Le prix au m²
Le prix d'une commune est le prix médian des logements qui s'y sont vendus dans l'année : la moitié des ventes se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Nous prenons les ventes réellement signées, jamais les prix affichés dans les annonces.
Chaque vente est lue par acte : quand un acte porte plusieurs lots, c'est le prix de l'acte rapporté à la surface habitable qui compte. Nous écartons ce qui n'est pas un logement ordinaire : moins de 20 m² ou plus de 500 m², moins de 1 000 € ou plus de 50 000 € par m².
Le nombre de ventes est un nombre de logements, pas d'actes. Les séries commencent en 2014 quand nous avons la profondeur, en 2021 partout.
Les repères
Le prix du département, de la région et de la France est calculé sur l'ensemble de leurs ventes, avec la même règle. Ce n'est jamais une moyenne de prix de communes : une moyenne de moyennes ne veut rien dire.
L'écart d'une commune à son département est la différence de prix rapportée au prix du département. Positif, la commune est plus chère que son département.
Ce qui distingue une commune
En tête de chaque page commune, quelques phrases disent ce qui la distingue de son département. Chacune sort d'un seuil de données et d'un seuil d'écart : au moins 10 ventes pour parler d'un prix, 100 diagnostics pour parler de passoires, 500 locaux imposés pour parler de taxe foncière, un loyer estimé sur la commune elle-même ou sur au moins 30 annonces pour parler de rendement.
Un écart n'est mis en avant que s'il est net : 15 % sur le prix, 4 points sur les passoires, 6 points sur la taxe foncière, 15 % sur le niveau de vie. Quand une commune est dans la norme de son département, la page le dit tel quel, chiffres à l'appui, sous le titre « en repères ». Aucune phrase n'est écrite sans la donnée qui l'appuie.
L'énergie des logements
Nous comptons les diagnostics de performance énergétique déposés depuis juillet 2021, date de la nouvelle méthode de calcul, par étiquette de A à G. Un diagnostic est un logement diagnostiqué, le plus souvent à l'occasion d'une vente ou d'une location : la répartition décrit ces logements, pas tout le parc.
Les passoires sont les étiquettes F et G réunies. La part du département rapporte ses diagnostics F et G à tous ses diagnostics. Paris, Lyon et Marseille additionnent leurs arrondissements.
La taxe foncière
Nous suivons le taux voté par la commune, celui de l'intercommunalité et celui des ordures ménagères, année par année. La charge par local est le produit encaissé par la commune divisé par le nombre de locaux imposés. Ce n'est pas la taxe d'un logement en particulier, c'est une charge moyenne, faite pour comparer des communes et suivre une évolution.
Quand le taux communal n'a pas bougé et que la charge augmente quand même, la hausse vient des bases, pas d'un vote de la commune. Nous le disons.
Les loyers et le rendement
Le loyer d'une commune est un loyer d'annonce, charges comprises, par m² et par mois : ce que demande le marché au moment de la mise en location, pas la moyenne des baux en cours. Nous ne l'utilisons que s'il est estimé sur la commune elle-même ou sur au moins 30 annonces.
Le rendement locatif brut est ce loyer multiplié par douze et divisé par le prix au m² signé dans la commune. Brut veut dire avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et impôts. C'est un ordre de grandeur de territoire, pas le rendement d'un bien.
Qui peut acheter ici
Le foyer type d'une commune est le foyer du milieu : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins, revenu ramené à la taille du foyer et compté pour un couple. Sa mensualité maximale est 35 % de son revenu, assurance comprise, la règle que les banques appliquent.
Son budget d'achat est ce que cette mensualité permet d'emprunter sur 25 ans au taux moyen du moment, avec 0,35 point d'assurance, l'apport couvrant les frais. L'indice d'accessibilité rapporte ce budget à la valeur médiane des logements vendus dans la commune : 100, le foyer type achète exactement le logement médian, 50, il n'en finance que la moitié.
Le calendrier des ventes
Pour chaque mois, un indice de volume en base 100 : les ventes du mois rapportées au mois moyen de son année, puis la médiane des années retenues. 130, c'est 30 % de ventes de plus qu'un mois ordinaire. L'année 2020 est écartée, les années incomplètes aussi.
Le mois est celui de la signature de l'acte, environ trois mois après le compromis. Pour lire le calendrier des mises en vente, il faut décaler d'autant.
