Taux immobilier septembre 2026 : 3,47 % sur 20 ans, baromètre du mois
Une seule adresse pour les taux immobiliers, mise à jour au début de chaque mois. En septembre 2026, comptez en moyenne 3,33 % sur 15 ans, 3,47 % sur 20 ans et 3,56 % sur 25 ans hors assurance. C'est 0,12 point de plus qu'en août 2026 sur 20 ans. Vous trouverez ici ce que ces taux changent à votre budget, ce qui les fait bouger, l'historique mois par mois, et la seule variable sur laquelle vous avez vraiment la main : le prix que vous payez.
Le baromètre des taux immobiliers en septembre 2026
En septembre 2026, les banques prêtent en moyenne à 3,33 % sur 15 ans, 3,47 % sur 20 ans et 3,56 % sur 25 ans, hors assurance et hors frais, selon les barèmes des courtiers relevés en début de mois. C'est 0,12 point de plus qu'en août 2026 sur 20 ans. Les meilleurs dossiers, apport supérieur à 20 %, revenus élevés, épargne résiduelle, obtiennent environ 3,22 % sur 20 ans.
| 15 ans | 3,33 % | 3,06 % | +0,17 point |
| 20 ans | 3,47 % | 3,22 % | +0,12 point |
| 25 ans | 3,56 % | 3,31 % | +0,11 point |
Pourquoi les taux bougent en septembre 2026
Après un printemps et un été sans mouvement, les barèmes de rentrée montent de 5 à 20 points de base selon les banques et les durées. La cause est en amont : l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte et sur lequel les banques se financent, dépasse 4 % contre 3,3 % il y a un an. Les banques ont longtemps absorbé l'écart pour garder des clients, elles commencent à le répercuter.
La hausse est modeste, mais c'est la première depuis le printemps, et les banques ont prévenu qu'elles bougeraient plus souvent leurs grilles d'ici la fin de l'année.
Ce que 3,47 % sur 20 ans changent à votre budget
Pour un emprunt de 200 000 euros, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 157 € sur 20 ans au taux moyen de 3,47 %, et 1 008 € sur 25 ans à 3,56 %. Par rapport à août 2026, c'est 12 euros de plus par mois sur 20 ans. L'allongement de la durée reste le principal amortisseur, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.
La mensualité est plafonnée à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Avec une assurance emprunteur de l'ordre de 0,35 % du capital par an, environ 58 € par mois pour 200 000 euros, il faut compter environ 3 050 € de revenus nets mensuels pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans, et environ 3 470 € sur 20 ans.
Avec une mensualité de 1 000 euros, la capacité d'emprunt atteint environ 172 900 € sur 20 ans et 198 500 € sur 25 ans. Pour votre propre situation, nos calculettes font le calcul en dix secondes : combien pouvez-vous emprunter et quelle mensualité pour quel montant. Notre article sur le pouvoir d'achat immobilier ville par ville traduit ces montants en mètres carrés.
Mois après mois : l'historique du baromètre
Cette page ne change pas d'adresse, seul son contenu suit le mois. Les éditions passées restent ici, pour lire la tendance d'un coup d'œil, et les articles d'origine sont conservés en archive quand il y en a un.
| Septembre 2026 | 3,33 % | 3,47 % | 3,56 % | 172 900 € | l'article du mois |
| Août 2026 | 3,16 % | 3,35 % | 3,45 % | 174 700 € | l'article du mois |
D'où l'on vient : cinq ans de montagnes russes
Pour lire 3,47 % sur 20 ans avec les bonnes lunettes, il faut se souvenir du chemin. Octobre 2021 : record absolu de la décennie, 1,05 % en moyenne. Puis la remontée des taux directeurs de la BCE fait tout basculer : 2,35 % fin 2022, un pic à 4,20 % en décembre 2023, le plus haut depuis 2011. La décrue de 2024 s'arrête à l'automne 2025, et le marché s'installe sur un plateau entre 3,2 et 3,5 %. Le tableau suivant montre ce qu'une mensualité de 1 000 euros permet d'emprunter sur 20 ans à chaque étape.
| Octobre 2021 (point bas) | 1,05 % | 216 400 € |
| Décembre 2022 | 2,35 % | 191 300 € |
| Décembre 2023 (pic) | 4,20 % | 162 200 € |
| Décembre 2024 | 3,25 % | 176 300 € |
| Août 2026 | 3,35 % | 174 700 € |
| Septembre 2026 | 3,47 % | 172 900 € |
Le vrai levier n'est pas le taux, c'est le prix que vous payez
Faites le calcul sur un bien à 300 000 euros. Un dixième de point de taux sur 20 ans coûte environ 3 700 euros d'intérêts sur toute la durée du prêt. Une hausse de prix de 1,3 %, celle mesurée par notre bilan 2025 du marché sur 856 386 ventes notariales, renchérit le même bien de 3 900 euros immédiatement, et chaque point négocié sur le prix en vaut 3 000. Le prix pèse au moins autant que le taux, et il se négocie encore.
Or le prix se négocie avec des données, pas avec des impressions. Les prix affichés dans les annonces restent souvent 5 à 10 % au-dessus des prix réellement signés chez les notaires. Avant une offre ou une mise en vente, vérifiez les ventes réelles de la rue et du quartier sur notre carte gratuite, adresse par adresse.
Chaque page commune dit, en tête, ce qui distingue la commune de son département : où se situe son prix au m², comment il a évolué depuis dix ans, ce qu'il en est des logements classés F ou G, de la taxe foncière ou du rendement locatif. À Toulouse, à Nantes ou à Bordeaux, ces repères se lisent en trente secondes avant d'aller voir la carte des ventes.
Les taux vont-ils continuer à bouger ?
Le scénario des courtiers a changé de signe depuis l'été. Meilleurtaux parle d'une hausse « contrôlée et progressive », avec des grilles modifiées plus souvent, et anticipe 30 à 50 points de base de plus d'ici la fin de l'année si la BCE relève ses taux directeurs. Cela mènerait les moyennes entre 3,7 et 4 % sur 20 ans. L'Observatoire Crédit Logement/CSA tablait déjà en décembre sur 3,55 % en fin d'année.
Personne ne peut le garantir, et méfiez-vous de qui l'affirme. La question utile n'est plus « faut-il attendre une baisse ? », c'est « que coûte l'attente ? ». Si les taux montent de 0,30 point et que les prix de votre secteur progressent comme en 2025, six mois d'attente coûtent deux fois : sur le crédit et sur le bien. Si les taux baissent après votre achat, la renégociation ou le rachat de crédit restent possibles. Un taux se renégocie, un prix d'achat jamais.
Pour approfondir l'arbitrage, notre analyse est-ce le moment d'acheter en 2026 ? croise taux, prix réels et délais de vente. Le taux moyen réellement accordé, mesuré par la Banque de France avec deux à trois mois de décalage, est sur notre page des taux de crédit immobilier officiels, avec les seuils de l'usure et un simulateur.
Nos conseils selon votre situation
Vous vendez : les acheteurs comptent serré, ils comparent
Le moindre mouvement de taux modifie la capacité d'emprunt des acheteurs de votre secteur. Ils arrivent avec un budget plafonné et comparent votre prix aux ventes réelles du quartier. Un bien surévalué de 10 % ne génère pas d'offres plus basses, il ne génère pas de visites. Commencez par une estimation gratuite sur les ventes réelles de votre adresse : une fourchette en 2 minutes, puis une analyse foncière complète offerte.
Vous achetez : verrouillez le taux, négociez le prix
Quand les grilles bougent tous les mois, un accord de principe daté vaut de l'or : il fige un taux pendant que vous cherchez. Ensuite, concentrez votre énergie sur le prix, avec l'écart entre le prix affiché et les transactions réelles du secteur sous les yeux. Pensez aussi à la délégation d'assurance emprunteur, qui économise souvent plus que 0,10 point de taux.
Vous investissez : le coût du crédit se compare au rendement local
À 3,47 % sur 20 ans, un investissement locatif ne s'autofinance que si le rendement brut dépasse nettement le coût du crédit. Cela se joue commune par commune : notre carte des rendements locatifs rapporte les loyers pratiqués aux prix réellement signés, et chaque page commune indique si son rendement est parmi les plus élevés ou les plus faibles de son département.
Questions fréquentes
Quel est le taux immobilier moyen en septembre 2026 ?
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 euros en septembre 2026 ?
Combien puis-je emprunter avec 1 000 euros par mois ?
Les taux vont-ils monter ou baisser dans les prochains mois ?
À quelle date cette page est-elle mise à jour ?
En conclusion
Retenez l'essentiel : en septembre 2026, les taux immobiliers s'établissent à 3,47 % en moyenne sur 20 ans, en légère hausse par rapport à août 2026. La partie ne se gagne pas à la banque, elle se gagne sur le prix, et le prix se gagne avec des données. Avant d'acheter, comparez le prix affiché aux ventes réelles du quartier. Avant de vendre, positionnez-vous sur le prix que les acheteurs paient vraiment. La carte des prix et l'estimation Terralyse vous donnent ces chiffres gratuitement. Rendez-vous le mois prochain, à la même adresse.
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