ne vaut plus. Les deux lectures ont leurs défenseurs sérieux, et deux siècles de données ne tranchent pas cette question.

Trois choses, et pas une de plus.

Le loyer fait le rendement, pas la plus-value. C'est vrai sur cent quatre-vingts ans et cela ne dépend d'aucune conjoncture. Un achat locatif se juge d'abord sur ce qu'il encaisse, et le prix d'achat n'est que la façon de calculer ce rapport.

La pierre peut baisser, et longtemps. Trente-six ans de chute réelle entre 1914 et 1950, un demi-siècle pour revenir au point de départ. Ce n'est pas un scénario théorique, c'est arrivé, en France, à la génération de nos arrière-grands-parents.

Le repère du revenu vaut mieux que le repère du prix. Savoir qu'un logement a pris 20 % en cinq ans ne dit rien. Savoir combien d'années de revenu il coûte, dans votre ville, comparé à ce qu'il coûtait avant, dit quelque chose.

Le reste, la comparaison entre placements, mérite une prudence supplémentaire. Un logement parisien loué sans interruption pendant cent quatre-vingts ans, dont chaque loyer est mis de côté puis replacé, sans aucune vacance, aucun impayé, aucuns travaux imprévus, cela n'existe dans aucune vie réelle. Ces séries mesurent le potentiel d'une classe d'actifs, pas le résultat d'un propriétaire particulier. Elles disent où le rendement se trouve, pas ce que vous obtiendrez.

On n'achète pas un dixième d'appartement avec un loyer. C'est pour cela que nous n'utilisons pas l'indice de rendement de l'IGEDD, qui suppose que chaque loyer rachète un peu de logement comme un indice actions suppose que chaque dividende rachète des actions : une convention de calcul, pas la vie d'un propriétaire. Notre propriétaire de 1840 n'achète que des logements entiers, au comptant, et le loyer reste ce qui fait tout le résultat. Sans rien racheter du tout, le logement de 1840 vaut 15 fois plus en 2020, et il a rapporté en loyers, en cent quatre-vingts ans, autant qu'il a gagné en valeur : 14 fois son prix de départ dans les deux cas. Placés en actions, ces loyers auraient porté l'ensemble à 894 fois la mise, gardés sur un compte rémunéré, à 26 fois. Depuis 1980, la mécanique s'est grippée : un logement parisien acheté en 1980, 1990 ou 2000 n'a pas encore, en 2020, rapporté assez de loyers pour en racheter un second. Un logement acheté en 1840 y était arrivé en 27 ans, un logement acheté en 1900 en 19 ans. La raison tient en un chiffre : le loyer net d'un logement parisien rapportait 3,4 % de son prix par an au dix-neuvième siècle, il en rapporte 1,6 % depuis 2000.

Ce que la série compte, et ce qu'elle ne compte pas. D'après la note de méthode de l'IGEDD, le loyer retenu est le loyer réel de chaque année, tel que l'indice des loyers l'a suivi, blocages compris, net des charges supportées par le propriétaire, environ 37 % du loyer brut, gros entretien inclus. Il en ressort un rendement locatif net d'environ 3 % par an en moyenne sur la période, contre 1,5 % par an pour la hausse du prix. Ne sont pas comptés : l'impôt sur le revenu, les frais d'achat et de revente (11 % du prix, soit 0,5 % par an s'ils sont étalés sur vingt ans), et aucun crédit. Le placement est fait au comptant : il n'y a donc ni taux d'emprunt ni renégociation dans ces chiffres, ni pour la pierre ni pour les actions. À crédit, les intérêts s'ajoutent au prix : aux conditions de 2000 (6,02 % sur 16 ans), 56 % du prix sur la durée du prêt, aux conditions de 2020 (1,57 % sur 22 ans), 18 % du prix. La baisse des taux a donc absorbé une partie de la hausse des prix, pas la totalité : intérêts compris, le logement moyen coûtait 3,9 années de revenu aux conditions de 2000 et 5,1 aux conditions de 2020, quand le prix seul passait de 2,5 à 4,3 années. Ce vrai prix est calculé année par année dans notre article sur le décrochage de 2000.

Nous avons mis ces séries en graphique interactif sur une page dédiée, avec les trois lectures : le prix du logement parisien depuis 1201, le rapport au revenu, et la comparaison des placements. Vous pouvez y choisir la période et lire les valeurs année par année.

Vous y verrez notamment ce que la période moderne fait oublier : de 1200 à 1500, le prix d'un logement parisien, inflation déduite, monte, s'effondre des trois quarts après la Peste noire de 1348, puis revient en 1500 à son niveau de 1200. Trois siècles pour rien. L'idée que la pierre monte toujours n'a que quelques décennies.