Plus-value immobilière : combien d'impôt ?
Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention, forfaits frais et travaux, surtaxe éventuelle : l'estimation complète de ce que vous garderez réellement.
Estimation indicative selon le régime des particuliers (barème des abattements pour durée de détention, surtaxe simplifiée par tranches). Exonérations particulières (première cession, retraités modestes, expropriation…) non prises en compte : votre notaire établit le calcul exact au moment de la vente.
Comment l'impôt sur la plus-value se calcule
Le point de départ n'est pas la simple différence entre prix de vente et prix d'achat : le prix d'achat est d'abord majoré des frais d'acquisition (au réel ou au forfait de 7,5 %) et des travaux (au réel sur factures, ou au forfait de 15 % après 5 ans de détention). C'est sur cette plus-value corrigée que s'appliquent deux impositions distinctes : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Chacune suit son propre calendrier d'abattements, et c'est le piège classique : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, mais les prélèvements sociaux ne s'éteignent qu'après 30 ans. À 22 ans de détention, l'abattement social ne vaut que 28 % : vendre « après 22 ans » n'exonère donc pas de tout. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute par ailleurs aux plus-values imposables dépassant 50 000 €.
Avant d'estimer votre impôt, encore faut-il un prix de vente réaliste : nos pages prix immobilier par commune montrent les prix réellement signés chez les notaires, et le calendrier des ventes vous dit à quel moment de l'année votre marché signe le plus.
Questions fréquentes
À partir de combien d'années ne paie-t-on plus d'impôt sur la plus-value ?+
L'impôt sur le revenu (19 %) s'éteint après 22 années pleines de détention, grâce à un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e. Les prélèvements sociaux (17,2 %) durent plus longtemps : l'abattement n'atteint que 28 % à 22 ans, puis accélère à 9 % par an pour une exonération totale après 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, on ne paie donc plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux.
Comment les travaux réduisent-ils la plus-value ?+
Deux options : le montant réel des travaux réalisés par des entreprises, justifié par factures (agrandissement, rénovation, amélioration, mais pas l'entretien courant ni les travaux déjà déduits de revenus fonciers), ou un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Le forfait est souvent plus avantageux quand vous n'avez pas conservé les factures. Les frais d'acquisition s'ajoutent aussi : au réel ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat.
La résidence principale est-elle vraiment exonérée à 100 % ?+
Oui : la vente de votre résidence principale (celle que vous occupez effectivement au jour de la vente) est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quel que soit le gain. D'autres exonérations existent, notamment la première cession d'un autre logement si vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans et remployez le prix, ou pour certains retraités et personnes en établissement de soins sous conditions de ressources.