DVF : vrai prix au m² maison appartement neuf ancien par quartier 500m (5 ans)
Quand vous achetez un bien, l'agent immobilier vous montre son estimation maison faite avec ses propres outils (optimiste pour décrocher le mandat). Le vendeur vous sort le prix qu'il a en tête (souvent + 10 à 20 % au-dessus du marché réel). Les sites gratuits (Meilleurs Agents, SeLoger Estimation, app.dvf.etalab.gouv.fr) vous donnent un prix moyen par commune entière, sans dissocier maisons / appartements, ni neuf / ancien, ni rayon 500m autour de votre adresse. Vous obtenez une moyenne qui mélange un pavillon T6 à 8 km et un studio à 50 mètres. Inexploitable. C'est exactement le problème que Terralyse résout. Nous avons agrégé les 25 millions de transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la DGFiP depuis 2014, et nous les avons géocodées à la parcelle exacte, croisées avec le cadastre IGN, l'INSEE IRIS, les zonages PLU et les zones tendues. Résultat : pour n'importe quelle adresse en France, vous obtenez en 3 secondes le prix médian au m² des maisons ET des appartements, du neuf VEFA ET de l'ancien, dans un rayon précis de 500 mètres autour de votre adresse, avec le volume de ventes annuel et l'évolution sur 5-6 ans. Aucun autre outil grand public ne fait ces 4 dissociations simultanément. C'est le différenciant le plus simple et le plus puissant que vous puissiez exiger avant de signer une offre d'achat. Gratuit, sans abonnement, sans CB.
DVF, c'est quoi exactement ?
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est une base publique éditée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et publiée sur data.gouv.fr depuis avril 2019, par décret n° 2018-1350. Elle recense toutes les ventes immobilières et foncières enregistrées en France métropolitaine (et DOM hors Mayotte/Alsace-Moselle qui ont leur propre cadastre).
Chaque ligne du fichier correspond à une mutation enregistrée chez un notaire : date, adresse, code commune, nature du bien (maison/appartement/terrain/local commercial), surface, nombre de pièces, valeur exacte payée. La base est mise à jour tous les 6 mois par la DGFiP, avec un délai moyen de 6 à 12 mois entre la signature notariée et la publication.
Pourquoi cette base existe : transparence du marché immobilier, lutte contre la spéculation, équité fiscale (vous pouvez vérifier que le prix au m² affiché par l'administration pour calculer vos taxes correspond à la réalité), aide à la décision d'achat. C'est l'application directe de la loi pour une République numérique de 2016 (Axelle Lemaire) qui impose l'ouverture des données publiques.
Pourquoi DVF est inutilisable directement par un particulier
En théorie, vous pouvez télécharger le fichier DVF sur data.gouv.fr et chercher dedans. En pratique, voici ce qui vous attend :
- →1,5 milliard d'octets de CSV — votre tableur Excel/LibreOffice plante au-delà de 1 million de lignes
- →Pas de géocodage : seul le code parcelle (commune + section + numéro) est fourni, pas les coordonnées GPS lat/lng
- →Pas d'unification : une vente peut compter 3 lignes (terrain + maison + dépendance) qu'il faut consolider
- →Pas de filtres applicables : impossible de trier par rayon autour d'une adresse, par type de bien, par tranche de surface
- →Pas d'indicateurs calculés : pas de prix médian, pas d'évolution annuelle, pas de tendance, pas de comparaison avec commune/département/région
- →Données aberrantes non filtrées : ventes à 1 € (donation déguisée), VEFA non comparable au marché secondaire, viagers occupés
Les 4 dissociations Terralyse qui rendent DVF VRAIMENT exploitable
Voici LE différenciant Terralyse vs tous les autres outils DVF gratuits (Meilleurs Agents, SeLoger Estimation, app.dvf.etalab.gouv.fr, ImmoData) : nous dissocions 4 dimensions critiques que les autres mélangent dans une bouillie statistique inexploitable. Voici lesquelles, et pourquoi c'est si important pour acheter au juste prix.
Dissociation 1 — Maisons vs Appartements (typologie de bien)
Une commune mixte (maisons individuelles + collectifs) affiche un prix moyen au m² mélangé qui ne correspond à rien. Exemple Châtenay-Malabry 2024 : prix médian "tous biens" = 6 850 €/m². Mais en dissociant : maisons individuelles = 7 950 €/m², appartements collectifs = 6 200 €/m². Si vous regardez un appartement à 7 000 €/m², la moyenne mélangée ment, mais la moyenne appartement vous dit immédiatement : vous êtes 13 % au-dessus du marché.
Terralyse calcule pour chaque adresse les 2 médianes séparées (maison / appartement) à toutes les échelles géographiques. Vous voyez instantanément si vous payez le bon prix POUR LE TYPE DE BIEN que vous achetez.
- →Maison médiane : prix au m² calculé uniquement sur les ventes de pavillons individuels (code DGFiP "Maison")
- →Appartement médiane : prix au m² calculé uniquement sur les ventes d'appartements (code DGFiP "Appartement")
- →Volume séparé : nombre de ventes par typologie pour vérifier la robustesse de chaque moyenne
- →Écart maison/appart : indicateur de "prime maison" du quartier (souvent + 20 à + 40 % en Île-de-France)
Dissociation 2 — Neuf VEFA vs Ancien (état du bien)
Le neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, = programmes neufs des promoteurs) se vend systématiquement 15 à 30 % plus cher que l'ancien dans la même commune. Pour des raisons légitimes : TVA, garanties biennale/décennale, normes RE2020, frais notaire réduits. Mais aussi pour des raisons moins légitimes (effet vitrine commercial, prix d'appel des promoteurs).
Tous les outils gratuits MÉLANGENT VEFA et marché secondaire dans leurs statistiques. Résultat : la moyenne paraît plus haute qu'elle ne l'est pour l'ancien, et vous croyez surpayer un appartement ancien qui est en réalité au prix du marché ancien — vous renoncez à un bon deal, ou vous surenchérissez inutilement.
Terralyse dissocie automatiquement les ventes "Vente en l'état futur d'achèvement" du marché secondaire et calcule 2 médianes séparées : neuf VEFA et ancien. Vous savez exactement si vous comparez le bon référentiel.
- →Médian ancien : marché secondaire (revente), ce qui vous intéresse à 95 % en tant qu'acheteur particulier
- →Médian neuf VEFA : programmes neufs en cours / récents (utile si vous comparez avec un programme neuf)
- →Écart neuf/ancien : indicateur de "bulle VEFA" du quartier (> 30 % = signal sur-valorisation neuf)
- →Décote attendue à la revente : un neuf VEFA acheté aujourd'hui se revendra dans 5-10 ans au prix de l'ancien, donc avec décote intrinsèque
Dissociation 3 — Volume de ventes par année (liquidité du marché)
Personne ne vous parle de volume — c'est pourtant CRUCIAL. Une commune qui enregistre 40 ventes d'appartements par an dans votre rayon de 500m est un marché liquide : vous revendrez facilement, le prix est robuste, les comparables sont nombreux. Une commune qui enregistre 3 ventes par an est un marché illiquide : revente difficile (parfois 18-24 mois sur le marché), prix subjectifs, décote forcée à la revente quand vous serez pressé.
Terralyse compte et affiche pour chaque adresse le volume de transactions par année et par typologie. C'est le premier indicateur de facilité de revente — la vraie sécurité de votre investissement.
| Volume ventes/an dans 500m | Type de marché | Implication acheteur |
|---|---|---|
| > 50/an | Très liquide | Revente < 3 mois, prix robuste, comparables abondants |
| 20-50/an | Liquide | Revente 3-6 mois, négociation possible, marché sain |
| 10-20/an | Moyen | Revente 6-12 mois, prix variables, prudence |
| 3-10/an | Peu liquide | Revente > 12 mois, décote attendue, prix subjectifs |
| < 3/an | Illiquide | Achat à risque, revente très difficile, prix peu fiables |
Dissociation 4 — Évolution prix année par année (tendance + retournement)
Le prix médian de votre quartier en 2024 vs 2019 : par exemple 5 250 €/m² → 6 850 €/m², soit + 30 % en 6 ans. C'est une donnée intéressante. Mais le vrai signal d'achat ou d'attente, c'est l'évolution ANNÉE PAR ANNÉE :
| Année | Prix médian appart | Variation N-1 | Volume | Signal |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 5 250 €/m² | — | 42 ventes | Référence |
| 2020 | 5 510 €/m² | + 5,0 % | 38 ventes | Hausse modérée |
| 2021 | 5 980 €/m² | + 8,5 % | 61 ventes | Forte hausse + volume |
| 2022 | 6 420 €/m² | + 7,4 % | 55 ventes | Hausse continue |
| 2023 | 6 690 €/m² | + 4,2 % | 44 ventes | Ralentissement |
| 2024 | 6 850 €/m² | + 2,4 % | 31 ventes | Palier — signal attente |
Le rayon 500m : votre micro-marché ultra-précis (et pas la commune entière)
Tous les outils gratuits vous donnent un prix par commune entière. Problème : une commune comme Lyon, Marseille, ou même une banlieue de 30 000 habitants peut contenir 10 micro-marchés totalement différents. Un quartier proche de la gare TGV vaut 30 % de plus que le quartier à 2 km en zone pavillonnaire vieillissante. La moyenne communale ne vous sert à rien.
Terralyse calcule pour chaque adresse le prix médian au m² dans un rayon de 500 mètres autour de votre point GPS exact. Pourquoi 500 m ? C'est le standard immobilier reconnu pour définir un "micro-marché homogène" : même typologie de quartier, même école de secteur, mêmes équipements de proximité, même profil socio-éco INSEE. Au-delà de 500 m vous changez généralement de tissu urbain ; en-deçà vous n'avez pas assez de comparables.
Comment fonctionne le filtre 500m Terralyse
Pour chaque adresse saisie, nous géocodons en latitude/longitude via la BAN (Base Adresse Nationale officielle), puis nous interrogeons l'index spatial DVF Terralyse pour trouver toutes les ventes dont la parcelle se situe à moins de 500 m du point (calcul Haversine sur sphéroïde WGS84). Le résultat est filtré sur les 5-6 dernières années DVF disponibles et dissocié par typologie + neuf/ancien.
- →Carte interactive : visualisation de chaque vente géolocalisée dans le rayon 500m
- →Distance affichée : pour chaque transaction, vous voyez à combien de mètres elle s'est faite de votre adresse
- →Date exacte : pour pondérer mentalement (une vente de 2020 vs 2024)
- →Surface + prix exact + prix au m² calculé : transparence totale sur chaque comparable
- →Bypass possible : si DVF a peu de mutations géolocalisées (zone rurale), on élargit automatiquement à toute la commune
Pourquoi 500m vaut mieux que IRIS, commune ou département
Comparaison de l'approche "rayon 500m centré adresse" avec les autres mailles statistiques :
| Approche | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| Commune entière | Volume statistique élevé | Mélange 5-10 micro-marchés (NUL pour grandes villes) |
| IRIS INSEE (~2000 hab.) | Maille INSEE officielle | Découpage administratif, parfois illogique |
| Rayon 500m adresse | Vraie homogénéité urbaine + centré sur VOTRE adresse | Volume parfois insuffisant en rural |
| Département | Étalon régional | Trop large pour négocier un bien précis |
Comment Terralyse agrège DVF (les coulisses techniques)
Notre infrastructure traite la base DVF brute et la transforme en 5 niveaux d'agrégation exploitables, croisés avec le cadastre IGN officiel et la base INSEE IRIS (quartiers statistiques). Le résultat : une fiche complète en 3 secondes pour n'importe quelle adresse française.
1. Géocodage à la parcelle exacte (cadastre IGN)
Chaque transaction DVF est rattachée à sa parcelle cadastrale IGN via le code commune + section + numéro. Nous géolocalisons ensuite la parcelle en latitude/longitude grâce à la BD Parcellaire IGN, ce qui permet le filtrage par rayon autour de votre adresse cible. Précision : quelques mètres.
- →Rayon 200 m : ventes du même îlot (comparables immédiats)
- →Rayon 500 m : ventes du même quartier (référence négociation)
- →Commune entière : tendance large
2. Consolidation des mutations multi-lignes
Une vente peut occuper plusieurs lignes DVF (maison + terrain + dépendance + garage = 4 lignes pour 1 transaction). Notre algorithme regroupe ces lignes par idmutation et reconstruit la transaction complète avec son prix total et son lot principal.
3. Filtrage des données aberrantes
Nous filtrons automatiquement les outliers qui faussent les statistiques :
- →Ventes à moins de 1 000 € (donations / cessions familiales déguisées)
- →Ventes en VEFA séparées du marché secondaire (étiquetées "Vente en l'état futur d'achèvement")
- →Viagers (étiquetés "Adjudication" ou "Vente avec rente viagère")
- →Lots indivis vendus sur plusieurs mutations (regroupés)
4. Calcul des prix médians par maille
À partir des transactions consolidées, nous calculons en temps réel le prix médian au m² sur 4 mailles géographiques pour la même typologie de bien (maison ou appartement) :
| Maille | Échantillon | Usage typique |
|---|---|---|
| Quartier IRIS (~2 000 hab.) | 20-80 transactions/an | Comparable hyper-local |
| Commune | 100-3000 transactions/an | Référence négociation |
| Département | 10-500 K transactions/an | Tendance régionale |
| France entière | 5,7 M transactions/an | Étalon national |
5. Historique 6 ans + courbe d'évolution
Le prix médian de votre quartier en 2024 vs 2019 : 5 250 €/m² → 6 850 €/m², soit + 30 % en 6 ans. Mais peut-être que la dernière année a marqué un palier (-2 %), signe que vous achetez en haut de cycle. Terralyse trace l'évolution annuelle pour chaque maille et vous indique la tendance court terme (variation 1 an) et moyen terme (5 ans).
- →Détection palier / retournement (signal d'achat ou d'attente)
- →Comparaison commune vs département vs France (votre micro-marché surperforme ou sous-performe)
- →Volatilité (écart-type des prix) : marché stable ou erratique
Les 5 réflexes DVF avant de signer une offre
Concrètement, voici comment utiliser DVF dans votre processus d'achat pour ne pas vous faire avoir sur le prix. Chacun de ces réflexes prend moins de 2 minutes dans Terralyse.
Réflexe 1 — Comparer au prix médian du quartier IRIS
Si le bien est proposé à 7 200 €/m² et que le médian IRIS sur 2 ans est à 6 100 €/m², vous avez une surcote de 18 %. Justifications légitimes possibles : bien complètement rénové, vue rare, étage élevé avec ascenseur, parking. Sinon, vous avez une marge de négociation explicite et chiffrée.
Réflexe 2 — Vérifier les comparables 200 m / 500 m
Les ventes des 6 derniers mois dans un rayon de 200 m sont les comparables les plus puissants en négociation. "Madame, votre voisine au 14 a vendu 320 K€ il y a 4 mois pour 72 m² rénové, vous me demandez 380 K€ pour 75 m² à rénover — j'aimerais comprendre l'écart." Difficile à contre-argumenter quand les données sont publiques DGFiP.
Réflexe 3 — Détecter le palier de cycle
Si la courbe sur 6 ans montre + 35 % cumulés, dont -1 % la dernière année, le marché est en palier voire en retournement local. Acheter aujourd'hui peut signifier acheter au sommet. Décaler de 6-12 mois peut vous faire économiser 5-10 % de pouvoir d'achat selon les prévisions de taux.
Réflexe 4 — Comparer commune vs département
Si la commune est 20 % plus chère que le département, c'est soit que le marché local est tiré par une attractivité particulière (gare nouvelle, école renommée, restructuration urbaine), soit que vous payez une survalorisation conjoncturelle. Croisez avec le diagnostic Terralyse complet (transports, équipements, projets d'aménagement) pour comprendre si la prime tient sur 10 ans.
Réflexe 5 — Vérifier le volume de transactions
Une commune avec 40 ventes/an dans votre tranche de bien est un marché liquide : revente facile, prix robuste. Une commune avec 3 ventes/an est illiquide : revente difficile, prix subjectifs, décote attendue à la revente. Le volume DVF est le 1er indicateur de revente facile.
DVF vs estimations agences : pourquoi l'écart peut atteindre 30 %
Les agences immobilières utilisent leurs propres outils d'estimation (Meilleurs Agents, MeilleursAgentsPro, Yanport, Castorus, des bases internes). Ces outils s'appuient sur DVF, mais ils pondèrent fortement vers le haut en intégrant les estimations en cours, les biens en vente actuelle (et non vendus), et les biens "prestige" sur-représentés.
L'agence a un intérêt commercial à proposer une estimation flatteuse au vendeur (= signature de mandat) et à parfois prendre un prix élevé au départ. DVF brut, lui, ne ment pas : ce sont les prix de cession effectifs enregistrés chez le notaire, après négociation. Pas d'effet de "prix affiché" ni de "prix souhaité".
| Source | Nature | Objectivité | Biais |
|---|---|---|---|
| DVF DGFiP (brut) | Transactions notariées | Maximale | Aucun — données officielles |
| Terralyse (agrégé DVF) | DVF + IRIS + cadastre IGN | Maximale | Aucun — uniquement filtrage outliers |
| Meilleurs Agents | Estimation mixte | Moyenne | Pondéré haut (marketing + vendeurs) |
| Agence locale | Estimation expertise | Faible | Intérêt à signer le mandat (estimation gonflée 5-15 %) |
| Vendeur direct PAP | Prix souhaité | Aucune | Affectif + référence au prix d'achat initial |
Questions fréquentes
DVF c'est gratuit ? Pourquoi je devrais utiliser Terralyse alors ?
Pourquoi le prix médian "maison" est-il différent du prix médian "appartement" sur la même commune ?
Pourquoi dissocier le neuf VEFA de l'ancien dans DVF ?
Pourquoi le volume de ventes par année est-il important ?
Pourquoi un rayon de 500m et pas la commune entière ?
Comment savoir si le marché est en hausse, en baisse ou en palier ?
DVF couvre toute la France ?
Pourquoi certaines transactions récentes manquent ?
DVF inclut-il les ventes entre particuliers (PAP) ?
Peut-on retrouver l'identité du vendeur ou de l'acheteur dans DVF ?
Comment utiliser DVF dans une négociation officielle ?
DVF est-il accepté par les banques pour évaluer mon dossier ?
En conclusion
DVF est la donnée publique française la plus puissante pour un acquéreur immobilier, et pourtant la moins exploitée. La DGFiP a fait son travail en publiant 25 millions de transactions depuis 2014 ; Terralyse fait le sien en les rendant VRAIMENT exploitables : géocodées à la parcelle exacte, filtrées dans un rayon de 500m autour de VOTRE adresse, dissociées maison/appartement, dissociées neuf VEFA/ancien, comptabilisées en volume par année, comparées en évolution sur 5-6 ans. Aucun autre outil grand public ne fait ces 4 dissociations simultanément — c'est pour cela que Meilleurs Agents et SeLoger Estimation vous donnent des moyennes qui ne correspondent à rien et que vous achetez à l'aveugle. Avant chaque visite, avant chaque offre, avant chaque signature : consultez le DVF Terralyse. C'est gratuit, sans inscription bloquante, sans abonnement. Et c'est 5 minutes qui peuvent vous économiser 20 à 50 000 € sur le prix d'achat, et vous éviter des années de regret sur une revente bloquée. L'agence ne le fera pas pour vous. Le vendeur encore moins. C'est votre travail d'acheteur informé.
Consulter DVF gratuitement sur Terralyse
Accès gratuit à l'agrégation DVF Terralyse : prix médian au m² par quartier IRIS, commune, département, France. Historique 6 ans. Comparables 200 m / 500 m. Tendance et palier de cycle. 25 millions de transactions DGFiP officielles agrégées et géocodées. Inscription en 30 secondes, sans CB.
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