Prix immobilier Baden (56870) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Baden
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20254 194 €/m²
Le m² se vend 4 194 €/m² en 2025, 54 % au-dessus du prix du Morbihan (2 729 €/m²). C'est la 8e commune la plus chère des 109 suivies dans le Morbihan.
- Évolution 2014 à 2025+79 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 79 %, de 2 343 €/m² à 4 194 €/m², bien plus que les 109 communes du Morbihan suivies (+51 % en général). Le pic date de 2023, à 4 354 €/m².
- Niveau de vie 202331 260 €
Le foyer type dispose de 31 260 € par an, 18 % de plus que dans les 109 communes du Morbihan suivies.
- Résidences secondaires25 %
25 % des logements sont des résidences secondaires, soit un logement sur 4. Le marché se fait en partie avec des acheteurs venus d'ailleurs.
- Propriétaires75,7 %
Trois habitants sur quatre sont propriétaires de leur logement (75,7 %). Les biens à vendre sont surtout des résidences principales.
Lecture Terralyse, établie à partir de 859 ventes signées à Baden entre 2014 et 2025, de 767 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 109 communes du Morbihan suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Baden
Toutes les transactions immobilières officielles à Baden sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Baden arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Baden en quelques mots
Baden (56870) est une commune de 5 086 habitants sur 23,6 km², située en Morbihan (Bretagne). Le marché immobilier local affiche un prix médian de 4 194 €/m² tous biens confondus en 2025, avec un médian appartement à 3 754 €/m², selon les données DVF officielles de la DGFiP.
Sur le marché de Baden, 56 ventes de logements ont été enregistrées en 2025. Les maisons y atteignent 4 248 €/m² en médiane. De 2020 à 2025, le prix médian y a évolué de +28,4 %. À titre de comparaison, la médiane du Morbihan s'établit à 2 729 €/m² et celle de la France entière à 2 670 €/m² : Baden se situe 54 % au-dessus de son département et 57 % au-dessus du niveau national.
Évolution du prix au m² à Baden (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 194 €/m² | 3 754 €/m² | 4 248 €/m² | n.d. | 56 |
| 2024 | 3 633 €/m² | 3 667 €/m² | 3 595 €/m² | n.d. | 55 |
| 2023 | 4 354 €/m² | 3 634 €/m² | 4 407 €/m² | n.d. | 58 |
| 2022 | 4 193 €/m² | 3 976 €/m² | 4 220 €/m² | n.d. | 81 |
| 2021 | 3 592 €/m² | 2 915 €/m² | 3 670 €/m² | n.d. | 97 |
| 2020 | 3 266 €/m² | 2 991 €/m² | 3 697 €/m² | n.d. | 77 |
| 2019 | 3 014 €/m² | 2 684 €/m² | 3 187 €/m² | n.d. | 85 |
| 2018 | 3 106 €/m² | 2 626 €/m² | 3 124 €/m² | n.d. | 74 |
| 2017 | 2 447 €/m² | 2 431 €/m² | 2 452 €/m² | n.d. | 76 |
| 2016 | 2 623 €/m² | 5 028 €/m² | 2 623 €/m² | 2 910 €/m² | 67 |
| 2015 | 2 483 €/m² | 2 197 €/m² | 2 540 €/m² | 2 753 €/m² | 68 |
| 2014 | 2 343 €/m² | 2 160 €/m² | 2 400 €/m² | n.d. | 65 |
Combien coûte un appartement à Baden en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (3 754 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Baden vs Morbihan vs Bretagne vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Baden. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Baden ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Baden, il faut environ 3 657 € de revenus par mois.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Baden
13 rues de Baden ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 133 % : Route du Nautran à 6 146 €/m² contre Rue des Chaumieres à 2 641 €/m².
| Route du Nautran | 6 146 €/m² | +56 % | 5 | Maisons |
| Rue du Vechellec | 4 486 €/m² | +14 % | 5 | Mixte |
| Rue de la Fontaine | 4 372 €/m² | +11 % | 5 | Maisons |
| le Bourg | 4 025 €/m² | +2 % | 6 | Maisons |
| Rue de la Lande Trevras | 4 005 €/m² | +2 % | 5 | Maisons |
| Impasse Plahoven | 3 907 €/m² | -1 % | 6 | Maisons |
| Allée de L'amaryllis | 3 884 €/m² | -2 % | 7 | Appartements |
| Rue de Pont Stang | 3 674 €/m² | -7 % | 5 | Maisons |
| Rue de l'Ile Gavrinis | 3 358 €/m² | -15 % | 7 | Maisons |
| Route du Guern | 3 000 €/m² | -24 % | 5 | Maisons |
| Rue Prat Bras | 2 892 €/m² | -27 % | 5 | Maisons |
| Guern | 2 875 €/m² | -27 % | 5 | Maisons |
| Rue des Chaumieres | 2 641 €/m² | -33 % | 5 | Maisons |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Badenest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Baden
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2025, Baden applique un taux de taxe foncière de 39,42 %, contre 38,16 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
39,42 %
38,16 % en 2022, soit +3,3 %
Charge fiscale depuis 2022
+18,2 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans le Morbihan
35,39 %
Baden est 11 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 38,16 % | première année | première année | 3 129 |
| 2023 | 38,16 % | inchangé | +7,8 % | 3 159 |
| 2024 | 38,16 % | inchangé | +4,1 % | 3 175 |
| 2025 | 39,42 % | +3,3 % | +5,4 % | 3 210 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une, les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 11,82 % à Baden. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Baden
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Baden, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 13,29 € | non mesuré | non calculable |
| Maison | 12,92 € | 4 248 € | 3,6 % |
Le marché locatif y est recherché : un logement bien placé trouve preneur sans attendre.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Baden
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+28 % sur cinq ans
nettement au-dessus de la moyenne, sur 33 communes comparables
8,6 % de logements classés F ou G
88,3 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Baden
Tranquillité
Comparée aux 33 communes de taille voisine du même département, Baden se situe nettement au-dessus de la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
88,3 % des logements et locaux de Baden sont raccordables à la fibre, sur 4 248 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Baden
Répartition des 767 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
8,6 % des logements de Baden sont classés F ou G, contre 14,5 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Morbihan.
Qui habite à Baden
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Baden disposent de plus de 31 260 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Baden compte 3 355 logements. 75,7 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 5,4 %, signe d’un marché tendu où les biens partent vite.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 13.29 €/m² par mois. Maison : 12.92 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 69 observations.
Dispositifs applicables
Baden est en zone C, PTZ C. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Baden
Quelle est la rue la plus chère de Baden ?▾
Baden est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Baden ?▾
Quel loyer au m² à Baden ?▾
La fibre est-elle disponible à Baden ?▾
Quel est le niveau de vie à Baden ?▾
Le marché immobilier est-il tendu à Baden ?▾
Combien coûte un appartement à Baden selon le nombre de pièces ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Baden
La moyenne commune ne suffit jamais : à Baden, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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