Statut du bailleur privé : le remplaçant du Pinel décrypté
Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024 : première suppression d’une aide à l’investissement locatif en quarante ans sans successeur immédiat. Le résultat ne s’est pas fait attendre : -50 % d’investissements locatifs dans le neuf en 2025. La loi de finances 2026 a comblé le vide avec le statut du bailleur privé, dit dispositif « Jeanbrun » : un amortissement déductible pouvant couvrir jusqu’à 80 % du prix du bien, dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux. Mode d’emploi, exemple chiffré, premiers effets mesurés, et critiques honnêtes d’un dispositif jugé complexe.
Pourquoi il fallait un successeur au Pinel
Pour comprendre le statut du bailleur privé, il faut mesurer le trou d’air qui l’a précédé. À la disparition du Pinel le 31 décembre 2024, les investissements locatifs des particuliers dans le neuf ont plongé de près de 50 % en 2025, avec un creux jusqu’à -55 % au troisième trimestre 2025. Du jamais-vu : c’était la première fois en quarante ans qu’un dispositif de soutien disparaissait sans remplaçant immédiat.
Ce retrait des investisseurs a percuté un marché du neuf déjà exsangue. Au premier trimestre 2026, l’Observatoire de la FPI recense 19 050 réservations, en repli de 14,3 % sur un an : sous la barre des 20 000 pour la première fois depuis la création de l’observatoire. Les mises en vente tombent à 11 649 logements (-19,2 %), un plus bas trimestriel jamais enregistré, et 24 % des programmes ont été retirés du marché, contre moins de 10 % en moyenne de long terme.
Le président de la FPI résume la situation d’une formule devenue célèbre : « Nous vivons un jour sans fin : à chaque crise, le marché du logement neuf chute à un niveau plus bas que le précédent » (mai 2026). C’est dans ce contexte d’urgence que le législateur a créé, via la loi de finances 2026 promulguée en février, un outil d’une toute autre logique que le Pinel : l’amortissement.
Le mécanisme : un amortissement à la place d’une réduction d’impôt
Le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien. Le statut du bailleur privé change de philosophie : il permet de déduire chaque année des loyers imposables une fraction du prix d’acquisition : l’amortissement, mécanisme jusqu’ici emblématique de la location meublée. Appliqué à la location nue, c’est une petite révolution fiscale. En meublé, rappelons que la réforme LMNP de 2025 réintègre désormais les amortissements dans la plus-value : un précédent à connaître.
Les paramètres clés, tels que fixés par la loi de finances 2026 : un amortissement déductible pouvant couvrir jusqu’à 80 % du prix du bien, à un rythme de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf et de 3 à 4,5 % par an dans l’ancien, à condition dans ce dernier cas de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Les contreparties sont réelles : location nue, à usage de résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers situés environ 15 % sous le niveau du marché, et des exigences de performance énergétique. Le tableau ci-dessous récapitule l’essentiel :
| Taux d’amortissement annuel | 3,5 à 5,5 % par an | 3 à 4,5 % par an |
| Condition de travaux | Aucune | Travaux d’au moins 30 % du prix (seuil ramené à 20 % dans le projet de loi Relance Logement du 24/06/2026) |
| Plafond d’amortissement | Jusqu’à 80 % du prix du bien | Jusqu’à 80 % du prix du bien |
| Fenêtre d’acquisition | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Mode de location | Nue, résidence principale du locataire | Nue, résidence principale du locataire |
| Loyers | Plafonnés, environ 15 % sous le marché | Plafonnés, environ 15 % sous le marché |
| Autres conditions | Exigences de performance énergétique | Exigences de performance énergétique |
Exemple chiffré : ce que change l’amortissement pour un trois-pièces neuf
Rien ne vaut un ordre de grandeur concret. Prenons un appartement neuf acheté 300 000 € : un montant proche du prix moyen d’un trois-pièces neuf en France, mesuré à 317 611 € en mars 2026 par le baromètre Trouver-un-logement-neuf / Empruntis (31/03/2026).
Le calcul, pas à pas
Avec un plafond d’amortissement fixé à 80 % du prix, l’assiette amortissable maximale de ce bien s’établit à 240 000 €. Le rythme annuel de déduction dépend ensuite du taux applicable, compris entre 3,5 et 5,5 % dans le neuf :
- →Assiette amortissable maximale : 300 000 € × 80 % = 240 000 €
- →Amortissement annuel au taux de 3,5 % : 240 000 € × 3,5 % = 8 400 € déduits par an
- →Amortissement annuel au taux de 5,5 % : 240 000 € × 5,5 % = 13 200 € déduits par an
- →Lecture : chaque année, 8 400 à 13 200 € viennent s’imputer sur les loyers imposables de ce bien, avant même les charges déductibles habituelles
Ce que cela signifie pour votre imposition
Pour un logement de cette gamme, une déduction annuelle de cet ordre peut absorber une part très importante des loyers encaissés : le revenu foncier imposable peut s’en trouver fortement réduit, voire ramené à zéro certaines années, selon le niveau de loyer, les charges et la situation du foyer. C’est la grande force du mécanisme par rapport à une réduction d’impôt figée : il s’adapte à la réalité des revenus locatifs.
En face, il faut poser les contreparties : des loyers plafonnés environ 15 % sous le marché (donc un manque à gagner récurrent), un engagement de location nue en résidence principale, et une durée longue pour tirer le plein bénéfice de l’amortissement. L’arbitrage se fait au cas par cas, bien par bien, ville par ville. Cette logique de loyer modéré contre avantage fiscal est aussi celle de Loc’Avantages et ses trois niveaux LOC1, LOC2 et LOC3.
Premiers effets mesurés : +22,8 % d’investisseurs au T1 2026
Le dispositif produit-il ses effets ? Les premiers chiffres disent oui : avec un bémol de taille. Au premier trimestre 2026, l’Observatoire de la FPI compte 3 049 réservations d’investisseurs particuliers, en hausse de 22,8 % sur un an : c’est le premier rebond de cette clientèle depuis la fin du Pinel. Chez le promoteur Altarea, les ventes aux investisseurs bondissent même de +54 % (270 réservations au T1).
Le bémol : ce rebond s’opère sur une base écrasée par l’effondrement de 2025. Et il ne suffit pas, à lui seul, à retourner le marché : sur le même trimestre, les accédants occupants reculent encore de 18,2 % et les ventes en bloc aux institutionnels chutent de 35 %. La photographie complète du trimestre :
| Accédants occupants | 9 288 | -18,2 % |
| Investisseurs particuliers | 3 049 | +22,8 % |
| Ventes en bloc (institutionnels) | 4 413 | -35 % |
| Total des réservations | 19 050 | -14,3 % |
Les critiques : un dispositif jugé complexe
L’honnêteté oblige à le dire : le statut du bailleur privé ne fait pas l’unanimité. La presse économique l’a résumé d’une formule cinglante : « une bonne idée mal exécutée » (Journal du Net). En cause : l’empilement des conditions (plafonds de loyers, exigences énergétiques, seuil de travaux dans l’ancien, location nue en résidence principale) qui rend le dispositif difficile à appréhender sans accompagnement, là où le Pinel se résumait à un pourcentage de réduction d’impôt.
Le seuil de travaux de 30 % du prix, en particulier, ferme la porte de l’ancien à de nombreux projets : sur un bien de 200 000 €, il faut engager au moins 60 000 € de travaux pour entrer dans le dispositif. Le Gouvernement en a pris acte : le projet de loi Relance Logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit d’abaisser ce seuil de 30 % à 20 % : de quoi élargir sensiblement le vivier de biens anciens éligibles, si le texte est voté en l’état.
Cette retouche annoncée cinq mois à peine après l’entrée en vigueur du statut illustre à la fois sa jeunesse et la volonté politique de le faire fonctionner : le bailleur privé est désormais considéré comme un pilier de la relance de l’offre locative.
Neuf ou ancien avec travaux : les points de vigilance avant d’acheter
Reste la question décisive : où et quoi acheter ? Côté prix, le neuf s’affiche à 5 209 €/m² en moyenne nationale au T1 2026 (FPI), avec un net écart entre l’Île-de-France (5 862 €/m², +2,2 %) et les régions (4 859 €/m², +0,3 %). Le neuf reste 15 à 25 % plus cher que l’ancien au m², un surcoût partiellement compensé par des frais de notaire réduits (2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien).
Le contexte de crise donne toutefois un vrai pouvoir de négociation aux acheteurs du neuf. Le délai d’écoulement moyen des programmes atteint 19,9 mois, avec des écarts spectaculaires : 50,7 mois à Lyon, contre 14,3 mois à Toulouse et 12,1 mois à Dijon (FPI, T1 2026). Là où le stock dort, 9 159 logements achevés restent invendus en France, soit 12 % de l’offre, le rapport de force penche vers l’acquéreur.
Les trajectoires de prix sont tout aussi contrastées : le trois-pièces neuf moyen recule de 1,26 % sur six mois à l’échelle nationale, avec 56 villes sur 89 en baisse, mais Nice s’envole de +24,25 % sur la même période (Trouver-un-logement-neuf / Empruntis, 31/03/2026). Impossible, donc, de raisonner sur des moyennes : chaque marché local a sa propre dynamique.
D’où la méthode que nous recommandons systématiquement : avant de signer un programme neuf, confrontez son prix aux ventes réellement actées dans l’ancien à proximité immédiate : les données DVF de la DGFiP, consultables commune par commune sur notre comparateur de prix. Si l’écart neuf-ancien dépasse largement la fourchette habituelle de 15 à 25 %, la négociation ou le passage à l’ancien avec travaux (amortissable à 3-4,5 % par an) méritent d’être étudiés.
Ce qu’il faut retenir
Le statut du bailleur privé n’est pas un Pinel bis : c’est un changement de logique fiscale, qui récompense la durée et la réalité des loyers plutôt qu’un pourcentage forfaitaire. Ses premiers effets sont mesurables, sa complexité aussi. Voici l’essentiel à garder en tête :
- →Créé par la loi de finances 2026 (promulguée en février 2026), le statut s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- →Amortissement déductible pouvant couvrir jusqu’à 80 % du prix : 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, 3 à 4,5 % dans l’ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix.
- →Contreparties : location nue en résidence principale, loyers plafonnés environ 15 % sous le marché, exigences énergétiques.
- →Premiers effets : +22,8 % de réservations d’investisseurs particuliers au T1 2026 (FPI), +54 % chez Altarea : sur une base effondrée par la fin du Pinel (-50 % en 2025).
- →Le projet de loi Relance Logement (24 juin 2026) prévoit d’abaisser le seuil de travaux de l’ancien de 30 % à 20 % : texte non voté à ce jour.
- →Dispositif jugé complexe : accompagnement professionnel indispensable, et vigilance sur la solidité des promoteurs (défaillances en forte hausse en 2026).
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
Quel est le taux d’amortissement du statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé s’applique-t-il à l’ancien ?
Jusqu’à quand peut-on acheter pour bénéficier du statut du bailleur privé ?
Les loyers sont-ils plafonnés avec le dispositif Jeanbrun ?
Le statut du bailleur privé est-il plus avantageux que le Pinel ?
En conclusion
Après l’année blanche 2025, le statut du bailleur privé redonne un cadre fiscal à l’investissement locatif : plus exigeant que le Pinel, mais potentiellement plus puissant sur la durée grâce à l’amortissement. Son succès se jouera sur le terrain, ville par ville : un dispositif fiscal ne rattrape jamais un bien surpayé. Avant de réserver dans le neuf ou de chiffrer un projet dans l’ancien avec travaux, confrontez systématiquement les prix affichés aux transactions réellement actées : c’est ce que Terralyse permet de faire en quelques clics, à partir des données DVF officielles de la DGFiP.
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