Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier en 2026 ?

Le marché immobilier de l’été 2026 présente un visage inédit : une reprise réelle mais essoufflée, des prix figés et un pouvoir de négociation rarement observé côté acheteurs. Les Notaires de France, dans leur note de conjoncture n°71 (27 avril 2026), résument la situation d’une formule : « une reprise sans excès et sous contraintes ». Les volumes, remontés à 958 000 transactions sur douze mois fin février 2026 (+11 % sur un an), sont redescendus à 941 000 fin avril selon les tendances actualisées des Notaires de France (25 juin 2026) : soit toujours environ 25 % sous le pic d’août 2021 et ses 1 251 000 ventes. Le détail de ce retournement de printemps est analysé dans notre article « 941 000 ventes : la reprise immobilière est-elle déjà finie ? ».

Le rebond depuis le creux de septembre 2024 (832 000 transactions) atteint environ +15 %, mais les notaires situent la « zone d’équilibre » du marché vers 975 000 ventes annuelles : nous naviguons donc en dessous. Avant d’entrer dans le détail, voici le tableau de bord des indicateurs qui comptent, chacun avec sa source et sa date. C’est sur cette base factuelle, et uniquement sur elle, que nous allons raisonner.

Où en sont réellement les taux ? En juillet 2026, le baromètre CAFPI relève en moyenne 3,17 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,42 % sur 25 ans pour ses clients, les meilleurs profils décrochant 3,00 à 3,20 % selon la durée. Pretto affiche des niveaux proches : 3,31 %, 3,38 % et 3,41 %. Côté statistiques consolidées, l’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure un taux moyen toutes durées de 3,26 % en juin 2026, et la Banque de France un taux moyen de 3,21 % en mai pour les crédits nouveaux hors renégociations. Autrement dit : on emprunte aujourd’hui autour de 3,2 à 3,4 %.

Pour juger si c’est « cher », il faut regarder la trajectoire : environ 4,20 % au pic de fin 2023, un point bas vers 3,06 % mi-2025, puis une remontée progressive depuis janvier 2026. Selon Meilleurtaux (9 juillet 2026), le taux moyen sur 20 ans est passé de 3,27 % en janvier à 3,40 % mi-2026. Selon les observatoires, la hausse du semestre se situe entre 13 et 20 points de base. Le reflux spectaculaire de 2024-2025 est donc terminé : la question n’est plus « jusqu’où vont-ils baisser ? » mais « à quelle vitesse remontent-ils ? ».

Le facteur déclencheur est monétaire. Le 11 juin 2026, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, première hausse depuis trois ans, pour contrer les pressions inflationnistes liées à la guerre au Moyen-Orient, l’inflation française atteignant +2,4 % sur un an en mai (l’OAT 10 ans évoluant vers 3,65 %). Pour l’instant, les banques amortissent le choc : Pretto observe en juillet qu’elles maintiennent leurs barèmes pour continuer à capter des emprunteurs. Cette digue commerciale peut toutefois céder si le coût de refinancement continue de monter.

Que disent les scénarios pour fin 2026 ? Artémis Courtage anticipe des taux contenus sous 3,50 % ; Pretto et Meilleurtaux tablent sur une stabilisation ; SeLoger, plus prudent, n’exclut pas un retour vers 4 % en fin d’année. Personne n’a de boule de cristal : la seule certitude, c’est que la fenêtre actuelle à 3,2-3,4 % n’est ni la meilleure de la décennie, ni garantie de durer.

Côté prix, le grand fait de 2026 est le surplace. L’indice Notaires-INSEE du T1 2026 (publié le 28 mai 2026) mesure +0,2 % sur le trimestre et +0,1 % sur un an pour la France hors Mayotte : avec un contraste net entre appartements (+0,6 % sur un an) et maisons (-0,2 %). L’Île-de-France porte seule la hausse (+0,6 % sur un an), quand la province est exactement à 0,0 %. La dynamique ralentit d’ailleurs : fin 2025, la hausse annuelle atteignait encore +1,1 %.

Les baromètres privés, fondés sur les prix affichés en annonces, convergent vers le même diagnostic : la FNAIM mesure 2 994 €/m² au niveau national (-0,1 % sur un an, 1er juin 2026), SeLoger-MeilleursAgents 3 114 €/m² (+0,1 % au premier semestre, 4 juillet 2026), Orpi 3 100 €/m² (-0,8 %, 6 juillet 2026) et Laforêt -1,8 % sur un an (30 juin 2026). Précision importante : ces chiffres reflètent des prix d’annonce ou des estimations, pas les prix réellement signés chez le notaire. Or les avant-contrats des notaires projettent -0,2 % sur un an à fin mai 2026 : l’ajustement se fait par la négociation, en aval du prix affiché.

Derrière la moyenne nationale, les trajectoires locales divergent fortement. Au premier semestre 2026, SeLoger relève des hausses à Nantes (+3,5 %), Marseille (+2,7 %), Rennes (+2,6 %) et Paris (+0,5 %), mais des baisses à Lille (-0,6 %), Nice (-0,9 %) et Bordeaux (-2,5 %). Côté volumes de compromis, Orpi mesure Paris à -6 % et Lyon à -5 %, quand des villes moyennes s’envolent : Avignon +20 %, Limoges +17 %, Orléans +14 %. Le rural, segment le plus dynamique selon SeLoger, progresse de +6,1 % en prix au premier semestre. À Paris, les Notaires du Grand Paris relèvent 9 530 €/m² en avril 2026 (+1,0 % sur un an pour les appartements).

C’est l’argument le plus solide en faveur d’un achat en 2026 : l’acheteur a la main. Selon le réseau L’Adresse (30 juin 2026), 8 transactions sur 10 donnent lieu à une négociation, contre 6 sur 10 dans un marché classique, et 65 % de ses agences constatent des prix en recul dans leur secteur. La négociation n’est plus l’exception : elle est devenue la norme du marché.

Les marges obtenues sont significatives : environ 5,1 % en moyenne nationale au premier trimestre 2026 selon Laforêt. Les écarts locaux sont considérables d’après les études publiées en avril-mai 2026 : autour de -2,8 % à Lyon, -3,8 % à Paris et Marseille, et jusqu’à -12,7 % à Nantes : un chiffre exceptionnel qui illustre le déséquilibre offre-demande dans certaines métropoles de l’Ouest.

Deux autres indicateurs confirment que le temps joue pour l’acheteur. Les délais de vente s’allongent : 105 jours en moyenne pour une maison (contre 99 un an plus tôt) et 99 jours pour un appartement selon Century 21 (30 juin 2026), 101 jours chez Orpi. Et les stocks gonflent : Orpi mesure au premier semestre une offre en hausse de +8 % quand la demande recule de -3 %. Plus de biens, moins de candidats, des vendeurs qui attendent : les conditions d’une négociation sereine sont réunies : à condition de l’objectiver.

Un achat serein suppose de regarder aussi ce qui inquiète. Premier signal : la courbe des volumes rebaisse depuis mars (958 000 fin février, 952 000 fin mars selon l’INSEE, 941 000 fin avril). Deuxième signal, rapporté par l’AFP le 2 juillet 2026 : Foncia observe -15 % de transactions en rythme annualisé et +11 % d’annulations de compromis. Le président de Century 21, Charles Marinakis, anticipe une plongée des ventes au second semestre, et chez Laforêt, Yann Jéhanno estime que c’est la confiance des acquéreurs qui s’est fissurée depuis la hausse de la BCE.

Les prévisions pour l’année pleine vont dans le même sens : la FNAIM (17 juin 2026) attend 900 000 à 920 000 ventes en 2026, soit -5 à -6 % par rapport à 2025 ; Century 21 (30 juin 2026) est légèrement plus pessimiste avec 890 000 à 900 000. Le marché repasserait ainsi durablement sous la « zone d’équilibre » des 975 000 transactions estimée par les notaires.

Comment lire ces signaux quand on veut acheter ? Ils ont deux faces. Face positive : moins de concurrence entre acheteurs, des vendeurs plus enclins à négocier, un pouvoir de discussion renforcé. Face négative : un marché moins liquide signifie une revente potentiellement plus lente, les 105 jours de délai moyen le rappellent, et un risque de re-tension sur les taux, le plafond réglementaire laissant de la marge (taux d’usure fixé à 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus au T3 2026, Banque de France, JO du 28 juin). Acheter en 2026 se conçoit donc dans une logique patrimoniale de moyen-long terme, pas dans une optique de plus-value rapide.

Il n’existe pas de « bon moment » universel : le même marché est favorable à certains profils et hostile à d’autres. Voici ce que disent les données pour les trois grandes situations d’achat.

Premier poste à vérifier : les droits de mutation (« frais de notaire »). Depuis la loi de finances 2025, les départements peuvent majorer le DMTO à 5 % sur une fenêtre allant d’avril 2025 à mars 2028, et 83 départements appliquent ce taux majoré en 2026 : soit des droits totaux d’environ 6,32 % du prix, contre 5,81 % au barème antérieur. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exemptés de cette hausse. Selon votre département et votre profil, le même bien peut donc coûter sensiblement plus ou moins cher en frais. Notre article sur la hausse des frais de notaire 2026 donne les simulations en euros, département par département.

Deuxième poste : la taxe foncière. Bonne nouvelle relative pour 2026 : la revalorisation forfaitaire des bases n’est que de +0,8 %, très loin des +7,1 % de 2023 et des +3,9 % de 2024, et seules 11 grandes villes de plus de 40 000 habitants relèvent leur taux cette année (Meilleurtaux, juin-juillet 2026). À surveiller néanmoins : la « fiabilisation des bases » engagée par l’administration représente 466 millions d’euros, soit environ 63 € par an de plus pour 7,4 millions de logements, et la réforme des « éléments de confort » est reportée à 2027.

Troisième variable, souvent décisive dans l’ancien : le DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F et G sans le moindre travail. Or les décotes constatées par les notaires sur les ventes 2024 sont massives : -25 % pour une maison classée G par rapport à une équivalente en D, -12 % pour un appartement, avec des écarts dépassant 25 % en zone rurale mais restant sous 10 % en Île-de-France. Une passoire thermique bien achetée peut être une opportunité pour qui chiffre sérieusement les travaux, et un piège pour qui ne le fait pas, la location des logements G étant interdite depuis le 1er janvier 2025. Notre analyse de la réforme du DPE 2026 détaille ces décotes et le calendrier locatif.

Résumons le paradoxe de 2026 : le même été voit Nantes progresser de +3,5 % quand Bordeaux recule de -2,5 % (SeLoger), Avignon gagner +20 % de compromis quand Paris en perd -6 % (Orpi), le rural s’apprécier de +6,1 % quand des métropoles s’ajustent. Une moyenne nationale à +0,1 % ne vous dit strictement rien du prix auquel négocier votre future adresse. La question « est-ce le moment d’acheter ? » n’a de réponse sérieuse qu’à l’échelle d’une commune, souvent d’un quartier.

C’est exactement le rôle des données DVF : les baromètres cités dans cet article reposent majoritairement sur des prix d’annonce, tandis que la base DVF de la DGFiP recense les ventes réellement signées chez le notaire. Avant de faire une offre, consultez les prix actés, leur évolution et les volumes de votre commune sur le comparateur de prix Terralyse : c’est gratuit, officiel, et cela transforme une intuition en position de négociation.