Saint-Jean-de-Luz, 14 857 habitants au fond de sa baie protégée par l'île Ciboure, est l'une des perles immobilières du Pays Basque français avec un médian de 5 888 €/m² en 2025. La stabilité des prix depuis 2021 illustre un marché qui a atteint un équilibre entre une offre très contrainte — la topographie et les règlements d'urbanisme limitent sévèrement les constructions neuves — et une demande sélective de clientèles fortunées qui valorisent le caractère authentique de la ville, son architecture labourdine et son animation à l'année.

Le marché luzien présente une particularité rare : les appartements (5 908 €/m²) se vendent légèrement plus cher que les maisons (5 453 €/m²), traduisant la très forte prime des appartements vue mer sur la côte des Basques et le front de la Grande Plage. Les maisons traditionnelles labourdines — à colombages rouge et blanc — restent l'objet de toutes les convoitises mais se raréfient sur le marché. La clientèle de résidence secondaire est très présente, avec des acheteurs espagnols de San Sebastián (30 km) qui profitent des prix encore inférieurs côté français.