Taux immobilier septembre 2026 : 3,33 % sur 15 ans, 3,56 % sur 25 ans

Après un printemps et un été sans mouvement, les barèmes de rentrée montent de 5 à 20 points de base selon les banques et les durées. La cause est en amont : l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte et sur lequel les banques se financent, dépasse 4 % contre 3,3 % il y a un an. Les banques ont longtemps absorbé l'écart pour garder des clients, elles commencent à le répercuter.

Voici les taux moyens constatés début septembre 2026 par les principaux baromètres de courtiers, hors assurance et hors frais, et ce que les meilleurs dossiers obtiennent, apport supérieur à 20 %, revenus élevés, épargne résiduelle.

Pour lire 3,47 % sur 20 ans avec les bonnes lunettes, il faut se souvenir du chemin. Octobre 2021 : record absolu de la décennie, 1,05 % en moyenne. Puis la remontée des taux directeurs de la BCE fait tout basculer : 2,35 % fin 2022, un pic à 4,20 % en décembre 2023, le plus haut depuis 2011. La décrue de 2024 s'arrête à l'automne 2025, et le marché s'installe sur un plateau entre 3,2 et 3,5 %. Septembre 2026 marque la première fissure de ce plateau, vers le haut.

Ces variations se traduisent directement en pouvoir d'achat immobilier. Le tableau suivant montre ce qu'une mensualité de 1 000 euros permet d'emprunter sur 20 ans à chaque étape du cycle.

Pour un emprunt de 200 000 euros, les mensualités hors assurance s'établissent autour de 1 157 euros sur 20 ans au taux moyen de 3,47 %, et 1 008 euros sur 25 ans à 3,56 %. Par rapport à août, c'est 12 euros de plus par mois sur 20 ans et 12 euros sur 25 ans. L'allongement de la durée reste le principal amortisseur, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.

Côté solvabilité, la règle du HCSF plafonne toujours la mensualité à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Avec une assurance emprunteur de l'ordre de 0,35 % du capital par an, environ 58 euros par mois pour 200 000 euros, il faut compter environ 3 050 euros de revenus nets mensuels pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans, et environ 3 470 euros sur 20 ans.

Dernier repère : avec une mensualité de 1 000 euros, la capacité d'emprunt atteint environ 172 900 euros sur 20 ans et 198 500 euros sur 25 ans aux taux moyens de septembre. Notre article sur le pouvoir d'achat immobilier ville par ville traduit ces montants en mètres carrés.

Faites le calcul sur un bien à 300 000 euros. Le dixième de point pris en septembre sur 20 ans coûte environ 3 700 euros d'intérêts sur toute la durée du prêt. Une hausse de prix de 1,3 %, celle mesurée par notre bilan 2025 du marché sur 856 386 ventes notariales, renchérit le même bien de 3 900 euros immédiatement, et chaque point négocié sur le prix en vaut 3 000. Le prix pèse au moins autant que le taux, et il se négocie encore.

Or le prix se négocie avec des données, pas avec des impressions. Les prix affichés dans les annonces restent souvent 5 à 10 % au-dessus des prix réellement signés chez les notaires. Avant une offre ou une mise en vente, vérifiez les ventes réelles de la rue et du quartier sur notre carte gratuite, adresse par adresse.

Chaque page commune dit désormais, en tête, ce qui distingue la commune de son département : où se situe son prix au m², comment il a évolué depuis dix ans, ce qu'il en est des logements classés F ou G, de la taxe foncière ou du rendement locatif. À Toulouse, à Nantes ou à Bordeaux, ces repères se lisent en trente secondes avant d'aller voir la carte des ventes.

Le scénario des courtiers a changé de signe depuis l'été. Meilleurtaux parle d'une hausse « contrôlée et progressive », avec des grilles modifiées plus souvent, et anticipe 30 à 50 points de base de plus d'ici la fin de l'année si la BCE relève ses taux directeurs à sa réunion du 10 septembre. Cela mènerait les moyennes entre 3,7 et 4 % sur 20 ans. L'Observatoire Crédit Logement/CSA tablait déjà en décembre sur 3,55 % en fin d'année.

Personne ne peut le garantir, et méfiez-vous de qui l'affirme. Mais la question utile n'est plus « faut-il attendre une baisse ? », c'est « que coûte l'attente ? ». Si les taux montent de 0,30 point et que les prix de votre secteur progressent comme en 2025, six mois d'attente coûtent deux fois : sur le crédit et sur le bien. Si les taux baissent après votre achat, la renégociation ou le rachat de crédit restent possibles. Un taux se renégocie, un prix d'achat jamais.

Pour approfondir l'arbitrage, notre analyse est-ce le moment d'acheter en 2026 ? croise taux, prix réels et délais de vente. L'édition d'août de ce baromètre reste consultable : taux immobilier août 2026. Ce baromètre a désormais une adresse permanente, mise à jour au début de chaque mois avec l'historique : le baromètre des taux immobiliers.