Taux immobilier octobre 2026 : 3,57 % sur 20 ans, baromètre du mois

En octobre 2026, les banques prêtent en moyenne à 3,42 % sur 15 ans, 3,57 % sur 20 ans et 3,69 % sur 25 ans, hors assurance et hors frais, selon les barèmes des courtiers relevés en début de mois. C'est 0,10 point de plus qu'en septembre 2026 sur 20 ans. Les meilleurs dossiers, apport supérieur à 20 %, revenus élevés, épargne résiduelle, obtiennent environ 3,26 % sur 20 ans.

Deuxième mois de hausse d'affilée, et elle pèse davantage sur les durées longues : 0,09 point de plus sur 15 ans, 0,10 sur 20 ans et 0,13 sur 25 ans par rapport à notre relevé de septembre. La cause est toujours en amont. L'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte et sur lequel les banques se financent, est passée d'environ 4,1 % début septembre à environ 4,9 % début octobre, avec un sommet à 4,94 % le 1er octobre selon Pretto. Les courtiers avancent trois raisons : la flambée des prix de l'énergie qui ravive l'inflation, la hausse de 0,25 point des taux directeurs de la BCE le 10 septembre, et l'incertitude autour du budget 2027.

Les banques ne répercutent pas ce mouvement au même rythme. Début octobre, Vousfinancer constate 0,10 à 0,30 point de plus dans les nouvelles grilles reçues. Meilleurtaux relève que les barèmes des banques avant négociation atteignent 3,86 % en moyenne, contre 3,69 % début septembre, et que près d'un point sépare désormais les meilleurs dossiers des plus fragiles.

Les seuils de l'usure, ces plafonds légaux que le coût total d'un crédit, assurance comprise, ne peut pas dépasser, ont été relevés de 0,11 point au 1er octobre pour les prêts de 10 ans et plus. Vousfinancer et Meilleurtaux préviennent que si les barèmes continuent de monter plus vite que ces plafonds, des dossiers se retrouveront bloqués, d'abord les petits montants et les emprunteurs que leur âge ou leur santé obligent à payer une assurance plus chère.

Pour un emprunt de 200 000 euros, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 167 € sur 20 ans au taux moyen de 3,57 %, et 1 022 € sur 25 ans à 3,69 %. Par rapport à septembre 2026, c'est 10 euros de plus par mois sur 20 ans. L'allongement de la durée reste le principal amortisseur, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.

La mensualité est plafonnée à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Avec une assurance emprunteur de l'ordre de 0,35 % du capital par an, environ 58 € par mois pour 200 000 euros, il faut compter environ 3 090 € de revenus nets mensuels pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans, et environ 3 500 € sur 20 ans.

Avec une mensualité de 1 000 euros, la capacité d'emprunt atteint environ 171 400 € sur 20 ans et 195 700 € sur 25 ans. Pour votre propre situation, nos calculettes font le calcul en dix secondes : combien pouvez-vous emprunter et quelle mensualité pour quel montant. Notre article sur le pouvoir d'achat immobilier ville par ville traduit ces montants en mètres carrés.

Cette page ne change pas d'adresse, seul son contenu suit le mois. Les éditions passées restent ici, pour lire la tendance d'un coup d'œil, et les articles d'origine sont conservés en archive quand il y en a un.

Faites le calcul sur un bien à 300 000 euros. Un dixième de point de taux sur 20 ans coûte environ 3 700 euros d'intérêts sur toute la durée du prêt. Une hausse de prix de 1,3 %, celle mesurée par notre bilan 2025 du marché sur 856 386 ventes notariales, renchérit le même bien de 3 900 euros immédiatement, et chaque point négocié sur le prix en vaut 3 000. Le prix pèse au moins autant que le taux, et il se négocie encore.

Or le prix se négocie avec des données, pas avec des impressions. Les prix affichés dans les annonces restent souvent 5 à 10 % au-dessus des prix réellement signés chez les notaires. Avant une offre ou une mise en vente, vérifiez les ventes réelles de la rue et du quartier sur notre carte gratuite, adresse par adresse.

Chaque page commune dit, en tête, ce qui distingue la commune de son département : où se situe son prix au m², comment il a évolué depuis dix ans, ce qu'il en est des logements classés F ou G, de la taxe foncière ou du rendement locatif. À Toulouse, à Nantes ou à Bordeaux, ces repères se lisent en trente secondes avant d'aller voir la carte des ventes.

Les courtiers s'attendent à ce que la hausse se poursuive. Meilleurtaux voit les taux s'orienter vers 4 %, et CAFPI prévoit une hausse graduelle, sans flambée comparable à celle de 2023, avec des taux moyens compris entre 3,70 et 4 % d'ici la fin de l'année. Deux rendez-vous compteront pour la suite : la réunion de la BCE du 29 octobre et l'examen du budget 2027 au Parlement.

Rien de cela n'est écrit d'avance, dans un sens comme dans l'autre : les taux auxquels l'État emprunte peuvent se détendre comme ils sont montés, et personne ne sait dire quand. Ce qui se mesure, c'est le chemin déjà fait. Depuis août, une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans finance 3 300 euros de moins. Si vous avez un projet, deux repères valent mieux qu'un pronostic : la durée de validité de la proposition de votre banque, et l'écart entre le prix affiché et les ventes réelles du quartier. Un taux se renégocie, un prix d'achat jamais.

Pour approfondir l'arbitrage, notre analyse est-ce le moment d'acheter en 2026 ? croise taux, prix réels et délais de vente. Le taux moyen réellement accordé, mesuré par la Banque de France avec deux à trois mois de décalage, est sur notre page des taux de crédit immobilier officiels, avec les seuils de l'usure et un simulateur.