Fiscalité7 min de lecturePublié le 10 mai 2026

Déficit foncier 2026 : 10 700 € ou 21 400 € ? Conditions et calcul

Le déficit foncier est l'outil n°1 de défiscalisation immobilière en location nue. En 2026, le plafond standard reste à 10 700 € imputable sur le revenu global, mais le doublement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (créé par LF 2023) a été prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la Loi de Finances 2026. Voici tout ce qu'il faut savoir : conditions, calcul, report 10 ans, et exemple chiffré.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copro non récupérables, assurance) sont supérieures aux loyers perçus en location nue.

L'avantage : ce déficit s'impute en priorité sur les loyers de l'année (puis des 10 années suivantes), MAIS le surplus jusqu'à 10 700 €/an peut être déduit de votre revenu global (salaires, BIC, etc.). Pour un foyer à la TMI 30 %, c'est jusqu'à 3 210 € d'IR économisés immédiatement.

ℹ Régime applicable

Le déficit foncier ne s'applique QU'EN location nue (régime foncier réel) — pas en meublé (BIC). Et seulement pour les charges DÉDUCTIBLES (CGI art. 31) : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien/réparation/amélioration, charges courantes. Les travaux de construction/agrandissement sont EXCLUS.

Les 2 plafonds 2026 : 10 700 € ou 21 400 €

Depuis la Loi de Finances 2023, deux plafonds coexistent selon la nature des travaux :

Plafond standard : 10 700 €

Régime de droit commun. S'applique à TOUS les travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration générale).

→Plafond annuel imputable revenu global : 10 700 €
→Surplus reportable : 10 ans sur les revenus fonciers UNIQUEMENT
→Source légale : CGI art. 156 I-3°

Plafond doublé : 21 400 € (rénovation énergétique)

Plafond exceptionnel créé par LF 2023 art. 12, initialement applicable jusqu'au 31/12/2025. PROROGÉ jusqu'au 31/12/2027 par LF 2026 — vous avez donc encore 1,5 an pour en profiter.

→Plafond annuel imputable revenu global : 21 400 € (doublé)
→Conditions cumulatives : (1) travaux de rénovation énergétique éligibles + (2) bien actuel classé E, F ou G + (3) saut de classe DPE atteint après travaux jusqu'à classe D minimum + (4) DPE avant et après travaux fournis
→Travaux éligibles : isolation thermique, chaudière à condensation, pompe à chaleur, ventilation double flux (liste BOFIP-IR-RICI-360-50)
→Source légale : CGI art. 156 I-3° modifié + LF 2026 art. (prorogation 2027)

💡 Levier fiscal optimal

Pour un foyer à TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % d'imposition cumulée, le doublement à 21 400 € fait économiser jusqu'à 12 459 € d'IR + PS l'année des travaux (vs 6 227 € avec le plafond standard). C'est l'un des leviers les plus puissants de défiscalisation immobilière 2026.

Calcul du déficit imputable — exemple chiffré

Cas concret : un investisseur a un appartement locatif vide à Paris classé F au DPE. Il engage 30 000 € de travaux d'isolation pour passer en classe D.

Hypothèses

→Loyer brut annuel : 12 000 € (1 000 €/mois)
→Charges courantes déductibles : 2 400 € (taxe foncière + copro non récup + assurance + gestion)
→Intérêts emprunt annuels : 5 000 €
→Travaux rénovation énergétique 2026 : 30 000 € (isolation thermique éligible)
→TMI du foyer : 30 % + PS 17,2 % = 47,2 % imposition cumulée

Calcul étape par étape

→Total charges déductibles = 2 400 + 5 000 + 30 000 = 37 400 €
→Revenu foncier brut = 12 000 €
→Résultat foncier = 12 000 − 37 400 = −25 400 € (déficit)
→Imputable revenu global = min(25 400 ; 21 400) = 21 400 € (plafond doublé éligible car saut F→D)
→Surplus reportable = 25 400 − 21 400 = 4 000 € (sur revenus fonciers 10 prochaines années)
→Économie d'IR + PS année 1 = 21 400 × 47,2 % = 10 100 € économisés

💡 Stratégie d'étalement

Si vos travaux dépassent le plafond imputable, demandez à l'artisan d'étaler les factures sur 2 années fiscales (avant et après le 31/12). Vous bénéficiez 2× du plafond au lieu d'un excédent reportable. Sur 30 000 € de travaux : 15 000 € en N + 15 000 € en N+1 = double imputation immédiate au lieu de report.

Le report sur 10 ans — règles précises

Le surplus de déficit foncier (au-dessus du plafond imputable revenu global) est reportable 10 ans, mais sur les revenus fonciers UNIQUEMENT (pas sur le revenu global).

→Année 1 : 21 400 € imputés revenu global + surplus reporté
→Années 2 à 10 : le surplus s'impute sur les revenus fonciers FUTURS (loyers nets après charges)
→Année 11 : tout surplus non encore utilisé est PERDU définitivement
→Cumul possible : si vous générez de nouveaux déficits chaque année, ils s'empilent dans la file de report

⚠ Piège classique

Si vous vendez le bien dans les 3 ans suivant l'imputation revenu global, le déficit foncier imputé est REPRIS dans votre revenu de l'année de vente (CGI art. 156 I-3° al. 5). Concrètement : engagement implicite de location 3 ans après l'imputation.

Erreurs courantes à éviter

Le déficit foncier est puissant mais piégeux. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes :

→1. Confondre travaux d'amélioration et de construction : les agrandissements, surélévations, créations de pièce supplémentaire ne sont PAS déductibles (CGI art. 31 I 1° b).
→2. Oublier de fournir les DPE avant ET après travaux pour le plafond doublé : sans ces 2 DPE, l'administration refuse les 21 400 € et reclasse à 10 700 €.
→3. Vendre le bien avant 3 ans après imputation revenu global : reprise automatique du déficit imputé.
→4. Imputer en location meublée : impossible. Le déficit foncier est exclusivement réservé à la location nue (régime foncier réel).
→5. Concentrer tous les travaux sur 1 an sans étaler : si excédent > plafond, le surplus part en report 10 ans (économie diluée). Préférer étalement N/N+1 pour double imputation immédiate.

Questions fréquentes

Le plafond 21 400 € est-il maintenu en 2027 ?

Oui. La Loi de Finances 2026 a prorogé le doublement du plafond jusqu'au 31/12/2027. Concrètement : travaux engagés et payés entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027 = éligibles au 21 400 €, sous réserve du saut de classe DPE de E/F/G vers D ou meilleur.

Puis-je cumuler déficit foncier et MaPrimeRénov' ?

Oui, mais attention au double avantage. Le montant des aides perçues (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) doit être DÉDUIT du montant des travaux déclarés en déficit foncier. Exemple : 30 000 € de travaux + 8 000 € MaPrimeRénov' = 22 000 € déductibles en déficit foncier.

Le déficit foncier fonctionne-t-il en SCI ?

Oui, en SCI à l'IR (transparence fiscale). Chaque associé impute sa quote-part de déficit selon son % de parts. En SCI à l'IS, le mécanisme est différent : le déficit s'impute sur les bénéfices de la société (pas sur le revenu global des associés).

Quels travaux sont éligibles au plafond 21 400 € ?

La liste BOFIP-IR-RICI-360-50 fixe les travaux éligibles à ce qui qualifie pour MaPrimeRénov' parcours rénovation d'ampleur : isolation des murs, toitures, planchers bas, fenêtres ; chauffage haute performance (PAC, chaudière à condensation gaz/biomasse) ; ventilation double flux ; audit énergétique préalable. Il faut un saut de classe DPE de E/F/G vers D minimum après travaux.

Comment déclarer le déficit foncier sur ma déclaration ?

Sur la déclaration 2042 + l'annexe 2044 (revenus fonciers réels). La case 4BB reporte le résultat foncier négatif imputable revenu global (max 10 700 ou 21 400 €). Le surplus est porté en case 4BC (à reporter sur les 10 années suivantes via la case 4BD des futures déclarations).

En conclusion

Le déficit foncier reste l'outil de défiscalisation immobilière n°1 en location nue. Le doublement à 21 400 € pour rénovation énergétique (prorogé jusqu'au 31/12/2027) offre une fenêtre exceptionnelle pour les bailleurs avec des biens classés E/F/G. Pour un foyer à TMI 41 %, c'est jusqu'à 12 459 € d'économie d'IR + PS l'année des travaux. Terralyse simule automatiquement votre déficit foncier dans l'outil Régime fiscal locatif — avec test du plafond doublé selon votre saut de classe DPE et stratégie d'étalement N/N+1 pour double imputation.

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