DPE 2026 : 850 000 passoires effacées : quel effet sur les prix ?

Le DPE ne mesure pas seulement l’énergie que vous consommez chez vous : il convertit l’électricité consommée en énergie primaire, c’est-à-dire en énergie nécessaire pour la produire et l’acheminer. C’est le rôle du coefficient de conversion. Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient est abaissé de 2,3 à 1,9. Mécaniquement, la consommation conventionnelle affichée d’un logement chauffé à l’électricité diminue, alors que rien n’a changé dans le logement lui-même.

Résultat : selon les estimations publiées lors de l’entrée en vigueur de la réforme, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F et G sans travaux. Un studio avec radiateurs électriques classé G peut se retrouver F, un F peut passer E, et franchir, sur le papier, la frontière qui sépare une « passoire thermique » d’un logement ordinaire.

Il faut être précis sur ce que cette réforme fait, et sur ce qu’elle ne fait pas. Elle ne rénove rien : l’isolation, les menuiseries et les factures restent identiques. Elle corrige un mode de calcul jugé défavorable au chauffage électrique. Mais comme la classe DPE conditionne désormais le droit de louer, ce reclassement purement administratif a des effets économiques bien réels : des dizaines de milliers de bailleurs retrouvent un bien exploitable, et des vendeurs voient leur argument de négociation inversé.

La pression réglementaire n’a pas disparu, elle s’est simplement déplacée. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F doivent suivre en 2028. Ce calendrier est le vrai moteur de la décote : un bien qu’on ne peut plus louer perd une partie de ses acheteurs naturels, les investisseurs, et se négocie en position de faiblesse. Ces retraits du parc locatif alimentent la pénurie locative qui frappe le pays, avec une offre encore inférieure de 55 % à son niveau de 2019.

C’est précisément ce qui rend la réforme du 1er janvier 2026 si importante pour les logements électriques : sortir de la classe G, c’est retrouver le droit de mettre son bien sur le marché locatif. Sortir de la classe F, c’est s’éloigner de l’échéance 2028. Pour les propriétaires concernés, le reclassement vaut de l’argent : sans qu’un seul euro de travaux ait été engagé.

Pour les autres : logements chauffés au gaz ou au fioul, ou logements électriques restés en F et G malgré le nouveau calcul : l’équation reste inchangée : rénover, vendre avec décote, ou attendre un éventuel assouplissement législatif. Ce dernier scénario, longtemps improbable, est justement revenu sur la table fin juin 2026 (nous y revenons plus bas).

Combien coûte réellement une mauvaise étiquette ? On dispose désormais de mesures solides, établies par les Notaires de France sur les ventes 2024 : des transactions signées, pas des prix d’annonce. Verdict : à l’échelle nationale, une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu’une maison comparable classée D. Pour un appartement, l’écart est de -12 %.

Mais la moyenne nationale masque l’essentiel : la dispersion territoriale est énorme. La décote dépasse 20 % dans la majorité des départements et 25 % dans les zones rurales, alors qu’elle reste inférieure à 10 % en Île-de-France, dans les Bouches-du-Rhône et en Corse-du-Sud. À Paris, l’écart mesuré entre les classes F-G et les classes A-B est de -13 %. Et sur le littoral prisé de La Rochelle, d’Arcachon et de Biarritz, la décote tombe à -7 %.

Le tableau ci-dessous résume ces écarts mesurés par les notaires sur les ventes 2024 :

La lecture de ces chiffres est sans ambiguïté : la décote DPE est d’abord une affaire de géographie. Sur un marché tendu, l’acheteur achète avant tout un emplacement rare : un appartement dans le 16e arrondissement de Paris, une maison à Vanves en première couronne, et le défaut énergétique se négocie à la marge, car la file d’attente d’acquéreurs reste longue. En Île-de-France, la décote mesurée reste ainsi sous les 10 %.

Sur un marché détendu, le rapport de force s’inverse. L’acheteur compare de nombreux biens disponibles, intègre le coût complet de la rénovation dans son offre et peut simplement écarter les passoires. C’est ce qui explique des décotes supérieures à 25 % dans les zones rurales : le DPE y devient un critère éliminatoire, pas un simple paramètre d’ajustement.

Les Bouches-du-Rhône : pensez aux beaux quartiers du 8e arrondissement de Marseille, et le littoral atlantique autour de La Rochelle illustrent le même phénomène : quand la demande excède structurellement l’offre, l’étiquette énergétique pèse deux à trois fois moins que dans la France des marchés lents.

Conséquence pratique : raisonner en « moyenne nationale » n’a aucun sens pour fixer un prix. Avant de vendre ou d’acheter une passoire, il faut regarder comment les biens comparables se sont réellement vendus dans la commune concernée. C’est exactement ce que permettent les données DVF de la DGFiP, les prix actés chez le notaire, pas les prix d’affichage, que vous pouvez consulter commune par commune sur notre comparateur des prix immobiliers.

Alors que le marché digérait la réforme du calcul, le Gouvernement a créé la surprise. Le 24 juin 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a présenté en Conseil des ministres le projet de loi « Relance Logement » : une dizaine de mesures visant 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an dont 125 000 logements sociaux, avec simplification de l’urbanisme, pouvoirs accrus des maires et 500 millions d’euros fléchés vers 700 bailleurs sociaux.

La mesure la plus controversée du texte concerne directement notre sujet : le retour en location autorisé des logements classés F et G, sous engagement de travaux du propriétaire. Autrement dit, l’interdiction stricte née de la loi Climat et résilience serait assouplie : un bailleur pourrait remettre sa passoire sur le marché locatif à condition de s’engager sur un calendrier de rénovation.

Si elle était votée en l’état, cette disposition changerait le calcul économique des passoires : la sanction (interdiction de louer) deviendrait conditionnelle, donc la décote pourrait se resserrer, en particulier sur les marchés où elle est aujourd’hui la plus lourde. Mais rien n’est fait : un projet de loi n’est pas une loi, et cette mesure concentre les critiques.

Le contexte général reste un marché convalescent : 941 000 transactions dans l’ancien sur douze mois à fin avril 2026 selon les Notaires de France (25/06/2026), et des prix quasi stables (+0,1 % sur un an au T1 2026 d’après l’indice Notaires-INSEE). Dans un marché sans inflation de prix, l’étiquette énergétique est devenue l’un des premiers facteurs de différenciation entre deux biens comparables. Voici comment en tirer parti selon votre situation.

L’année 2026 restera comme celle où le DPE a changé deux fois de visage : reclassement massif de 850 000 logements électriques au 1er janvier, puis perspective d’un assouplissement locatif avec le projet Relance Logement du 24 juin. Entre les deux, une certitude documentée par les notaires : la sanction de marché existe, elle est lourde, et elle est avant tout géographique.