Création d'agence immobilière : choisir la bonne commune grâce à DVF (volume 2026)
Vous êtes négociateur, mandataire ou cadre dans un réseau, et vous envisagez de créer votre propre agence immobilière ou de prendre une franchise. Vous avez la carte T (ou vous l'aurez bientôt), le business plan théorique, peut-être déjà un local en tête. Mais avant de signer le bail commercial et d'investir 30 à 80 000 € en frais d'installation, il y a UNE question dont la réponse change tout : combien y a-t-il de ventes immobilières par an dans cette commune ? Pas l'estimation de votre conseiller bancaire, pas l'intuition de votre futur franchiseur, pas ce que vous dit l'agent qui vend déjà sur ce secteur (il a tout intérêt à minimiser). Le chiffre officiel, factuel, exhaustif — celui des notaires enregistrés à la DGFiP. 40 % des agences immobilières ferment dans les 3 ans, et la première cause d'échec n'est pas la qualité du dirigeant : c'est le choix de la commune d'implantation dans un marché trop étroit ou en retournement. Avec Terralyse, vous accédez gratuitement à l'analyse DVF complète de n'importe quelle commune française : volume de ventes par an (maisons / appartements, neuf / ancien), évolution sur 5-6 ans, prix médian au m², densité d'agences existantes. C'est l'étude de marché que votre franchiseur ne fera pas et que votre banquier exigera. 5 minutes pour sécuriser une décision à 5 ans.
La vérité que personne ne vous dit : 40 % des agences immobilières ferment à 3 ans
Les chiffres de l'INSEE / Banque de France sur la survie des entreprises sont sans appel pour le secteur immobilier : sur 100 agences créées une année donnée, environ 40 ferment dans les 3 ans, et 50 dans les 5 ans. Les causes invoquées (manque de trésorerie, mauvaise gestion, concurrence) cachent en réalité une cause unique et antérieure à toutes les autres : l'agence a été ouverte dans une commune où le volume de transactions ne pouvait mathématiquement pas générer un chiffre d'affaires viable.
Quand vous ouvrez une boutique de chaussures, vous regardez le flux piéton dans la rue, vous comptez les concurrents, vous analysez la zone de chalandise. C'est élémentaire. Pour une agence immobilière, beaucoup d'entrepreneurs oublient de faire ce travail, par enthousiasme, par confiance dans un franchiseur, ou simplement parce qu'ils ne savent pas que les données existent. Pourtant, depuis 2019, la DGFiP publie en open data la liste exhaustive de toutes les transactions notariées (DVF — Demandes de Valeurs Foncières). Soit le flux réel du marché commune par commune, année par année, type de bien par type de bien.
Les 5 indicateurs DVF qui décident de la viabilité de votre agence
Voici les 5 chiffres factuels que vous devez extraire pour chaque commune candidate avant de signer quoi que ce soit. Terralyse vous les fournit en 5 minutes, gratuitement, pour n'importe quelle commune française.
1. Volume de transactions par an (toutes typologies confondues)
C'est le chiffre NUMÉRO UN à connaître. Combien de transactions sur du bâti (maisons + appartements) ont eu lieu dans la commune l'an dernier ? Si la commune fait moins de 50 transactions/an, le marché est trop étroit pour soutenir une agence indépendante. Entre 50 et 150, c'est jouable avec un fort positionnement. Au-delà de 200, le marché peut accueillir plusieurs agences.
| Volume annuel transactions | Viabilité agence | Implications |
|---|---|---|
| < 30/an | Non viable | Marché trop étroit, agence à fuir absolument |
| 30-80/an | Très risqué | Possible uniquement avec position dominante locale (notoriété) |
| 80-150/an | Viable solo | 1 agence peut vivre si elle capte 30-40 % du marché |
| 150-300/an | Viable concurrence | Place pour 2-3 agences correctement positionnées |
| > 300/an | Marché dynamique | Place pour 4+ agences, dynamique de réseau |
2. Dissociation maisons vs appartements (votre cible commerciale)
Le volume global ne suffit pas. Si vous comptez faire du pavillon individuel (familles avec enfants, primo-accédants), seul le volume MAISON compte pour vous. Si vous visez les investisseurs locatifs en zone tendue, c'est le volume APPARTEMENT qui décide.
Terralyse dissocie automatiquement les 2 typologies à partir de DVF. Vous voyez immédiatement votre vrai marché potentiel.
- →Volume maisons/an : si > 100/an, marché pavillon viable
- →Volume appartements/an : si > 100/an, marché collectif viable
- →Ratio maison/appart : indique le profil de la commune (résidentielle / urbaine)
- →Tickets moyens dissociés : commission moyenne projetée par typologie
3. Mix neuf VEFA vs ancien (concurrence directe des promoteurs)
Une commune où 40 % des transactions sont du neuf VEFA est une commune où les promoteurs captent une grosse partie du marché. Les programmes neufs sont commercialisés directement par les promoteurs ou par leurs agences partenaires : vous, agence indépendante, êtes en compétition frontale avec des forces commerciales déjà installées et dotées de moyens marketing supérieurs.
À l'inverse, une commune à 90 % de marché secondaire (ancien) est un marché de revente classique : votre métier d'agent y est central, indispensable, irremplaçable.
| Part du neuf VEFA dans les ventes | Analyse |
|---|---|
| < 10 % | Marché ancien pur — terrain de jeu idéal pour un agent indépendant |
| 10-25 % | Marché mixte sain — promoteurs présents mais agents pertinents |
| 25-40 % | Commune en mutation — vigilance sur l'évolution |
| > 40 % | Marché capté par les promoteurs — entrée difficile pour une nouvelle agence |
4. Évolution du volume sur 5 ans (tendance ou retournement)
Un volume actuel élevé est rassurant, mais ce qui vous intéresse c'est la trajectoire. Si la commune faisait 250 ventes en 2019 et fait 110 en 2024, vous arrivez sur un marché qui se contracte fortement : votre business plan basé sur les chiffres actuels sera caduc avant l'ouverture.
À l'inverse, si la commune passe de 80 ventes en 2019 à 180 en 2024, vous êtes sur un marché en expansion : ouvrir maintenant, c'est anticiper la croissance.
Signal de retournement à connaître : une baisse du volume supérieure à 30 % en 3 ans est un signal fort de contraction. Couplée à une baisse des prix médians, c'est un marché en pleine crise (loi du marché immobilier post-2023). Couplée à une stagnation des prix, c'est un marché de "vendeurs bloqués" qui ne veulent pas baisser : les biens restent en vente 12-18 mois, vos commissions sont décalées de 1 an.
5. Densité d'agences existantes sur la commune
Croisé avec le volume, le nombre d'agences immobilières déjà installées vous donne le ratio transactions/agence du marché local. Si une commune fait 200 ventes/an et compte 12 agences, le ratio est de 17 ventes/agence/an. C'est généralement insuffisant (un agent solo doit faire 25-40 ventes/an pour vivre confortablement). Si une commune fait 150 ventes/an et compte 3 agences, le ratio est de 50 ventes/agence/an : marché sous-équipé, opportunité.
- →Source des agences existantes : SIRENE INSEE (NAF 6831Z), Google Maps locaux, Pages Jaunes
- →Ratio sain : > 30 ventes/agence/an
- →Ratio à risque : < 15 ventes/agence/an (saturation)
- →Ratio opportunité : > 50 ventes/agence/an (marché sous-équipé)
Le calcul de votre CA prévisionnel en 5 minutes
Voici la formule que tout entrepreneur immobilier devrait avoir en tête avant d'ouvrir. Elle vous permet de comparer froidement plusieurs communes candidates et d'éliminer celles qui ne tiennent pas la route mathématiquement.
Exemple chiffré — Comparaison 3 communes candidates
Imaginons que vous hésitez entre 3 communes pour ouvrir votre agence. Voici la projection chiffrée que Terralyse vous permet de construire :
- →Commune A : malgré la concurrence (8 agences), volume + prix élevés permettent un CA confortable à 10 % de part de marché
- →Commune B : petit marché, mais peu d'agences. Faisable seulement si on capte 15 % minimum
- →Commune C : volume trop faible. Même en captant 30 % du marché (rare), CA insuffisant pour les charges
| Indicateur | Commune A (banlieue chic) | Commune B (petite ville) | Commune C (rurale) |
|---|---|---|---|
| Volume ventes/an total | 180 | 85 | 32 |
| Volume maisons | 70 | 60 | 28 |
| Volume appartements | 110 | 25 | 4 |
| Prix médian | 380 K€ | 215 K€ | 145 K€ |
| Agences existantes | 8 | 3 | 1 |
| Ratio ventes/agence | 22 | 28 | 32 |
| Part marché visée | 10 % | 15 % | 30 % |
| Ventes captées/an | 18 | 13 | 10 |
| Volume CA généré | 6,8 M€ | 2,8 M€ | 1,5 M€ |
| CA HT (5 % commission) | 340 K€ | 140 K€ | 73 K€ |
| Verdict | ✅ Viable | ⚠️ Limite | ❌ Non viable solo |
Avec :
• Volume commune = transactions annuelles DVF dissociées (maison/appartement)
• Part de marché capturable = 5 % (faible notoriété) à 15 % (établie + réseau) — soyez réaliste, 10 % est un bon scénario médian
• Prix médian = €/m² × surface moyenne (DVF Terralyse)
• Commission = 4 % à 6 % HT (5 % moyenne France)
Les 4 pièges classiques de la création d'agence
Au-delà du volume brut, voici les 4 pièges dans lesquels tombent la plupart des entrepreneurs qui créent une agence sans étude DVF rigoureuse. Évitez-les et vous avez déjà beaucoup plus de chances de durer.
Piège 1 — La commune "évidente" mais saturée
Vous habitez la commune depuis 15 ans, vous y avez tout votre réseau, c'est "évident" d'y ouvrir. Sauf que 10 autres agents ont eu la même idée et sont installés depuis 5-10 ans. Le marché est saturé : ratio ventes/agence trop bas, prospects connaissent déjà les concurrents, commission bloquée vers le bas par la pression concurrentielle. Vérifiez systématiquement le ratio.
Piège 2 — La commune "en pleine expansion" (effet de mode)
Les médias annoncent un nouveau pôle économique, une gare LGV, un grand projet urbain. Tout le monde se précipite. Problème : ces effets mettent 5 à 10 ans à se traduire dans les volumes DVF, et entre-temps vous brûlez votre trésorerie. Vérifiez la tendance réelle DVF 5 ans, pas les promesses.
Piège 3 — La commune "sans concurrence" (pour de bonnes raisons)
Vous trouvez une commune de 5 000 habitants sans aucune agence. Aubaine ? Pas forcément. Si aucune agence n'a tenu sur cette commune, c'est probablement que le volume DVF + prix médian ne génèrent pas assez de commissions. Les marchés vraiment sous-équipés sont rares et généralement déjà repérés par les réseaux nationaux. Vérifiez le volume avant de vous réjouir.
Piège 4 — La commune "VEFA-only" sous emprise des promoteurs
Vous voyez une commune avec un fort volume (250 ventes/an) et peu d'agences indépendantes. Sauf qu'en regardant le mix : 70 % de ventes en VEFA. Les promoteurs et leurs agences exclusives captent presque tout. Vous, sur le marché secondaire restant (75 ventes/an), avec 5 concurrents indépendants : marché en réalité saturé. Toujours dissocier neuf/ancien.
Comment Terralyse vous fournit cette analyse en 5 minutes
Notre outil DVF agrégé est gratuit et sans engagement. Voici concrètement ce que vous obtenez en saisissant le nom d'une commune (ou une adresse précise si vous voulez aller au quartier) :
- →Volume total de transactions / an sur les 5-6 dernières années DVF (tendance évolutive)
- →Dissociation maisons vs appartements en volume et en prix médian €/m²
- →Dissociation neuf VEFA vs ancien pour mesurer la part captée par les promoteurs
- →Évolution annuelle sur 5 ans pour détecter les retournements de cycle
- →Carte interactive géocodée des ventes — vous voyez où se concentrent les transactions dans la commune
- →Comparaison commune vs département vs France pour situer le micro-marché
- →Données 100 % officielles DGFiP — chiffres opposables, utilisables dans votre business plan banque
Quelle stratégie selon votre profil entrepreneurial
Les chiffres DVF ne donnent pas une réponse unique pour tout le monde. Selon votre profil et votre apport, le marché "idéal" diffère.
Profil 1 — Agent indépendant sans réseau (création pure)
Apport < 30 K€, pas de notoriété locale : visez une commune avec volume ancien > 150/an, ratio ventes/agence > 30, et part VEFA < 25 %. Évitez les grandes métropoles trop concurrentielles. Privilégiez les villes moyennes 15-50 K habitants en croissance démographique.
Profil 2 — Franchise nationale (Century 21, Orpi, Laforêt, Nestenn, Guy Hoquet…)
Apport 50-100 K€, marque puissante : la part de marché capturable est plus élevée (12-18 %), ce qui permet d'attaquer des communes plus concurrentielles ou des prix médians plus bas. Privilégiez les communes 30-80 K habitants, vérifiez quand même la cannibalisation interne avec d'autres franchisés proches.
Profil 3 — Mandataire indépendant rattaché à un réseau (IAD, SAFTI, Capifrance, Megagence…)
Pas de local, charges réduites : votre seuil de rentabilité est plus bas (~ 80-120 K€ CA/an), donc vous pouvez attaquer des communes plus petites (volume > 80/an suffit). En revanche, vous n'avez pas de vitrine physique : misez sur les communes rurales 5-15 K habitants sous-équipées, où votre statut digital vous rend plus accessible.
Profil 4 — Agence de luxe / patrimoine
Cible prix médian > 700 K€ : les volumes peuvent être faibles (30-60 ventes/an) car les commissions sont énormes. Le bon ratio devient le ticket moyen, pas le volume. Privilégiez les communes prestige du 6e/7e/8e Paris, banlieue ouest IDF, Côte d'Azur, Annecy.
Questions fréquentes
Combien faut-il de ventes par an dans une commune pour qu'une agence soit rentable ?
DVF couvre-t-il les ventes entre particuliers (PAP) ?
Comment savoir si une commune est déjà saturée d'agences immobilières ?
L'analyse DVF marche-t-elle pour ouvrir une agence dans une grande ville (Paris, Lyon, Marseille) ?
Faut-il privilégier une commune à fort volume ou à fort prix médian ?
DVF est-il à jour pour estimer le marché actuel ?
Est-ce que DVF inclut les locations meublées, les fonds de commerce, les locaux pro ?
Comment Terralyse peut m'aider à présenter mon business plan à la banque ?
En conclusion
Ouvrir une agence immobilière est un projet entrepreneurial passionnant, mais c'est aussi une décision à 5 ans qui engage votre carrière, vos économies et parfois votre famille. Ne tombez pas dans le piège du "je sens bien cette commune". Les sentiments ne paient pas les loyers commerciaux. Les chiffres officiels DGFiP, eux, ne mentent pas. Avant de signer le bail, avant de lancer la franchise, avant de démissionner : passez 5 minutes sur l'analyse DVF Terralyse de vos communes candidates. Comparez froidement les volumes, les tendances 5 ans, le mix neuf/ancien, la densité d'agences existantes. Vous éliminerez 60 % des candidates "évidentes" qui ne tiennent pas mathématiquement, et vous identifierez les communes sous-équipées que personne ne regarde. C'est ce travail rigoureux qui distingue les agences qui durent 10 ans de celles qui ferment à 3 ans. L'outil est gratuit, sans engagement, sans CB. Il vaut au minimum les 30 000 € de frais d'installation que vous évitez de jeter par la fenêtre.
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Étude de marché DGFiP officielle pour n'importe quelle commune française : volume de ventes par an (maisons / appartements / neuf / ancien), évolution 5 ans, prix médian, densité d'agences existantes. Données opposables pour business plan + banque. Gratuit, sans CB, sans engagement. Idéal pour entrepreneurs immobiliers, créateurs d'agence, franchisés, mandataires indépendants.
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