Fiscalité8 min de lecturePublié le 10 mai 2026

Loc'Avantages 2026 : LOC1 / LOC2 / LOC3 — réduction IR Cosse-Denormandie

Loc'Avantages (ex-Cosse-Denormandie) est le successeur du Pinel pour les particuliers : conventionner son logement avec l'ANAH pendant 6 ans, louer en dessous des plafonds de marché, et bénéficier d'une réduction d'IR jusqu'à 65 % du loyer net. Voici les 3 niveaux LOC1 / LOC2 / LOC3, les plafonds 2026, et le calcul d'optimisation.

Qu'est-ce que Loc'Avantages ?

Loc'Avantages est le dispositif fiscal créé par la Loi de Finances 2022 (CGI art. 199 tricies) pour remplacer progressivement le Pinel. À la différence du Pinel, il s'applique à des logements ANCIENS (pas neufs) et nécessite une convention avec l'ANAH de 6 ans minimum.

Le bailleur s'engage à louer en dessous des plafonds de marché et bénéficie en échange d'une réduction d'IR proportionnelle. Plus la décote sur loyer est forte, plus la réduction est élevée.

ℹ Différence Pinel / Loc'Avantages

Pinel = neuf VEFA, réduction proportionnelle au PRIX d'achat sur 6/9/12 ans. Loc'Avantages = ANCIEN, réduction proportionnelle au LOYER perçu sur 6 ans renouvelables. Loc'Avantages est mieux adapté aux investisseurs déjà propriétaires d'un ancien (rénovation + conventionnement).

Les 3 niveaux : LOC1 / LOC2 / LOC3

Loc'Avantages distingue 3 niveaux selon la décote consentie sur le loyer de marché. Plus la décote est forte, plus la réduction d'IR est généreuse :

→Sans intermédiation locative : bailleur gère lui-même la location
→Avec intermédiation locative : un organisme agréé (Soliha, Habitat & Humanisme, AIVS) gère le bien — bonus de réduction IR
→LOC3 obligatoirement avec intermédiation (option sans n'existe pas)

Niveau	Décote vs marché	Réduction IR (s.intermédiation)	Réduction IR (avec interméd.)	Plafond revenus locataire
LOC1	Loyer ≤ 85 % du marché	15 %	20 %	Intermédiaire (~50-80 k€/an selon zone)
LOC2	Loyer ≤ 70 % du marché	35 %	40 %	Social (~30-50 k€/an)
LOC3	Loyer ≤ 55 % du marché	—	65 %	Très social (~20-35 k€/an)

Plafonds 2026 : loyer max et revenus locataire

Les plafonds Loc'Avantages varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et la composition du foyer du locataire. Les valeurs 2026 sont actualisées chaque année par décret.

Plafonds loyer mensuel par m² (2026)

Loyer maximum applicable selon le niveau et la zone :

Zone	LOC1 (≤ 85 %)	LOC2 (≤ 70 %)	LOC3 (≤ 55 %)
A bis (Paris + 76 communes)	16,75 €/m²	13,79 €/m²	10,84 €/m²
A (grande couronne IDF + Côte d'Azur)	12,44 €/m²	10,24 €/m²	8,05 €/m²
B1 (grandes villes)	10,03 €/m²	8,26 €/m²	6,49 €/m²
B2 / C (reste du territoire)	8,72 €/m²	7,18 €/m²	5,64 €/m²

Plafonds revenus locataire (2026)

Revenu fiscal de référence N-2 maximum du foyer locataire :

Composition	LOC1 (intermédiaire)	LOC2 (social)	LOC3 (très social)
Personne seule	29 030 €	22 461 €	12 331 €
Couple	43 308 €	33 553 €	17 968 €
Couple + 1 enfant	52 044 €	40 332 €	21 605 €
Couple + 2 enfants	62 832 €	48 686 €	26 088 €
Couple + 3 enfants	73 891 €	57 247 €	30 681 €

📚 Source officielle 2026

Plafonds publiés par arrêté annuel ANAH + DGFIP (BOI-IR-RICI-360). Valeurs valables pour les baux signés entre le 01/01/2026 et le 31/12/2026. Mise à jour automatique chaque 1er janvier.

Exemple chiffré : LOC2 sur appartement parisien

Cas concret : un investisseur conventionne son T2 de 50 m² à Paris (zone A bis) au niveau LOC2.

Hypothèses

→Surface : 50 m²
→Loyer marché libre : 1 100 €/mois (typique Paris)
→Loyer LOC2 max : 50 m² × 13,79 €/m² = 689,50 €/mois (décote ~37 %)
→Charges déductibles : 1 200 €/an (taxe foncière + assurance + gestion)
→Sans intermédiation (bailleur gère)

Calcul de la réduction d'IR

→Loyer brut annuel = 689,50 × 12 = 8 274 €
→Loyer NET (après charges) = 8 274 − 1 200 = 7 074 €
→Réduction IR LOC2 sans interméd. = 7 074 × 35 % = 2 476 €/an
→Réduction sur 6 ans = 2 476 × 6 = 14 856 €

Comparaison avec une location libre

→Location libre : 1 100 × 12 − 1 200 = 12 000 € de revenus fonciers nets, taxés à TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 % → 5 664 € d'impôt → reste 6 336 €
→LOC2 : 7 074 € de revenus fonciers nets, taxés à 47,2 % = 3 339 € d'impôt − 2 476 € de réduction = 863 € d'impôt → reste 6 211 €
→Différentiel : ~125 €/an seulement, mais sécurité du conventionnement + utilité sociale

💡 Quand Loc'Avantages devient vraiment intéressant

À TMI élevée (41 % ou 45 %) ou avec intermédiation locative, l'écart se creuse. Pour un foyer TMI 41 % avec intermédiation Soliha (LOC2 à 40 %), le bailleur peut se retrouver au-dessus du rendement libre avec en bonus la garantie loyers et la gestion déléguée.

Conditions et engagements

Avant de conventionner, vérifiez ces 6 conditions strictes :

→1. Logement ANCIEN : pas un VEFA, pas un neuf < 5 ans (incompatible avec Pinel rétro).
→2. Engagement de location 6 ans minimum, renouvelable par tranches de 3 ans.
→3. Convention ANAH signée avant la mise en location ou dans les 2 mois après le bail.
→4. Performance énergétique minimale : DPE classé A à E (depuis 2025, F et G interdits à la location).
→5. Locataire ≠ ascendant/descendant du bailleur (interdiction de location aux proches parents).
→6. Plafonds loyer + revenus locataire respectés sur toute la durée d'engagement.

⚠ Risque rupture engagement

Si vous rompez la convention avant 6 ans (location libre, vente, occupation personnelle), toutes les réductions d'IR perçues sont reprises rétroactivement + intérêts de retard. À chiffrer avant de s'engager.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler Loc'Avantages avec d'autres réductions fiscales ?

Oui. Loc'Avantages est compatible avec : déficit foncier (les charges courantes restent déductibles), MaPrimeRénov' (sur travaux énergétiques), CITE éventuel. Mais incompatible avec Pinel (et Cosse historique sur le même bien). Le plafond global de niches fiscales (10 000 €/an) s'applique néanmoins.

L'intermédiation locative est-elle vraiment obligatoire pour LOC3 ?

Oui. LOC3 (réduction 65 %) ne peut être souscrit qu'avec intermédiation locative agréée (Soliha, Habitat & Humanisme, AIVS, etc.). Le bailleur n'a aucun contact direct avec le locataire — l'organisme gère la mise en location, l'encadrement, les loyers impayés.

Que se passe-t-il après les 6 ans d'engagement ?

Vous avez 3 options : (1) renouveler la convention pour 3 ans supplémentaires (réductions IR reconduites), (2) sortir du dispositif et louer en libre, (3) vendre ou occuper. Aucune reprise des réductions perçues si la durée minimale de 6 ans est respectée.

Le DPE classé F ou G est-il rédhibitoire ?

Oui depuis le 01/01/2025. La loi Climat & Résilience interdit la location en classe G. F sera interdit en 2028, E en 2034. Pour Loc'Avantages, le DPE doit être au minimum E (ou meilleur) à la signature de la convention. Si votre bien est en F/G, prévoir une rénovation énergétique avant conventionnement.

Quelle différence avec l'ancien dispositif Cosse ?

Cosse (2017-2021) accordait un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers (15-85 %). Loc'Avantages (depuis 2022) accorde une réduction d'IR directe sur le loyer net (15-65 %). Le mécanisme est différent mais les bénéficiaires souvent similaires. Ne pas mélanger les 2 sur le même bien et la même période.

En conclusion

Loc'Avantages est le dispositif fiscal le plus complet pour les bailleurs particuliers en 2026 — successeur naturel du Pinel sur l'ancien. Le niveau LOC2 avec intermédiation (réduction IR 40 %) offre le meilleur compromis rentabilité/sécurité, particulièrement à TMI 30-45 %. Sur 6 ans, l'économie d'IR cumulée peut atteindre 25-40 k€ pour un T2 parisien, avec la garantie loyers via l'organisme intermédiaire. Terralyse intègre Loc'Avantages dans le comparateur Dispositifs locatifs avec calcul automatique des plafonds 2026 par zone et test d'éligibilité du locataire.

🚀

Outil Terralyse correspondant

Tester l'éligibilité Loc'Avantages de votre bien

Calculateur Loc'Avantages 2026 avec plafonds loyer + revenus locataire automatiques par zone, comparaison LOC1/LOC2/LOC3, simulation réduction IR sur 6 ans.

Accéder à l'outil →