Bilan immobilier 2025 : les chiffres définitifs des ventes

Le chiffre principal est sans ambiguïté : 616 343 ventes de maisons et d'appartements actées en 2025 sur notre périmètre d'analyse, contre 548 340 en 2024. Soit une progression de +12,4 % en un an. Après deux années de purge liée à la remontée des taux, les acheteurs sont revenus signer chez les notaires, partout ou presque : 93 départements sur 97 terminent l'année avec des volumes en hausse.

Côté prix, le rebond est réel mais mesuré. Le prix médian national de notre échantillon passe de 2 278 à 2 350 €/m², soit +3,1 % sur un an. 82 départements voient leur prix médian progresser, 13 le voient reculer. Autrement dit : 2025 n'a pas été l'année d'une flambée, mais celle d'une stabilisation par le haut, portée par le retour des transactions.

Ce couple volumes en forte hausse et prix en hausse douce est le profil classique d'une sortie de crise immobilière : les vendeurs qui devaient ajuster leurs prétentions l'ont fait en 2023 et 2024, les acheteurs solvabilisés par la détente des taux de 2025 sont revenus, et le marché a retrouvé de la liquidité avant de retrouver de l'inflation.

La carte des hausses de 2025 ne ressemble pas à celle des années 2019-2021. Ce ne sont plus les métropoles ni les littoraux qui tirent les prix, mais la France des villes moyennes et des campagnes accessibles : Ardennes, Cantal, Saône-et-Loire, Yonne. Des territoires où le prix d'entrée reste sous 1 400 €/m², où la détente des taux a résolvabilisé d'un coup une large base d'acheteurs locaux, et où quelques dizaines de milliers d'euros de budget supplémentaire changent la catégorie de bien accessible.

Notez que ces fortes hausses portent sur des marchés au volume modeste : quelques milliers de ventes par an. Il suffit d'un regain de demande pour faire bouger la médiane. Mais le signal est cohérent d'un département rural à l'autre, et il est confirmé par les volumes, en hausse presque partout sur ces territoires.

Treize départements terminent 2025 avec un prix médian en baisse, et la géographie est frappante : Loire-Atlantique, Charente-Maritime, Gironde, Vendée, Charente, Dordogne, Lot. La façade atlantique et son arrière-pays, exactement les territoires qui avaient le plus flambé pendant l'euphorie post-Covid, poursuivent leur atterrissage.

Mais la vraie information est ailleurs : ces baisses de prix s'accompagnent d'explosions de volumes. La Gironde recule de 1,6 % en prix mais gagne 21,6 % de ventes. La Loire-Atlantique perd 2 % en prix et gagne 16,8 % de transactions. La Charente-Maritime affiche -1,9 % en prix pour +16,4 % de ventes. Le message du marché est limpide : sur ces territoires, dès que les vendeurs acceptent le nouveau niveau de prix, les acheteurs signent. C'est le mécanisme même de la fin d'une correction.

Côté volumes, cinq départements se détachent nettement. Les Yvelines signent la plus forte progression de France avec +23,3 % de ventes, suivies de la Gironde, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne. Le retour de l'Île-de-France est le fait marquant de 2025 : c'était le marché le plus grippé de 2023-2024, celui où les taux avaient le plus exclu d'acheteurs. La détente du crédit l'a rouvert d'un coup.

Ce rattrapage francilien s'est fait à prix quasi stables : +0,4 % dans les Hauts-de-Seine (6 512 €/m² médian), +0,3 % en Essonne, -0,5 % dans le Val-de-Marne. Beaucoup plus de transactions sans pression haussière sur les prix : pour les acheteurs franciliens, 2025 a été et reste une vraie fenêtre.

Le tableau ci-dessous donne, pour chaque département : le volume de ventes 2025 et son évolution, le prix médian au m² et son évolution, puis la commune qui a le plus progressé et celle qui a le plus reculé parmi les communes comparables du département (au moins 30 ventes exploitables par an en 2024 et en 2025, évolutions extrêmes exclues pour éliminer les effets de composition).

Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier le tableau (prix, évolutions, volumes), et sur une commune pour ouvrir sa page prix détaillée : historique des ventes réelles depuis 2014, carte interactive adresse par adresse et fourchette au m² par type de bien.

Pour les vendeurs, 2025 a rebattu les cartes : la demande est revenue, mais elle est informée et sélective. Dans les territoires en correction (façade atlantique, Dordogne, Lot), le prix juste se démontre avec les ventes réelles du quartier, pas avec les annonces des voisins. Dans les territoires en rattrapage (Île-de-France, villes moyennes), la fenêtre est favorable mais la sur-cote fait toujours fuir.

Pour les acheteurs, le bilan 2025 identifie les marchés où le rapport de force s'est inversé en leur faveur : prix en baisse et volumes en hausse signifient des vendeurs qui acceptent de négocier et des ventes qui aboutissent. À l'inverse, dans les départements ruraux en forte hausse, attendre coûte désormais de l'argent.

Un mot enfin sur 2026 : les ventes du premier semestre seront publiées par la DGFiP en octobre 2026. Nous publierons alors le premier bilan semestriel, avec la même méthode et le même niveau de détail. D'ici là, méfiez-vous de quiconque affirme connaître « les prix de 2026 » : les seules données de ventes réelles disponibles s'arrêtent au 31 décembre 2025, et tout le reste est de l'extrapolation d'annonces.