Démembrement immobilier : barème art. 669 CGI complet (2026)
Le démembrement de propriété est l'outil n°1 d'optimisation de la transmission patrimoniale en France. En donnant la nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit, on transmet à coût réduit (parfois divisé par 2) et l'usufruit s'éteint sans aucun droit au décès. Le barème CGI art. 669 fixe la valeur de chaque part selon l'âge : voici le tableau complet, des exemples chiffrés et les pièges à éviter.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d'un bien (immobilier, parts SCI, valeurs mobilières) se compose de deux droits qu'on peut séparer juridiquement :
- →L'usufruit (US) : le droit de jouir du bien (l'habiter, percevoir les loyers) : détenu généralement par les parents.
- →La nue-propriété (NP) : le droit de disposer du bien (le vendre à terme) : donnée généralement aux enfants.
Le barème CGI art. 669 : tableau complet
L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour du démembrement. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est valorisée (l'usufruit a moins de temps à durer).
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | Maximal (NP très réduite) |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | Très bon |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | Bon |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | Bon |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | Optimal classique |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | Encore intéressant |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | Limité |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | Faible |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % | Quasi neutre |
Exemple 1 : parents 55 ans, patrimoine immobilier 800 k€
Premier cas typique : parents en activité, début quinquantaine, patrimoine immobilier déjà constitué (RP + 1-2 locatifs).
Hypothèses
- →Âge des parents : 55 ans → tranche 51-60, NP = 50 %, US = 50 %
- →Valeur immobilière transmise : 800 000 € (RP exclue, juste les locatifs et terrains)
- →Nombre d'enfants : 2
- →Aucune donation antérieure dans les 15 dernières années
Sans démembrement (donation pleine propriété)
- →Valeur transmise par enfant : 800 000 ÷ 2 = 400 000 €
- →Abattement art. 779 : 100 000 € par enfant
- →Base imposable par enfant : 400 000 − 100 000 = 300 000 €
- →Droits par enfant (barème ligne directe progressif) : ~58 000 €
- →Total droits : 2 × 58 000 = 116 000 €
Avec démembrement (donation NP, US conservé)
- →Valeur NP transmise = 800 000 × 50 % = 400 000 €
- →Valeur NP par enfant = 200 000 €
- →Base imposable par enfant = 200 000 − 100 000 = 100 000 €
- →Droits par enfant (barème) : ~18 000 €
- →Total droits : 2 × 18 000 = 36 000 €
Exemple 2 : grands-parents 75 ans, patrimoine 1,5 M€
Deuxième cas : grands-parents âgés, patrimoine plus conséquent. Le démembrement reste utile mais le levier diminue avec l'âge.
Hypothèses
- →Âge des grands-parents : 75 ans → tranche 71-80, NP = 70 %, US = 30 %
- →Valeur immobilière transmise : 1 500 000 €
- →Nombre d'enfants : 3
Comparaison rapide
- →Sans démembrement : base par enfant = 500 000 − 100 000 = 400 000 € → droits ~78 000 € × 3 = 234 000 €
- →Avec démembrement : NP par enfant = 1 500 000 × 70 % ÷ 3 = 350 000 € → base 250 000 € → droits ~46 000 € × 3 = 138 000 €
- →Économie : 234 000 − 138 000 = 96 000 € de droits
Pièges et précautions
Le démembrement est un mécanisme puissant mais irrévocable : voici les 5 points de vigilance majeurs :
- →1. Décision irrévocable : une fois la NP donnée, l'usufruitier ne peut plus disposer librement du bien (vente, hypothèque) sans l'accord du nu-propriétaire. En cas de revente, anticipez la répartition du prix : voir notre article sur le démembrement avant cession et la clause de report.
- →2. Travaux d'amélioration : le nu-propriétaire devient redevable des gros travaux (Code civil art. 605-606), mais l'usufruitier paie l'entretien courant. Source de conflit fréquent.
- →3. Frais notariés : compter ~1-2 % de la valeur du bien pour l'acte de démembrement. À intégrer dans l'arbitrage économique.
- →4. Risques fiscaux : si l'usufruit est temporaire (10-15 ans), l'administration fiscale peut requalifier en abus de droit si l'objectif principal était d'éviter l'impôt.
- →5. Convention écrite recommandée : qui paie quoi (taxe foncière, charges, assurance, travaux) : sans convention, application stricte du Code civil avec frictions familiales possibles.
Questions fréquentes
Le barème CGI art. 669 s'applique-t-il aux parts de SCI ?
Peut-on démembrer la résidence principale ?
Combien de temps avant que l'usufruit s'éteigne automatiquement ?
L'usufruitier doit-il déclarer l'IFI sur le bien démembré ?
Peut-on combiner démembrement et SCI à l'IS ?
En conclusion
Le démembrement art. 669 CGI est un levier de transmission fiscalement puissant, particulièrement efficace entre 50 et 65 ans. Sur un patrimoine immobilier de 800 k€ avec parents quinquagénaires et 2 enfants, l'économie typique est de 80 000 € sur les droits initiaux + ~58 000 € au décès. Terralyse calcule automatiquement le démembrement dans l'outil Stratégie de transmission, avec barème art. 669 par âge, simulation cycles 15 ans (art. 779) et combinaison Pacte Dutreil + AV pour optimisation maximale.
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