Avant d'acheter : les 10 risques cachés qu'aucun diagnostic ne révèle
L'achat d'un bien immobilier vous engage pour 20 à 25 ans. Le vendeur vous remet 6 diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, ERP, électricité, gaz) qui ne couvrent qu'une infime partie de ce qu'il faudrait vraiment savoir. La nappe phréatique sous votre future cave ? Le risque de retrait-gonflement des argiles qui fissure les fondations ? Le radon qui s'infiltre du sous-sol granitique ? Les projections climatiques 2050 sur votre quartier ? L'ancienne usine chimique BASIAS à 200 mètres ? L'ICPE classée Seveso à 3 km ? Le règlement du PLU qui vous interdira d'agrandir ? Aucun vendeur, aucun agent, aucun diagnostiqueur ne vous fournit ces informations. Pour 9,90 € TTC, Terralyse agrège 82 sources publiques techniques (BRGM, Géorisques, IRSN, DRIAS, Géoportail Urbanisme, ADEME) que vous ne sauriez pas où chercher, et vous livre la fiche risques complète d'un bien en 5 minutes. C'est le diagnostic que personne ne vous donne.
Les diagnostics obligatoires : indispensables, mais très insuffisants
Quand vous achetez un bien, le vendeur a l'obligation de vous fournir 6 diagnostics : DPE, amiante (si construit avant 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations > 15 ans), État des Risques et Pollutions (ERP). Et c'est tout.
Or ces 6 documents couvrent uniquement le bâti et quelques mentions superficielles sur les risques. Ils ne disent rien de la nappe phréatique sous la cave, du gaz radon qui remonte du sous-sol, de l'aléa argile qui fissurera les fondations dans 5 ans, des projections climatiques 2050, de l'ancienne usine chimique à 200 mètres, du règlement PLU qui vous interdit d'agrandir, ou des servitudes d'utilité publique grevant la parcelle.
Ce sont précisément ces données techniques que Terralyse récupère pour vous, à partir de sources publiques officielles (BRGM, Géorisques, IRSN, DRIAS, Géoportail Urbanisme) que vous ne sauriez ni où chercher ni comment interpréter sans formation.
Les 10 données techniques que Terralyse révèle (et personne d'autre)
Voici les 10 données différenciantes que notre rapport agrège. Aucune ne figure dans les diagnostics obligatoires, et aucune n'est facile à trouver pour un acquéreur particulier non spécialiste.
1. Profondeur de la nappe phréatique (BSS BRGM)
À combien de mètres se trouve la nappe phréatique sous le bien ? Cette information est cruciale pour : caves humides ou inutilisables, projets de sous-sol ou piscine, remontées capillaires dans les murs, surcoût d'assainissement. Une nappe à 1-2 m de profondeur exclut quasiment toute extension en sous-sol et augmente les coûts d'entretien. Source : Banque du Sous-Sol (BSS) du BRGM — millions de forages référencés.
- →Impact direct : impossibilité de cave habitable, sur-coût isolation jusqu'à +30 %
- →Données invisibles ailleurs : ni dans le DPE, ni dans l'ERP, ni chez le notaire
2. Retrait-gonflement des argiles (BRGM ARGILES)
L'aléa officiel BRGM sur la parcelle (faible / moyen / fort). Une exposition forte signifie : sols qui gonflent en hiver pluvieux et se rétractent en sécheresse, fissurant progressivement les fondations. 1ère cause de sinistre habitation France 2024. La prime MRH peut tripler, et la revente devient compliquée. L'ERP mentionne juste "oui/non zone à risque" sans niveau ni précautions.
- →Coût sinistre type : 30 000 à 150 000 € en réparation de fondations
- →Précautions imposées : fondations profondes (>1,2 m), drainage périphérique, gestion eaux pluviales
3. Risque radon (IRSN, niveau commune)
Le radon est un gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l'uranium présent dans certains sols (granitiques surtout : Bretagne, Massif central, Vosges, Alsace, Corse). C'est la 2ème cause de cancer du poumon en France après le tabac (10 % des cas). L'IRSN classe chaque commune en niveau 1, 2 ou 3.
- →Niveau 3 : ventilation et VMC obligatoires en construction neuve
- →Coût mesure : 30 à 100 € (dosimètre 2 mois) ; coût remédiation : 1 000 à 8 000 €
- →Diagnostic obligatoire : non, sauf certains ERP — pas pour l'habitation privée
4. Projections climat 2050 (DRIAS Météo-France)
Comment sera votre commune en 2050 ? Le portail DRIAS de Météo-France publie les projections officielles GIEC régionalisées : nombre de jours de canicule (> 35°C), précipitations extrêmes, sécheresses hydrologiques, élévation du trait de côte si proche de la mer. Une maison à 200 m du littoral en 2026 pourrait être en zone inondable 2050.
- →Sud-Est France : +20 à 40 jours canicule/an d'ici 2050
- →Bordure littorale : élévation niveau mer +20 à 60 cm, recul plage 50 à 200 m
- →Vallées encaissées : multiplication des crues éclair
5. Pollution des sols BASIAS et BASOL (BRGM)
BASIAS recense plus de 380 000 anciens sites industriels en France (ateliers, stations-service, teintureries, blanchisseries, dépôts d'hydrocarbures…). BASOL liste 7 000+ sites pollués connus. Une ancienne station-service ou pressing à 100 m peut signifier des hydrocarbures ou solvants dans le sol et la nappe, exigeant une dépollution coûteuse (10 000 à 200 000 €) si vous voulez creuser une piscine, faire une extension, ou planter un potager.
- →Rayon analyse : 200 à 500 m autour du bien
- →Information vendeur : aucune obligation de mention sauf si dans la parcelle même (pour BASOL)
- →Sources : BRGM / Géorisques
6. ICPE — Installations Classées (à 500 m, 2 km, 5 km)
Les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE) incluent les sites Seveso (haut et bas seuil), les déchèteries, les éleveurs intensifs, les carrières, les déchets dangereux, etc. Une ICPE Seveso seuil haut à 3 km impacte les primes assurance, la qualité de l'air, et la revente (décote 10-25 %).
- →Périmètres typiques : 500 m (carrière), 2 km (ICPE classique), 5 km (Seveso seuil haut)
- →L'ERP n'en parle quasiment pas sauf si PPRT (Plan de Prévention Risques Technologiques) actif
- →Source : Géorisques / DREAL
7. Plan Local d'Urbanisme (PLU) — zonage et règlement
Le PLU détermine ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) construire ou modifier sur votre parcelle : zone U / AU / A / N, emprise au sol maximale (souvent 30-60 %), hauteur maximum, reculs latéraux et fond de parcelle, alignement obligatoire, places de stationnement imposées, espaces verts à conserver. Si vous achetez avec l'idée d'agrandir, surélever ou diviser, c'est le PLU qui décide.
- →Cas type : maison 120 m² sur terrain 800 m², emprise PLU 30 % = max bâti 240 m² (extension possible)
- →Cas piège : emprise déjà atteinte ou recul fond imposé qui rend impossible toute extension
- →Source : Géoportail de l'Urbanisme (GPU) data.gouv.fr
8. Servitudes d'utilité publique (43 codes SUP)
Les SUP sont des contraintes d'urbanisme imposées par l'État sur une parcelle : monuments historiques (périmètre ABF 500 m), passage de canalisation, ligne haute tension, captage d'eau potable, secteur sauvegardé, plan d'exposition au bruit (avions), etc. Une SUP type AC1 (ABF) impose validation Architecte des Bâtiments de France pour toute modification visible.
- →43 codes SUP recensés au niveau national (AC, AS, EL, I, T, etc.)
- →Impact : refus de permis de construire, modification couleur volets refusée, etc.
- →Source : Géoportail Urbanisme
9. Sismicité de la commune (BRGM / Plan Séisme)
La France est classée en 5 zones sismiques (1 très faible à 5 fort). La zone 5 ne concerne que les Antilles, mais les zones 3-4 (PACA, Alsace, Pyrénées, Massif central sud) imposent des normes parasismiques en construction neuve qui augmentent le coût de 5 à 10 %. Si vous prévoyez une extension ou une surélévation, vous devrez respecter ces normes.
10. Mouvements de terrain (cavités, glissements, effondrements)
Les mouvements de terrain connus (cavités souterraines, anciennes mines, marnières, glissements actifs) sont cartographiés par le BRGM. Un effondrement de marnière en Normandie ou de cavité gypsifère en région parisienne peut détruire une fondation entièrement. La cartographie Géorisques recense plus de 250 000 cavités en France.
Tableau récap : ces données dans les diagnostics obligatoires vs Terralyse
Comparaison directe entre ce que le vendeur vous remet (diagnostics obligatoires) et ce que Terralyse ajoute :
| Donnée technique | Diagnostics obligatoires | Rapport Terralyse 9,90 € |
|---|---|---|
| Nappe phréatique (profondeur BSS) | ❌ Jamais mentionnée | ✅ Forage BRGM le + proche |
| Retrait-gonflement argiles (niveau) | ⚠️ ERP : oui/non sans niveau | ✅ Aléa faible/moyen/fort + précautions |
| Risque radon (niveau commune) | ❌ Hors ERP non obligatoire | ✅ Niveau IRSN 1/2/3 + remédiation |
| Climat 2050 (DRIAS) | ❌ Jamais | ✅ Projections canicule/sécheresse/inondations |
| Pollution sols BASIAS (rayon 200m) | ❌ Sauf BASOL sur la parcelle | ✅ Tous sites BASIAS + BASOL |
| ICPE à proximité | ⚠️ Seulement si PPRT | ✅ Toutes ICPE 500m/2km/5km |
| PLU + zonage + règlement complet | ❌ Pas inclus | ✅ Règles construction extension |
| SUP (43 codes servitudes) | ❌ Pas explicité | ✅ Détectées + impact expliqué |
| Sismicité (zone 1-5) | ⚠️ ERP : zone sans détail | ✅ Zone + normes construction |
| Cavités souterraines | ⚠️ ERP minimal | ✅ Cavités BRGM + glissements |
3 cas concrets : ce que Terralyse a révélé qu'aucun diagnostic ne disait
Voici 3 situations vécues par des utilisateurs Terralyse qui illustrent la valeur de ces données techniques différenciantes. Cas anonymisés.
Cas 1 — Nappe phréatique à 1,2 m, projet de sous-sol impossible
Camille et Julien achètent une maison de plain-pied 200 000 € dans la Creuse pour la transformer en chambre d'hôtes. Leur projet : creuser un sous-sol pour cave à vin + buanderie + chaufferie. Le rapport Terralyse révèle : nappe phréatique BSS à 1,2 m de profondeur (forage référencé à 80 m du bien). Le sous-sol nécessiterait un cuvelage étanche (40 000 €) + drainage périphérique permanent (12 000 €) + pompes de relevage. Ils ont abandonné le projet sous-sol et adapté leur plan d'investissement. Économie estimée : 52 000 € de travaux et 3 mois de chantier.
Cas 2 — Radon niveau 3 en Bretagne, VMC double-flux obligatoire
Hélène achète une maison granitique à Concarneau (29). Le rapport signale : commune classée niveau 3 radon (IRSN) — exposition élevée. Hélène a posé un dosimètre 2 mois (45 € à la pharmacie) : résultat 280 Bq/m³ (seuil OMS 100 Bq/m³, seuil français 300 Bq/m³). Elle a négocié -5 000 € avec le vendeur pour installer une VMC double-flux + ventilation vide sanitaire avant emménagement. Sans le rapport, elle aurait vécu plusieurs années avec une exposition élevée non détectée.
Cas 3 — Retrait-gonflement argiles FORT + ancienne marnière à 200 m
Michel achète un pavillon en Île-de-France (350 000 €). Le rapport cumule : aléa argile FORT + ancienne marnière référencée à 220 m (cavités souterraines BRGM). Devis assurance MRH : 2 100 €/an au lieu de 650 €. De plus, son projet d'agrandissement de 30 m² nécessiterait fondations profondes (1,8 m au lieu de 0,8) à cause de l'argile = +28 000 € sur le devis travaux. Total impact : 14 500 € de sur-prime sur 10 ans + 28 000 € de surcoût extension = 42 500 €. Il a renégocié -25 000 € sur le prix d'achat, et abandonné l'idée d'extension.
Anticiper : pourquoi ces données comptent encore plus dans 10 ans
L'achat d'un bien immobilier vous engage pour 20 à 25 ans. Or, le monde dans lequel vous le revendrez en 2040 ou 2050 sera très différent du monde actuel. Les lois évoluent rapidement, et les primes d'assurance encore plus vite, sous l'effet combiné du dérèglement climatique et de la sinistralité croissante. Un bien acceptable aujourd'hui peut devenir invendable, ou prohibitif à assurer, dans 10-15 ans. Le diagnostic Terralyse vous aide à anticiper cette trajectoire, pas seulement à constater l'état actuel.
Lois climat : ce qui s'imposera à vous
La Loi Climat et Résilience 2021 a fixé un calendrier d'interdiction de location pour les passoires thermiques :
- →2025 : interdiction de louer les biens étiquetés G au DPE
- →2028 : interdiction de louer les biens étiquetés F
- →2034 : interdiction de louer les biens étiquetés E
- →Après 2050 : objectif neutralité carbone, possibles restrictions sur les biens D
| Si vous achetez aujourd'hui un bien… | Vous pourrez le louer jusqu'à… | Travaux à anticiper |
|---|---|---|
| DPE G | Déjà interdit (2025) | Rénovation lourde 60 000-120 000 € |
| DPE F | 2028 (2 ans) | Isolation complète 40 000-80 000 € |
| DPE E | 2034 (8 ans) | Travaux 25 000-50 000 € |
| DPE D | Possiblement 2040-2050 | Anticiper 15 000-30 000 € |
| DPE A-B-C | Pas d'échéance prévue | Aucun travaux obligatoire |
Assurance habitation : la facture qui s'envole
C'est l'angle mort de l'acheteur particulier. Les primes d'assurance multirisque habitation (MRH) augmentent beaucoup plus vite que l'inflation, sous l'effet de la sinistralité climatique. Le coût du régime CatNat (Catastrophes Naturelles) a explosé : +110 % en 10 ans, et France Assureurs prévoit un quasi-doublement supplémentaire d'ici 2050.
- →2024 : +8 à +12 % de hausse moyenne des primes MRH (vs +3 % d'inflation)
- →2025 : surprime CatNat passée de 12 % à 20 % de la prime (décret 2024-1190)
- →D'ici 2050 : +200 % de prime moyenne sur les zones à risque retrait-gonflement / inondation / submersion (étude CCR/France Assureurs)
- →Cas extrêmes : certaines zones littorales ou de retrait-gonflement fort pourraient devenir inassurables au-delà de 2040
Conséquences directes sur la valeur de revente
Quand un bien devient difficile ou cher à assurer, sa valeur de revente s'effondre. Plusieurs études montrent déjà cet effet sur le littoral et dans les zones à fort aléa argile.
- →Zone à risque inondation moyen-fort : décote 10 à 20 % à la revente (Notaires de France, 2024)
- →Bien classé F ou G non rénové : décote 15 à 30 % constatée depuis 2023
- →Zone à risque retrait-gonflement fort : sur-prime MRH + décote 5-15 %
- →Proximité ICPE Seveso : décote 10-25 % et difficulté de revente
Le rapport Terralyse comme outil de prospective
C'est tout l'intérêt d'agréger les projections climatiques DRIAS Météo-France à l'horizon 2050, l'aléa officiel BRGM sur la parcelle, le DPE actuel et son risque d'interdiction, la présence d'ICPE et les zones inondables PPRI. Vous ne regardez plus seulement le bien que vous achetez aujourd'hui — vous regardez le bien que vous posséderez en 2040, et celui que vous tenterez de revendre en 2050. C'est une différence de perspective fondamentale pour un engagement sur 20-25 ans.
Comment obtenir votre rapport : 5 minutes, 9,90 € TTC
Pas besoin d'expertise, pas de logiciel à installer, pas d'abonnement. Le processus est volontairement simple.
Étape 1 — Vous saisissez l'adresse
Création de compte gratuite sur terralyse.fr (option "Particulier"). Vous renseignez l'adresse postale exacte du bien qui vous intéresse. Terralyse identifie la parcelle cadastrale automatiquement.
Étape 2 — Le moteur agrège les 82 sources techniques
En 30 à 60 secondes, notre moteur interroge BRGM (BSS, ARGILES, cavités), IRSN (radon), DRIAS Météo-France (climat 2050), Géorisques (BASIAS, BASOL, ICPE, PPRI, PPRT), Géoportail Urbanisme (PLU, 43 codes SUP), DVF, ADEME, ANIL et croise les données spécifiques à la parcelle ciblée.
Étape 3 — Le rapport affiche les indicateurs
Le rapport 21 sections s'affiche dans votre dashboard avec des indicateurs visuels clairs (vert / orange / rouge) sur chaque risque. Vous voyez en un coup d'œil les zones à surveiller.
Étape 4 — Téléchargez le PDF pour 9,90 € TTC
PDF complet et imprimable (~30 pages avec cartes, sources, recommandations) après paiement Stripe sécurisé. Aucun abonnement, aucun engagement. Vous pouvez analyser autant de biens que vous voulez (9,90 € chacun).
Questions fréquentes
Le rapport Terralyse remplace-t-il les diagnostics obligatoires du vendeur ?
Combien coûte le rapport Terralyse pour particulier ?
Le rapport est-il valable juridiquement ?
Et si le bien est en VEFA (neuf sur plan) ?
Combien d'adresses puis-je analyser ?
Comment puis-je négocier avec le rapport ?
Est-ce que Terralyse va contacter le vendeur ou l'agent ?
Et si j'achète plusieurs biens locatifs en parallèle ?
Les primes d'assurance habitation vont-elles vraiment exploser ?
Un bien classé E ou F est-il un mauvais investissement ?
En conclusion
Acheter un bien immobilier en 2026, c'est s'engager dans un monde qui change vite. Les lois évoluent (Loi Climat 2025/2028/2034 sur la location), les primes d'assurance explosent (+110 % en 10 ans pour le régime CatNat, quasi-doublement attendu d'ici 2050), et les risques climatiques DRIAS redessinent la carte des biens viables et invivables. Pour 9,90 € TTC en 5 minutes, Terralyse vous donne accès aux 10 données techniques différenciantes que personne d'autre n'agrège : nappe phréatique, retrait-gonflement argiles, radon, climat 2050, BASIAS/BASOL, ICPE, PLU, SUP, sismicité, cavités. Vous ne regardez plus seulement le bien que vous achetez aujourd'hui — vous regardez celui que vous posséderez en 2040 et tenterez de revendre en 2050. C'est l'investissement le plus rentable que vous puissiez faire avant de signer pour 25 ans.
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