Fiscalité7 min de lecturePublié le 10 mai 2026

TVA marchand de biens : marge ou globale ? Guide complet 2026

Le choix du régime de TVA est la décision fiscale la plus structurante pour un marchand de biens. Entre la TVA sur la marge (CGI art. 268) et la TVA globale (CGI art. 257), l'écart d'imposition peut atteindre 30 à 80 k€ sur une opération de 500 k€. Cet article détaille les 2 régimes, les conditions d'éligibilité art. 1115 CGI, et un cas chiffré pour décider.

Les 2 régimes de TVA possibles

Le marchand de biens (MdB) — qui achète pour revendre dans les 5 ans — peut être soumis à 2 régimes de TVA distincts selon la nature du bien acheté et l'option fiscale exercée. Comprendre la différence est crucial : c'est ce qui détermine le prix de revente seuil et donc la marge nette.

TVA sur la marge (art. 268 CGI)

Régime de droit commun pour les biens achetés à un particulier (sans TVA récupérable côté MdB). La TVA s'applique uniquement sur la marge dégagée à la revente, pas sur le prix total.

→Base imposable = Prix vente HT − Prix achat (frais de notaire d'achat inclus)
→Taux : 20 % standard, 5,5 % en zone ANRU sous conditions
→Avantage : moins de TVA collectée → prix de revente plus compétitif
→Conditions : bien acheté à un particulier OU vendeur non assujetti TVA

TVA globale ou immobilière (art. 257 CGI)

Régime obligatoire pour les terrains à bâtir et immeubles neufs (< 5 ans). La TVA s'applique sur le prix total de vente.

→Base imposable = Prix vente HT total
→Taux : 20 % standard, 5,5 % en zone ANRU
→TVA d'amont récupérable sur les frais de rénovation (avantage si gros travaux)
→Conditions : terrain à bâtir, ou immeuble achevé depuis moins de 5 ans, OU option art. 260 du CGI

Conditions d'éligibilité art. 1115 CGI (droits d'enregistrement réduits)

Quel que soit le régime de TVA choisi, le marchand de biens bénéficie d'un avantage fiscal majeur sur les droits d'enregistrement à l'achat — à condition de respecter les engagements de l'article 1115 du CGI.

→Engagement de revente sous 5 ans à compter de la date d'acquisition (à respecter strictement, sinon redressement immédiat).
→Droits réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 % standard (économie ~5 % du prix d'achat).
→Activité de MdB déclarée au RCS avec code NAF 6810Z (Activités des marchands de biens immobiliers).
→Mention dans l'acte d'achat de l'engagement art. 1115 CGI (formule du notaire).

⚠ Risque majeur

Si la revente n'a pas lieu dans les 5 ans, le marchand de biens doit payer rétroactivement les droits standard (5,80 %) + intérêts de retard 0,20 %/mois. Sur un achat 500 k€, c'est ~30 k€ de redressement minimum.

Tableau décisionnel : marge ou globale ?

Voici la matrice de décision selon la nature du bien et la stratégie travaux :

Cas d'achat	Régime TVA imposé	Avantage stratégique
Bien ancien acheté à particulier (sans travaux)	Marge (art. 268)	TVA réduite sur marge → prix revente compétitif
Bien ancien acheté à particulier (gros travaux > 50 % valeur)	Option globale possible	Récupération TVA travaux
Terrain à bâtir	Globale obligatoire	Pas de choix, art. 257 imposé
Immeuble neuf < 5 ans	Globale obligatoire	Pas de choix, art. 257 imposé
Bien acheté à un autre marchand de biens	Globale (le vendeur a déjà collecté)	TVA d'amont récupérable
Mix : achat ancien + division en lots avec travaux	Au cas par cas (consulter expert-comptable)	Optimisation fiscale possible

Exemple chiffré : achat 350 k€, revente 480 k€ (ancien sans travaux)

Prenons un cas concret : achat à un particulier d'un appartement ancien à Lyon pour 350 000 € net vendeur, revente 8 mois plus tard à 480 000 € après simple rafraîchissement (15 000 € HT).

Hypothèses

Détails de l'opération :

→Prix d'achat net vendeur : 350 000 €
→Frais de notaire à l'achat (avec art. 1115 CGI) : 350 000 × 0,715 % + émoluments + débours ≈ 8 500 €
→Travaux rafraîchissement : 15 000 € HT (peinture, sols, électricité)
→Prix de revente HT : 480 000 € (hypothèse de marge)
→Frais de commercialisation : 4 % du prix vente = 19 200 €

Calcul TVA sur la marge (art. 268)

Le bien est ancien, acheté à un particulier → régime de droit commun :

→Marge taxable = 480 000 − 350 000 − 8 500 = 121 500 €
→TVA collectée 20 % = 121 500 × 20 % = 24 300 €
→Marge nette HT = 480 000 − 350 000 − 8 500 − 15 000 − 19 200 − 24 300 = 63 000 €

Calcul TVA globale (option art. 260)

Si on opte pour le régime global (peu pertinent ici car peu de travaux) :

→TVA collectée = 480 000 × 20 % = 96 000 €
→TVA récupérable sur travaux = 15 000 × 20 % = 3 000 €
→TVA nette à reverser = 96 000 − 3 000 = 93 000 €
→Marge nette HT = 400 000 (vente HT 480/1,20) − 350 000 − 8 500 − 15 000 − 19 200 + 3 000 = 10 300 €

💡 Verdict du cas

Régime marge → 63 000 € de marge nette. Régime global → 10 300 €. Écart de 52 700 € en faveur du régime marge. CQFD : pour les biens anciens sans gros travaux, le régime sur la marge est presque toujours optimal.

Quand opter pour le régime global ?

L'option pour la TVA globale (art. 260 CGI) devient pertinente dans les cas suivants :

→Gros travaux > 50 % de la valeur d'achat : la TVA récupérable sur les travaux compense la TVA collectée sur le prix global.
→Vente à un autre assujetti TVA (autre MdB, foncière) : l'acheteur récupère la TVA, donc la TVA globale est neutre.
→Programme de division en lots avec création de surface (extension, surélévation) : la TVA sur travaux peut représenter 30-40 % de la marge.
→Objectif d'agrément : transformer un local commercial en logements + revente avec changement de destination → TVA globale obligatoire.

Questions fréquentes

Le régime sur la marge est-il toujours plus avantageux ?

Non, pas systématiquement. Pour les biens anciens achetés à un particulier sans travaux significatifs (< 20 % de la valeur), oui. Mais dès lors qu'il y a des gros travaux récupérables en TVA d'amont (> 50 % de la valeur), le régime global peut devenir plus intéressant. Faire le calcul comparatif avant de signer le compromis est indispensable.

Que se passe-t-il si je rate le délai de 5 ans de l'art. 1115 CGI ?

Vous devez payer rétroactivement les droits d'enregistrement standard (5,80 %) au lieu des 0,715 % réduits, plus 0,20 % d'intérêts de retard par mois écoulé. Sur un achat 500 k€, le redressement est de 25 400 € de droits + intérêts (qui peuvent dépasser 6 000 € sur 5 ans). Toujours sécuriser un délai de revente avec marge.

Puis-je récupérer la TVA payée à l'achat si j'opte pour le régime sur la marge ?

Non. En régime sur la marge (art. 268), il n'y a pas de TVA d'amont récupérable. C'est précisément pour cela que la base taxable est la marge et non le prix total : le régime « compense » l'absence de récupération en taxant moins.

Mon notaire impose le régime, puis-je le contester ?

Le notaire applique le régime obligatoire selon la nature du bien (terrain à bâtir → globale art. 257, ancien à particulier → marge art. 268 par défaut). Pour exercer l'option globale art. 260 sur un bien ancien, vous devez le notifier à l'administration fiscale AVANT la signature de l'acte. Demandez à votre notaire de mentionner l'option dans le compromis.

La TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU s'applique-t-elle aux marchands de biens ?

Oui, sous conditions strictes : le bien doit être en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), destiné à l'accession sociale, et l'acheteur final doit respecter des plafonds de revenus. La TVA réduite ne s'applique pas automatiquement — vérifier l'éligibilité avec le notaire et le BOFIP-IMP-IND-30-30 avant de l'intégrer dans le bilan.

En conclusion

Le choix du régime de TVA conditionne directement la marge nette d'une opération de marchand de biens. Pour les biens anciens achetés à un particulier sans gros travaux, le régime sur la marge (art. 268) est presque toujours optimal — économie typique 30-80 k€ vs régime global. Pour les terrains à bâtir et les programmes avec gros travaux, la TVA globale s'impose ou devient avantageuse. Terralyse calcule automatiquement les 2 régimes côte à côte sur l'outil TVA marchand de biens, avec test d'éligibilité art. 1115 et frais de notaire détaillés.

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