Dans 43 % des villes de France, les habitants ne peuvent pas acheter chez eux

Le principe tient en une phrase : on calcule ce que le foyer type d'une commune peut financer, et on le divise par ce qui s'y vend réellement. Le budget est celui d'un dossier bancaire classique : un couple sans enfant au revenu médian local (les revenus 2023 de l'INSEE, les derniers publiés), un endettement de 35 % assurance comprise (la règle imposée aux banques depuis 2022), un prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France du moment, un apport qui couvre les frais de notaire. Rien d'exotique : c'est le dossier type qu'une banque accepte.

Le prix de référence n'est pas une estimation : c'est la valeur médiane des ventes réellement signées dans la commune en 2025, maisons et appartements confondus, ventes sur plan comprises, extraite des actes notariés de la base DVF et comptée par acte (une vente portant sur trois parcelles compte une seule fois). C'est exactement le périmètre du prix affiché sur la page de chaque commune.

Un indice de 100 signifie l'équilibre exact : le foyer type finance précisément le logement type. À 50, il n'en finance que la moitié. À 200, il peut s'en offrir deux.

Sur les 2 299 communes d'au moins 50 ventes exploitables en 2025 et dont l'INSEE publie le revenu, 986 affichent un indice inférieur à 100 : le foyer type n'y finance pas le logement type. Dans 142 d'entre elles, il n'en finance même pas 70 %.

La géographie de cette exclusion n'a rien d'aléatoire. Elle dessine trois France immobilières : la France du littoral, de la montagne et du très haut de gamme où les habitants sont spectateurs de leur propre marché, la France de l'équilibre où prix et revenus locaux avancent ensemble, et la France des prix planchers où le foyer type pourrait s'acheter deux logements.

C'est la question que l'indice pose immédiatement : si les habitants de Biarritz ne peuvent pas acheter Biarritz, qui signe les 750 ventes annuelles de la ville ? Pour y répondre, nous exploitons une troisième source, rarement mobilisée : le recensement INSEE, qui enregistre où habitait chaque ménage un an avant d'emménager. Commune par commune, on sait donc quelle part des acheteurs récents vivait déjà sur place, et d'où viennent les autres.

Le contraste est net. Là où l'indice dépasse 150, près d'un acheteur récent sur deux habitait déjà la commune (47 % dans la ville type) : le marché se joue entre voisins. Partout ailleurs, un sur trois (33 %) : les deux autres tiers arrivent d'une autre commune, souvent aux revenus supérieurs. Dans certains arrondissements de Marseille, plus de huit acheteurs sur dix sont des locaux. Dans les stations et les beaux quartiers, le prix ne s'explique plus par les salaires de la ville, mais par le budget de ceux qui veulent y entrer.

Ces deux données se lisent ensemble sur chaque page de prix Terralyse : le budget du foyer type d'un côté, l'origine réelle des acheteurs récents de l'autre. Quand l'indice est bas et que les acheteurs viennent d'ailleurs, ce n'est pas une anomalie statistique : c'est le mécanisme même du marché, enfin visible.

Pour un propriétaire qui vend, l'indice répond à la question la plus mal traitée des estimations : qui est réellement en face ? Dans une commune à indice 90, votre acheteur probable est un ménage local, contraint par les salaires locaux : un prix trop ambitieux ne trouvera personne. Dans une commune à indice 55 où deux acheteurs sur trois viennent de l'extérieur, la référence n'est pas le salaire de vos voisins : c'est le budget des ménages qui veulent s'installer, et il est souvent supérieur.

C'est exactement l'usage qu'en font les agents immobiliers équipés de Terralyse en rendez-vous d'estimation : montrer au vendeur le budget réel de la demande, données publiques à l'appui, plutôt qu'un avis.

Les agents immobiliers abonnés à Terralyse disposent de l'indice sur les pages de prix de chaque commune, aux côtés du DVF Pro (les ventes réelles jusqu'à l'immeuble et la copropriété), du Radar DPE et audits énergétiques (les projets de vente détectés avant les portails) et de la vitrine QR avec statistiques par support. L'abonnement Pro est à 79,90 € HT par mois ou 790 € HT par an, sans engagement.