Marché immobilier français : le bilan 2025 définitif des ventes

Le chiffre principal est sans ambiguïté : 856 386 ventes de logements actées en 2025, contre 766 488 en 2024. Soit une progression de +11,7 % en un an. Après deux années de purge liée à la remontée des taux, les acheteurs sont revenus signer chez les notaires, et 93 départements sur 97 terminent l'année avec des volumes en hausse.

Côté prix, le mouvement est beaucoup plus discret. Le prix médian national passe de 2 635 €/m² à 2 670 €/m², soit +1,3 % sur un an. 67 départements voient leur prix médian progresser, 28 le voient reculer. Autrement dit : 2025 n'a pas été l'année d'une flambée, ni même celle d'un vrai rebond des prix. Le marché a retrouvé du volume, pas de la valeur.

Ce couple, des volumes en forte hausse et des prix quasi stables, est le profil d'une sortie de crise par la liquidité. Les vendeurs qui devaient ajuster leurs prétentions l'ont fait en 2023 et 2024. Les acheteurs solvabilisés par la détente des taux de 2025 sont revenus. Les transactions ont repris avant les prix, ce qui est l'ordre habituel des choses.

67 départements terminent 2025 avec un prix médian supérieur à celui de 2024. Aucun ne s'envole : la plus forte progression du pays, celle des Hautes-Pyrénées, atteint +4,6 %. C'est l'ordre de grandeur de l'inflation, pas celui d'une bulle.

La géographie de ces hausses mérite un mot. On y trouve peu de métropoles et beaucoup de territoires ruraux, de montagne ou d'outre-mer, souvent partis de très bas : Hautes-Pyrénées à 1 852 €/m², Guadeloupe à 3 263 €/m², Cher à 1 538 €/m². Ce sont des marchés où quelques centaines de ventes suffisent à déplacer la médiane, et où un rattrapage de quelques points laisse les prix très en dessous du niveau national.

À l'inverse, les départements les plus chers du pays sont pratiquement à l'arrêt. Paris affiche 9 650 €/m² et +1,2 %, les Hauts-de-Seine 6 439 €/m² et +0,1 %. La reprise des prix n'a pas eu lieu là où on l'attendait.

28 départements finissent l'année en baisse. Là encore, rien de spectaculaire : le recul le plus marqué, celui de la Haute-Saône, s'établit à -3,3 %.

Le point commun de cette liste n'est pas géographique, il est démographique. Haute-Saône, Cantal, Ardèche, Nièvre : des départements peu peuplés, où le marché est mince et où le stock de logements anciens à rénover pèse lourd depuis que le diagnostic de performance énergétique conditionne la mise en location. Un vendeur y négocie davantage.

Pour un acheteur, ces territoires sont les seuls du pays où le pouvoir d'achat immobilier a progressé en 2025 : les prix reculent pendant que les taux se détendent. Encore faut-il accepter le marché de la revente qui va avec, plus lent et plus étroit.

Si les prix ont peu bougé, les volumes, eux, ont franchement redémarré. Gironde +22,4 %, Haute-Garonne +19,4 %, Territoire de Belfort +18,5 % : le Sud-Ouest et le pourtour méditerranéen mènent la reprise, avec des hausses de transactions à deux chiffres.

Ce redémarrage se lit aussi en Île-de-France, longtemps la région la plus grippée : 7 des sept départements franciliens hors Paris dépassent 10 % de ventes supplémentaires. Les acheteurs y sont revenus, mais aux prix de 2024.

Seuls 4 départements enregistrent moins de ventes qu'en 2024 : Ariège (-1,1 %), Haute-Loire (-2,4 %), Tarn (-6,2 %), Martinique (-11,1 %).

Voici l'intégralité des 97 départements couverts par DVF, avec pour chacun le volume de ventes, le prix médian, leurs évolutions, et les deux communes qui se distinguent : celle dont le prix médian a le plus progressé, et celle qui a le plus reculé.

Une précision de lecture. Ne sont retenues comme commune en hausse ou en recul que celles ayant enregistré au moins trente ventes lors des deux années. En dessous, une médiane bouge pour trois transactions et ne raconte rien. Les variations supérieures à 40 % sont également écartées : elles signalent un changement de nature du marché local, une opération neuve livrée par exemple, pas une évolution des prix.

Pour un vendeur, l'enseignement est double. La bonne nouvelle est que les acheteurs sont revenus : avec 856 386 ventes, le marché a retrouvé un niveau d'activité qu'il n'avait plus depuis trois ans, et un bien correctement positionné trouve preneur. La moins bonne est que ce retour ne s'accompagne pas d'un retour des prix : +1,3 % sur un an, ce n'est pas une reprise de valeur, c'est une stabilisation.

Pour un acheteur, 2025 aura été une fenêtre plus favorable qu'il n'y paraît : des taux qui se détendent, des prix qui ne bougent pas, et un choix de biens plus large qu'en 2023. Cette fenêtre se referme lentement, à mesure que les volumes reviennent.

Dans les deux cas, la médiane nationale ou départementale ne dit rien de votre logement. 2 670 €/m² est le prix médian français, et il recouvre 9 650 €/m² à Paris comme 1 412 €/m² dans les départements les plus abordables. Seules les ventes réellement signées autour de votre adresse, à surface et à état comparables, permettent de situer un bien.