Dans 41 % des villes de France, les habitants ne peuvent plus acheter chez eux

Le principe tient en une phrase : on calcule ce que le ménage médian d'une commune peut financer, et on le divise par ce qui s'y vend réellement. Le budget est celui d'un dossier bancaire classique : un couple au revenu médian local, un endettement de 35 % assurance comprise (la norme HCSF), un prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France du moment, un apport qui couvre les frais de notaire. Rien d'exotique : c'est le dossier type qu'une banque accepte.

Le prix de référence n'est pas une estimation : c'est la valeur médiane des ventes réellement signées dans la commune en 2025, extraite des actes notariés de la base DVF et comptée par acte (une vente portant sur trois parcelles compte une seule fois).

Un indice de 100 signifie l'équilibre exact : le ménage médian finance précisément le bien médian. À 50, il n'en finance que la moitié. À 200, il peut s'en offrir deux.

Sur les 1 913 communes d'au moins 50 ventes exploitables en 2025, 786 affichent un indice inférieur à 100 : le ménage médian n'y finance plus le logement médian. Et dans 91 d'entre elles, il n'en finance même pas 70 %.

La géographie de cette exclusion n'a rien d'aléatoire. Elle dessine trois France immobilières : la France du littoral et du très haut de gamme où les habitants sont spectateurs de leur propre marché, la France de l'équilibre où prix et revenus locaux avancent ensemble, et la France des prix planchers où le ménage médian pourrait s'acheter deux logements.

C'est la question que l'indice pose immédiatement : si les habitants de Biarritz ne peuvent pas acheter Biarritz, qui signe les 400 ventes annuelles de la ville ? Pour y répondre, nous exploitons une troisième source que personne ne mobilise : le recensement INSEE, qui enregistre où habitait chaque ménage un an avant d'emménager. Commune par commune, on sait donc quelle part des acheteurs récents vivait déjà sur place, et d'où viennent les autres.

Le contraste est saisissant d'une ville à l'autre. Dans certaines communes résidentielles stables, une large majorité des nouveaux propriétaires habitait déjà la ville : le marché local se joue entre voisins. Dans les communes à indice faible, c'est l'inverse : la majorité des acheteurs arrive de l'extérieur, souvent depuis des communes aux revenus supérieurs. Le prix ne s'explique plus par les salaires de la ville, mais par le budget de ceux qui veulent y entrer.

Ces deux données se lisent ensemble sur chaque page de prix Terralyse : le budget du ménage médian d'un côté, l'origine réelle des acheteurs récents de l'autre. Quand l'indice est bas et que les acheteurs viennent d'ailleurs, ce n'est pas une anomalie statistique : c'est le mécanisme même du marché, enfin visible.

Pour un propriétaire qui vend, l'indice répond à la question la plus mal traitée des estimations : qui est réellement en face ? Dans une commune à indice 90, votre acheteur probable est un ménage local, contraint par les salaires locaux : un prix trop ambitieux ne trouvera personne. Dans une commune à indice 55 où 60 % des acheteurs viennent de l'extérieur, la référence n'est pas le salaire de vos voisins : c'est le budget des ménages qui veulent s'installer, et il est souvent supérieur.

C'est exactement l'usage qu'en font les agents immobiliers équipés de Terralyse en rendez-vous d'estimation : montrer au vendeur le budget réel de la demande, données publiques à l'appui, plutôt qu'un avis.

Les agents immobiliers abonnés à Terralyse disposent de l'indice sur les pages de prix de chaque commune, aux côtés du DVF Pro (les ventes réelles jusqu'à l'immeuble et la copropriété), du Radar DPE et audits énergétiques (les projets de vente détectés avant les portails) et de la vitrine QR avec statistiques par support. L'abonnement Pro est à 79,90 € HT par mois ou 790 € HT par an, sans engagement.