941 000 ventes : la reprise immobilière est-elle déjà finie ?

Pour comprendre où en est le marché, il faut regarder la courbe dans son ensemble. En août 2021, dopé par l’épargne post-Covid et un crédit historiquement bon marché, le marché français de l’ancien atteignait un pic de 1 251 000 transactions en cumul sur douze mois, selon les Notaires de France. Trois ans plus tard, en septembre 2024, après la remontée brutale des taux, ce volume s’était effondré à 832 000 ventes : un tiers de l’activité évaporé.

La reprise s’est ensuite enclenchée : 945 000 transactions fin décembre 2025 (+12 % sur un an, bilan des Notaires de France publié en janvier 2026), puis 958 000 fin février 2026 (+11 % sur un an), point haut du rebond, d’après la note de conjoncture n°71 des Notaires de France (27 avril 2026). Fin mars, l’INSEE comptabilisait 952 000 ventes, soit 2,5 % du parc de logements. Et fin avril, le compteur retombait à 941 000 (Notaires de France, tendances mises à jour le 25 juin 2026).

Le bilan du rebond reste réel : environ +15 % depuis le creux de septembre 2024. Mais le marché évolue toujours près de 25 % sous son pic de 2021, et surtout sous la « zone d’équilibre » que les notaires situent autour de 975 000 transactions. Autrement dit : la reprise n’a jamais été achevée — et elle vient de caler en route.

Depuis mars 2026, la courbe des volumes rebaisse. L’AFP rapportait le 2 juillet 2026 des signaux nets : chez Foncia, les transactions annualisées reculent de 15 %, et les annulations de compromis progressent de 11 %. Des ventes qui capotent entre le compromis et l’acte, c’est le symptôme d’acquéreurs fragilisés, en particulier sur le financement.

Le crédit, justement, s’est retendu. Les taux moyens sont passés de 3,10 % en novembre 2025 à 3,17 % en janvier, puis 3,23 % en février 2026, selon la note n°71 des Notaires de France — qui identifiait déjà cette re-hausse comme le « principal facteur de risque ». La FNAIM relevait 3,25 % en mai 2026, et SeLoger n’exclut pas un retour vers 4 % d’ici la fin de l’année.

En toile de fond, l’enchaînement macroéconomique est connu : tensions au Moyen-Orient, renchérissement de l’énergie, regain d’inflation — et, en juin 2026, un relèvement du taux directeur de la BCE de 2 % à 2,25 %. Le résumé le plus juste vient peut-être de Yann Jéhanno, du réseau Laforêt : « ce qui s’est fissuré, c’est la confiance des acquéreurs ».

Autre frein structurel : les secundo-accédants, décrits comme « empêchés » par l’AFP (2 juillet 2026). Pour acheter plus grand, ils doivent d’abord vendre — dans un marché où les délais s’allongent. Le cercle se referme.

Les projections des grands acteurs convergent vers une année 2026 en repli. La FNAIM anticipe, dans ses prévisions du 17 juin 2026, entre 900 000 et 920 000 ventes à fin décembre, soit un recul de 5 à 6 % par rapport à 2025. Century 21 est plus pessimiste encore, avec 890 000 à 900 000 transactions (estimation du 30 juin 2026) ; Charles Marinakis (Century 21) anticipe même une « plongée des ventes au second semestre ».

Les notaires, eux, avaient qualifié dès avril le mouvement de « reprise sans excès et sous contraintes » (note de conjoncture n°71). La formule prend tout son sens : le rebond de 2025 reposait sur la détente des taux ; celle-ci s’inverse, le rebond s’essouffle. Prochain rendez-vous statistique majeur : la publication de l’indice Notaires-INSEE du deuxième trimestre, attendue le 8 septembre 2026.

Côté prix, l’indice de référence Notaires-INSEE du premier trimestre 2026 (publié le 28 mai 2026) décrit un marché à plat : +0,2 % sur le trimestre, +0,1 % sur un an en France hors Mayotte. Dans le détail, les appartements gagnent 0,6 % sur un an quand les maisons cèdent 0,2 %. Et la dynamique ralentit : au quatrième trimestre 2025, la hausse annuelle atteignait encore +1,1 %.

Une seule locomotive : l’Île-de-France, à +0,9 % sur le trimestre et +0,6 % sur un an (appartements +1,0 %, maisons -0,4 %) — elle porte seule la hausse nationale. La province est à 0,0 %, sur le trimestre comme sur un an. À Paris, les appartements progressent de 1,0 % sur un an, à 9 530 €/m² en avril 2026 selon les Notaires du Grand Paris (25 juin 2026).

Les baromètres privés racontent la même histoire en nuances : 2 994 €/m² au niveau national et -0,1 % sur un an pour la FNAIM (1er juin 2026), avec des appartements à +1,8 % (3 838 €/m²) et des maisons à -1,6 % (2 357 €/m²) ; +0,1 % au premier semestre et 3 114 €/m² pour SeLoger-MeilleursAgents (4 juillet 2026) ; -1,8 % sur un an pour Laforêt (30 juin 2026) ; 3 100 €/m² et -0,8 % pour Orpi (6 juillet 2026) ; -0,5 % pour les appartements et -0,7 % pour les maisons chez Century 21 au premier semestre. Une constante se dégage partout : les appartements résistent, les maisons reculent.

Les avant-contrats des notaires — la meilleure donnée avancée du marché — projettent d’ailleurs des prix à -0,2 % sur un an à fin mai 2026 (appartements +0,3 %, maisons -0,5 %), ce que la note n°71 résume en un « ajustement par la négociation ». Attention enfin à la nature de ces chiffres : la plupart des baromètres reposent sur des prix d’annonce ou des moyennes nationales. Pour connaître les prix effectivement actés chez le notaire, commune par commune, la base DVF de la DGFiP fait référence — c’est elle que Terralyse expose sur son comparateur de prix immobiliers.

La note n°71 des notaires soulignait dès avril une reprise très inégale : au moins +15 % de volumes sur un an en Île-de-France — jusqu’à environ +20 % dans les Hauts-de-Seine et en Seine-et-Marne — contre moins de +5 % dans l’Orne, la Nièvre ou la Moselle. Mais même la locomotive francilienne ralentit : de février à avril 2026, les Notaires du Grand Paris (25 juin 2026) comptent 29 680 ventes, en baisse de 3 % sur un an (Paris : -5 %), malgré +19 % sur deux ans. Leur diagnostic : une « normalisation lente », une reprise « fragile ».

Côté prix, le semestre dessine une France coupée en deux, selon SeLoger (4 juillet 2026) : Nantes (+3,5 %), Marseille (+2,7 %) et Rennes (+2,6 %) progressent, Paris s’apprécie légèrement (+0,5 %), tandis que Bordeaux (-2,5 %), Nice (-0,9 %) et Lille (-0,6 %) reculent. Sur les compromis, Orpi observe même Paris à -6 % et Lyon à -5 %.

Les gagnantes du semestre sont les villes moyennes. Dans les compromis Orpi du premier semestre, Avignon bondit de 20 % (prix : +1 %), Limoges de 17 % (1 650 €/m², prix stables), Orléans de 14 % (mais prix en recul de 6 %) et Grenoble de 7 % (prix : -7 %) ; Montpellier et Nantes gagnent 10 %. Des volumes qui repartent n’empêchent donc pas des prix qui s’ajustent : les deux mouvements coexistent souvent dans la même ville.

Enfin, le rural signe la meilleure performance prix du pays : +6,1 % au premier semestre 2026 selon SeLoger, segment le plus dynamique. Le littoral, à 4 578 €/m² au 1er juillet 2026, progresse de 0,9 % sur un an — avec une Corse en flambée et la Manche comme seule façade en baisse.

Premier réflexe : intégrer les nouveaux délais. Une maison se vend désormais en 105 jours en moyenne, contre 99 un an plus tôt, et un appartement en 99 jours (Century 21, 30 juin 2026) ; Orpi mesure 101 jours en moyenne. Comptez donc plus de trois mois entre la mise en vente et le compromis — avant même les délais notariés.

Deuxième réalité : la négociation est devenue la norme. Selon le réseau L’Adresse (30 juin 2026), 8 transactions sur 10 se concluent après négociation, contre 6 sur 10 dans un marché classique, et 65 % des agences constatent des prix en recul. La marge moyenne s’établit autour de 5,1 % au premier trimestre 2026 (Laforêt), avec de fortes variations locales mesurées entre avril et mai 2026 : environ -2,8 % à Lyon, -3,8 % à Paris et Marseille… et jusqu’à -12,7 % à Nantes — preuve qu’une ville dont les prix montent peut aussi être celle où l’on négocie le plus âprement.

Troisième donnée : la concurrence s’intensifie côté offre. Orpi relève +8 % d’offre et -3 % de demande au premier semestre 2026 — les stocks gonflent. Dans ce contexte, le prix de mise en vente initial est décisif : un bien surévalué s’installe dans les annonces, s’y « grille », et finit par se négocier plus durement qu’un bien affiché juste dès le départ.

Pour les acheteurs solvables, le rapport de force s’est rééquilibré. Offre en hausse, délais qui s’allongent, 8 ventes sur 10 négociées : les arguments ne manquent pas pour discuter le prix, surtout dans les villes où les marges observées sont les plus fortes. La contrepartie, c’est le coût du crédit : 3,25 % en mai 2026 selon la FNAIM, avec un scénario de remontée vers 4 % que SeLoger n’exclut pas.

Les primo-accédants sont le moteur silencieux de ce marché : 18,2 % des acquéreurs de maisons (+9,6 % en un an) et 21,1 % des acquéreurs d’appartements (Century 21, 30 juin 2026). Ils cumulent deux soutiens : l’exemption de la hausse des droits de mutation prévue par la loi de finances 2025 pour l’achat de la résidence principale, et un PTZ garanti jusqu’à fin 2027 par la loi de finances 2026. La réouverture de MaPrimeRénov’ le 23 février 2026 (3,6 milliards d’euros) complète la panoplie pour ceux qui visent un bien avec travaux.

Dernier paramètre à connaître : le DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 — environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F et G sans le moindre travail. Or les décotes constatées par les notaires sur les ventes 2024 restent massives : -25 % pour une maison classée G par rapport à une équivalente en D, -12 % pour un appartement. Un logement reclassé par le nouveau calcul peut donc porter une décote devenue injustifiée — et, à l’inverse, une passoire réelle reste un levier de négociation, la location des logements classés G étant interdite depuis le 1er janvier 2025.

Nous ne sommes pas conseillers financiers, et le « bon moment » dépend d’abord de votre situation : stabilité du projet, taux obtenu, durée de détention envisagée. Mais une règle vaut dans tous les cycles : négocier avec les prix réellement actés du quartier en main, plutôt qu’avec des moyennes nationales.