Prix immobilier Saint-Jean-de-Luz (64500) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Saint-Jean-de-Luz
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20255 882 €/m²
Le m² se vend 5 882 €/m² en 2025, 2 fois le prix des Pyrénées-Atlantiques (2 922 €/m²). C'est la 4e commune la plus chère des 60 suivies dans les Pyrénées-Atlantiques.
- Évolution 2014 à 2025+43 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 43 %, de 4 105 €/m² à 5 882 €/m², au rythme des Pyrénées-Atlantiques (+40 % en général). Le pic date de 2022, à 6 667 €/m².
- Taxe foncière 2022 à 2025+15,6 %
La taxe foncière encaissée par la commune, ramenée à chaque avis d'imposition, a augmenté de 15,6 % entre 2022 et 2025, un rythme proche de celui des Pyrénées-Atlantiques (13,9 %). Le taux communal a été relevé de 3,5 % sur la période.
- Rendement locatif brut3,1 %
Un appartement se loue 15,1 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 3,1 %, un niveau faible, celui des marchés chers.
- Résidences secondaires41,9 %
41,9 % des logements sont des résidences secondaires, soit quatre logements sur dix. Le marché se fait en partie avec des acheteurs venus d'ailleurs.
Lecture Terralyse, établie à partir de 4 240 ventes signées à Saint-Jean-de-Luz entre 2014 et 2025, de 5 031 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 60 communes des Pyrénées-Atlantiques suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Saint-Jean-de-Luz
Toutes les transactions immobilières officielles à Saint-Jean-de-Luz sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Saint-Jean-de-Luz arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Saint-Jean-de-Luz en quelques mots
Saint-Jean-de-Luz, 14 857 habitants au fond de sa baie protégée par l'île Ciboure, est l'une des perles immobilières du Pays Basque français avec un médian de 5 882 €/m² en 2025. La stabilité des prix depuis 2021 illustre un marché qui a atteint un équilibre entre une offre très contrainte, la topographie et les règlements d'urbanisme limitent sévèrement les constructions neuves, et une demande sélective de clientèles fortunées qui valorisent le caractère authentique de la ville, son architecture labourdine et son animation à l'année.
Le marché luzien présente une particularité rare : les appartements (5 882 €/m²) se vendent légèrement plus cher que les maisons (5 915 €/m²), traduisant la très forte prime des appartements vue mer sur la côte des Basques et le front de la Grande Plage. Les maisons traditionnelles labourdines, à colombages rouge et blanc, restent l'objet de toutes les convoitises mais se raréfient sur le marché. La clientèle de résidence secondaire est très présente, avec des acheteurs espagnols de San Sebastián (30 km) qui profitent des prix encore inférieurs côté français.
Évolution du prix au m² à Saint-Jean-de-Luz (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Logements anciens, le neuf (VEFA) dans sa propre colonne.
| Année | Ancien €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 5 882 €/m² | 5 882 €/m² | 5 915 €/m² | n.d. | 337 |
| 2024 | 5 808 €/m² | 5 741 €/m² | 6 815 €/m² | n.d. | 311 |
| 2023 | 6 048 €/m² | 6 061 €/m² | 5 776 €/m² | n.d. | 319 |
| 2022 | 6 667 €/m² | 6 647 €/m² | 7 308 €/m² | n.d. | 374 |
| 2021 | 5 906 €/m² | 5 882 €/m² | 6 042 €/m² | 6 588 €/m² | 418 |
| 2020 | 5 206 €/m² | 5 231 €/m² | 5 163 €/m² | n.d. | 384 |
| 2019 | 4 985 €/m² | 4 898 €/m² | 5 130 €/m² | 5 385 €/m² | 398 |
| 2018 | 4 659 €/m² | 4 531 €/m² | 5 088 €/m² | 8 657 €/m² | 374 |
| 2017 | 4 165 €/m² | 4 137 €/m² | 4 338 €/m² | 4 250 €/m² | 428 |
| 2016 | 4 172 €/m² | 4 052 €/m² | 4 587 €/m² | 4 630 €/m² | 310 |
| 2015 | 3 922 €/m² | 3 879 €/m² | 3 954 €/m² | 4 164 €/m² | 321 |
| 2014 | 4 105 €/m² | 4 098 €/m² | 4 300 €/m² | 3 284 €/m² | 266 |
Combien coûte un appartement à Saint-Jean-de-Luz en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (5 882 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Saint-Jean-de-Luz vs Pyrénées-Atlantiques vs Nouvelle-Aquitaine vs France
Médiane des logements anciens 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Saint-Jean-de-Luz. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Saint-Jean-de-Luz ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (août 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Saint-Jean-de-Luz, il faut environ 5 142 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 55-64 ans, cadres.
La majorité des acheteurs de Saint-Jean-de-Luzvient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Saint-Jean-de-Luz
60 rues de Saint-Jean-de-Luz ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 234 % : Boulevard Thiers à 10 863 €/m² contre Rue Alturan à 3 248 €/m².
| Boulevard Thiers | 10 863 €/m² | +79 % | 84 | Appartements |
| Rue Mazarin | 10 788 €/m² | +78 % | 10 | Appartements |
| Chemin de Kokotia | 8 713 €/m² | +44 % | 10 | Maisons |
| Rue de Sainte Barbe | 8 556 €/m² | +41 % | 8 | Appartements |
| Avenue de Lohobiague | 8 190 €/m² | +35 % | 11 | Appartements |
| Rue Landa Handi | 7 841 €/m² | +29 % | 11 | Appartements |
| Rue de Hayet | 7 840 €/m² | +29 % | 10 | Appartements |
| Avenue du Gal Lambrigot | 7 815 €/m² | +29 % | 9 | Mixte |
| Rue Tourasse | 7 704 €/m² | +27 % | 21 | Appartements |
| Rue Saint Jacques | 7 623 €/m² | +26 % | 32 | Appartements |
| Rue Garat | 7 587 €/m² | +25 % | 12 | Appartements |
| Avenue Labrouche | 7 576 €/m² | +25 % | 18 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Saint-Jean-de-Luzest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Saint-Jean-de-Luz
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2026, Saint-Jean-de-Luz applique un taux de taxe foncière de 25,44 %, contre 24,58 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2026
25,44 %
24,58 % en 2022, soit +3,5 %
Charge fiscale de 2022 à 2025
+15,6 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian 2025 dans les Pyrénées-Atlantiques
23,73 %
Saint-Jean-de-Luz est 7 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 24,58 % | première année | première année | 12 628 |
| 2023 | 25,44 % | +3,5 % | +9,8 % | 12 693 |
| 2024 | 25,44 % | inchangé | +3,2 % | 12 824 |
| 2025 | 25,44 % | inchangé | +2,1 % | 12 896 |
| 2026 | 25,44 % | inchangé | connue en 2027 | connu en 2027 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
Le taux de 2026 vient d'une autre publication. Le fichier complet de 2026 ne paraîtra qu'en 2027. La même direction publie en revanche, dès la fin août, les taux votés par chaque commune et chaque intercommunalité pour l'année en cours. C'est pourquoi le taux de 2026 figure ici sans montant encaissé ni nombre d'avis : l'évolution de la charge s'arrête à 2025.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (2,93 % ici en 2026), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 10,70 % à Saint-Jean-de-Luz. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Les logements neufs autorisés et commencés à Saint-Jean-de-Luz
Comparer avec les chiffres des Pyrénées-Atlantiques ou avec la carte de France des départements.
Combien de logements neufs se préparent à Saint-Jean-de-Luz ? La statistique publique ne compte pas les logements « construits ». Elle suit deux étapes, chaque année.
- Logement autorisé : logement prévu par une autorisation d'urbanisme accordée cette année-là, le plus souvent un permis de construire. Les permis annulés depuis sont retirés.
- Logement commencé : logement dont le chantier a été déclaré ouvert cette année-là.
Logements autorisés en 2025
16
contre 23 en 2024
Logements commencés en 2024
40
contre 9 en 2023
Logements autorisés de 2023 à 2025
177
-43 % par rapport aux trois années précédentes
De 2023 à 2025, 177 logements ont été autorisés à Saint-Jean-de-Luz, 43 % de moins que de 2020 à 2022. Sur la même période, dans les Pyrénées-Atlantiques, la variation est de -20 %. Les 16 logements autorisés en 2025 représentent 0,1 % des 14 921 logements que comptait déjà la commune au recensement de 2023.
Comment lire ces chiffres
Exemple à Saint-Jean-de-Luz : en 2025, les permis accordés prévoient 16 logements. Ce sont les logements autorisés de 2025. En 2024, les chantiers qui ont démarré comptent 40 logements. Ce sont les logements commencés de 2024.
Un même logement est d'abord autorisé, puis commencé, souvent plusieurs mois plus tard, et une partie des projets autorisés ne se fait jamais. Les deux colonnes ne s'additionnent donc pas. Aucune des deux ne dit combien de logements sont terminés.
Dans les séries annuelles par commune et par département utilisées ici, les chantiers ont un an de retard sur les permis : les logements commencés en 2025 n'y figurent pas encore. Un seul immeuble peut faire bondir une année : mieux vaut en regarder plusieurs à la suite.
| 2025 | 16 | pas encore publié |
| 2024 | 23 | 40 |
| 2023 | 138 | 9 |
| 2022 | 23 | 33 |
| 2021 | 175 | 110 |
| 2020 | 115 | 203 |
| 2019 | 369 | 247 |
| 2018 | 67 | 28 |
| 2017 | 36 | 47 |
| 2016 | 179 | 216 |
| 2015 | 25 | 37 |
| 2014 | 203 | 89 |
| 2013 | 89 | 68 |
Source : SDES, Sitadel, logements autorisés et commencés en date réelle (données non estimées), millésime 2026-09 diffusé le 29/09/2026. Logements existants : INSEE, recensement de la population 2023.
Quels logements ? La répartition par type en 2025
La source classe chaque logement dans l'un de ces quatre types. Avec 16 logements autorisés à Saint-Jean-de-Luz en 2025, les parts en pourcentage ne seraient pas parlantes : seuls les nombres sont donnés.
- Individuel pur : une maison individuelle d'un seul logement, seule sur son permis.
- Individuel groupé : une maison autorisée dans une même opération que d'autres logements individuels, par exemple les maisons d'un lotissement autorisées ensemble. Une maison peut compter jusqu'à deux logements et reste individuelle : ses deux logements sont alors classés ici. Une maison autorisée avec des appartements ou des locaux d'activité est classée ici aussi.
- Collectif : un logement dans un immeuble où plus de deux logements sont superposés et desservis par des parties communes.
- Résidence : un logement dans une résidence avec services, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, tourisme ou hébergement social.
| Individuel pur | 14 | 6 |
| Individuel groupé | 2 | 4 |
| Collectif | 0 | 30 |
| Résidence | 0 | 0 |
Même source. Les commencés sont ceux de 2024, dernière année publiée pour les chantiers.
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Ils viennent de Sitadel, la base des autorisations d'urbanisme tenue par le SDES, le service statistique du ministère chargé du logement. Les services qui instruisent les permis y transmettent les autorisations accordées, puis les déclarations d'ouverture de chantier.
Les séries sont comptées « en date réelle ». Chaque logement est compté l'année où le permis a été accordé, ou l'année où le chantier a démarré, et non l'année où l'information est parvenue au service statistique.
Ce sont des données non estimées : elles comptent les dossiers effectivement reçus. Elles sont donc un peu incomplètes, surtout pour l'année la plus récente, et le SDES les révise chaque mois. Elles ne se comparent pas aux estimations nationales que le même service publie chaque mois, calculées autrement. Elles ne suivent pas non plus les chantiers jusqu'à leur fin : aucun de ces chiffres ne dit combien de logements ont été terminés.
Le nombre de logements existants vient du recensement de la population de l'INSEE (2023). La comparaison donne un ordre de grandeur, les deux sources n'étant pas de la même année.
Louer un bien à Saint-Jean-de-Luz
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Saint-Jean-de-Luz, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 15,09 € | 5 882 € | 3,1 % |
| Maison | 14,16 € | 5 915 € | 2,9 % |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 3,1 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Saint-Jean-de-Luz
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+13 % sur cinq ans
nettement moins calme que la moyenne, sur 21 communes comparables
6 % de logements classés F ou G
88,7 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Saint-Jean-de-Luz
Tranquillité
Comparée aux 21 communes de taille voisine du même département, Saint-Jean-de-Luz est nettement moins calme que la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
88,7 % des logements et locaux de Saint-Jean-de-Luz sont raccordables à la fibre, sur 16 727 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Saint-Jean-de-Luz
Répartition des 5 031 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
6 % des logements de Saint-Jean-de-Luz sont classés F ou G, contre 4,1 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Pyrénées-Atlantiques.
Qui habite à Saint-Jean-de-Luz
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Saint-Jean-de-Luz disposent de plus de 26 790 € par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Saint-Jean-de-Luz compte 14 921 logements. 48,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 3,1 %, signe d’un marché tendu où les biens partent vite.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 15.09 €/m² par mois. Maison : 14.16 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 1 072 observations.
Dispositifs applicables
Saint-Jean-de-Luz est en zone A, PTZ A. Ce zonage officiel classe chaque commune selon la difficulté à s'y loger, de A bis, la plus tendue, à C. Il fixe les conditions du prêt à taux zéro et les plafonds de loyer de plusieurs dispositifs d'investissement locatif.
Source : ministère du Logement, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026.
Questions fréquentes : prix immobilier Saint-Jean-de-Luz
Pourquoi les appartements sont-ils plus chers que les maisons à Saint-Jean-de-Luz ?▾
Saint-Jean-de-Luz est-elle accessible aux résidents permanents ?▾
La frontière espagnole est-elle un atout ou un frein pour l'immobilier ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Saint-Jean-de-Luz ?▾
Saint-Jean-de-Luz est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Saint-Jean-de-Luz ?▾
Quel loyer au m² à Saint-Jean-de-Luz ?▾
La fibre est-elle disponible à Saint-Jean-de-Luz ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Saint-Jean-de-Luz
La moyenne commune ne suffit jamais : à Saint-Jean-de-Luz, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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