Fiscalité8 min de lecturePublié le 10 mai 2026

Plus-value LMNP : la réforme 2025 expliquée (réintégration des amortissements)

La Loi de Finances 2025 (article 84) a profondément modifié la fiscalité de la plus-value en LMNP. Désormais, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. Conséquence : un LMNP réel optimal en cashflow annuel peut devenir perdant à la sortie, surtout après 15-20 ans. Voici l'analyse complète + les alternatives (LMP, SCI IS, vente à terme).

Qu'est-ce qui a changé en 2025 ?

Avant la réforme (jusqu'au 31/12/2024), le régime LMNP réel offrait une double-faveur fiscale : déduction des amortissements pendant la détention (réduit l'IR) + plus-value calculée comme un particulier (sans réintégration des amortissements). Beaucoup d'experts considéraient cela comme un avantage fiscal disproportionné.

Depuis le 1er janvier 2025, l'article 84 de la LF 2025 aligne le LMNP sur le régime des plus-values professionnelles. Désormais, à la revente, le calcul de la plus-value réintègre les amortissements qui avaient été déduits — donc une PV beaucoup plus élevée et davantage taxée.

ℹ Source légale

LF 2025 art. 84 modifiant CGI art. 150 VB. En vigueur depuis le 01/01/2025 pour toutes les ventes. Le régime LMP (loueur en meublé professionnel) reste distinct et conserve l'exonération PV pro après 5 ans (CGI art. 151 septies).

Le nouveau calcul de PV LMNP en détail

Voici le calcul appliqué depuis le 01/01/2025 :

→1. Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition (frais inclus)
→2. Réintégration = + Cumul des amortissements bâti + composants déduits pendant la détention
→3. Base imposable = Plus-value brute + réintégration
→4. Abattements durée de détention (régime particuliers conservé) :
→ • IR 19 % : 0 % les 5 premières années, puis 6 %/an de la 6e à la 21e année (96 %), 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans
→ • PS 17,2 % : 0 % les 5 premières années, 1,65 %/an de la 6e à la 21e (26,4 %), 1,60 % la 22e (28 %), 9 %/an de la 23e à la 30e → exonération totale après 30 ans
→5. Surtaxe CGI art. 1609 nonies G : applicable si plus-value imposable > 50 000 €, taux progressif 2 % à 6 %

Exemple chiffré : LMNP avant vs après réforme

Cas concret : un appartement locatif meublé acquis 200 000 € en 2010, revendu 280 000 € en 2026 (16 ans de détention).

Hypothèses partagées

→Prix d'acquisition : 200 000 € (frais notaire inclus)
→Quote-part bâti : 80 % (160 000 €), durée amortissement bâti 30 ans
→Amortissement annuel bâti : 5 333 € × 16 ans = 85 333 € cumulés
→Prix de revente 2026 : 280 000 €
→Durée détention : 16 ans (abattement IR ≈ 66 % pour 11 années > 5 ; PS ≈ 18 %)

Régime AVANT réforme (vente avant 01/01/2025)

L'ancien régime ignorait la réintégration des amortissements :

→PV brute = 280 000 − 200 000 = 80 000 €
→PV imposable IR après abattement 66 % = 80 000 × 34 % = 27 200 €
→IR PV = 27 200 × 19 % = 5 168 €
→PV imposable PS après abattement 18 % = 80 000 × 82 % = 65 600 €
→PS = 65 600 × 17,2 % = 11 283 €
→Total impôt PV ancien régime ≈ 16 451 €

Régime APRÈS réforme (vente à partir du 01/01/2025)

Maintenant les amortissements sont RÉINTÉGRÉS :

→PV brute = 280 000 − 200 000 = 80 000 €
→+ Réintégration amortissements = + 85 333 €
→PV imposable totale = 165 333 € (au lieu de 80 000 €)
→Après abattement IR 66 % = 165 333 × 34 % = 56 213 €
→IR PV = 56 213 × 19 % = 10 681 €
→Après abattement PS 18 % = 165 333 × 82 % = 135 573 €
→PS = 135 573 × 17,2 % = 23 318 €
→Surtaxe (PV > 50 k€) ≈ 1 800 €
→Total impôt PV nouveau régime ≈ 35 799 €

⚠ Impact réforme

Surcoût d'impôt à la revente : +19 348 € (35 799 − 16 451) sur le même bien vendu au même prix. C'est ~24 % du gain brut qui part en plus en impôt — réduisant la rentabilité globale du LMNP.

Quelles alternatives au LMNP réel post-réforme ?

La réforme 2025 ne tue PAS le LMNP — il reste avantageux en cashflow annuel. Mais l'arbitrage long terme change. Voici les 4 alternatives à considérer selon votre profil :

Option 1 : Garder le LMNP réel (cashflow optimal)

Si votre objectif est le cashflow annuel (revenus complémentaires, financement crédit), le LMNP réel reste optimal. L'amortissement bâti diminue significativement l'IR pendant la détention. Acceptez juste l'impact à la sortie comme un coût intégré.

→Adapté pour : détention longue (≥ 22 ans pour exonération IR), revenus complémentaires
→Inconvénient : PV à la revente alourdie

Option 2 : Basculer en LMP (loueur professionnel)

Le LMP reste exonéré de PV pro après 5 ans (CGI art. 151 septies), si recettes locatives < 90 000 € (exo totale) ou < 126 000 € (exo partielle). Mais conditions strictes : recettes > 23 000 €/an ET > revenus pro du foyer + cotisations TNS ~40 %.

→Adapté pour : investisseurs avec patrimoine locatif meublé important (> 23 k€/an de recettes)
→Inconvénient : cotisations TNS lourdes pendant la détention

Option 3 : SCI à l'IS

La SCI à l'IS amortit aussi le bâti, mais la PV à la revente est taxée à l'IS standard sans abattement durée (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Désavantageuse à la revente, mais très efficace en conservation longue (> 20 ans).

→Adapté pour : patrimoine collectif sans intention de revente, transmission par cession de parts
→Inconvénient : PV à la revente très défavorable (pas d'abattement durée)

Option 4 : Conserver à long terme (≥ 22 ans)

Au-delà de 22 ans de détention, l'IR sur PV est totalement exonéré (régime particuliers conservé). Les PS s'éteignent à 30 ans. Détention TRÈS longue = neutralisation progressive de la réforme.

→Adapté pour : patrimoine destiné à la transmission familiale (donation NP, succession)
→Avantage : à 30 ans, l'impôt sur PV approche zéro même avec réintégration des amortissements

Questions fréquentes

La réforme s'applique-t-elle aux biens acquis avant 2025 ?

Oui, intégralement. La date qui compte est la date de VENTE, pas la date d'acquisition. Si vous vendez à partir du 01/01/2025 un bien LMNP acquis en 2015, la réforme s'applique : tous les amortissements déduits depuis 2015 sont réintégrés à la PV.

Le LMP est-il toujours exonéré de PV ?

Oui, le régime LMP (CGI art. 151 septies) n'est pas touché par la réforme 2025. Exonération totale de PV pro si recettes < 90 000 €/an + 5 ans d'activité, exonération partielle entre 90 k€ et 126 k€. C'est désormais le SEUL régime à conserver l'exonération à la revente.

Que se passe-t-il si je passe de LMNP à LMP en cours de détention ?

Le passage LMNP → LMP est possible si vos recettes franchissent les seuils + condition de revenu. La PV à la revente sera alors calculée en partie selon le régime LMNP (jusqu'au passage) et en partie LMP (après). Calcul complexe, faire valider par un fiscaliste.

Comment calculer le cumul des amortissements pratiqués ?

Reprenez vos déclarations 2031 (BIC réel) des années passées. Le tableau des amortissements doit être conservé. À défaut, reconstituez via : (Quote-part bâti × Prix d'acquisition) ÷ Durée d'amortissement × Nombre d'années. Standard : bâti 80 % du prix, amortissement linéaire sur 30 ans. Le mobilier (10-15 % du bien) s'amortit sur 5-10 ans selon les composants.

Le déficit BIC LMNP non utilisé est-il aussi reporté ?

Oui. Le déficit BIC en LMNP réel reste reportable 10 ans sur les BIC LMNP de même nature (CGI art. 156-1° bis). Cette règle n'a pas été modifiée par la réforme 2025. Mais attention : le déficit BIC LMNP ne s'impute PAS sur le revenu global, contrairement au déficit foncier en location nue.

En conclusion

La réforme LMNP 2025 réintègre les amortissements à la plus-value, alourdissant l'impôt à la sortie de ~20-30 % du gain brut sur 15-20 ans de détention. Le LMNP reste optimal en cashflow annuel mais perd de sa pertinence en exit-strategy court/moyen terme. Pour les profils à fort patrimoine locatif, le passage en LMP (exo PV après 5 ans) ou la conservation > 22 ans deviennent des arbitrages clés. Terralyse intègre la réforme 2025 dans le comparateur 7 régimes — avec calcul cashflow GLOBAL (cumul annuel + PV nette à la revente) pour comparer honnêtement les régimes sur le cycle complet.

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Outil Terralyse correspondant

Comparer LMNP / LMP / SCI avec PV intégrée

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