Prix immobilier Menton (06500) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Menton
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20254 935 €/m²
Le m² se vend 4 935 €/m² en 2025, dans la moyenne des Alpes-Maritimes (4 857 €/m²), mais 1,8 fois le prix du m² en France (2 682 €/m²).
- Logements classés F ou G7,3 %
7,3 % des 10 815 logements diagnostiqués sont classés F ou G, un niveau proche de celui des Alpes-Maritimes (5 %).
- Taxe foncière 2022 à 2025+12,4 %
La taxe foncière encaissée par la commune, ramenée à chaque avis d'imposition, a augmenté de 12,4 % entre 2022 et 2025, un rythme proche de celui des Alpes-Maritimes (17,9 %). Le taux communal n'a pas bougé : la hausse vient des bases.
- Niveau de vie 202325 700 €
Le foyer type dispose de 25 700 € par an, dans la moyenne des 56 communes des Alpes-Maritimes.
- Résidences secondaires42,1 %
42,1 % des logements sont des résidences secondaires, soit quatre logements sur dix. Le marché se fait en partie avec des acheteurs venus d'ailleurs.
Lecture Terralyse, établie à partir de 11 047 ventes signées à Menton entre 2014 et 2025, de 10 815 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 56 communes des Alpes-Maritimes suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Menton
Toutes les transactions immobilières officielles à Menton sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Menton arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Menton en quelques mots
Menton (29 000 hab), « la perle de la France » à la frontière italienne, est la ville la plus ensoleillée de France (316 jours/an). Ses jardins exotiques (Serre de la Madone, Villa Hanbury côté italien), son festival du Citron (60 000 spectateurs) et sa vieille ville en camaïeu d'oranges et d'ocres en font l'une des destinations les plus photographiées de la Côte d'Azur. Monaco est à 10 km, Nice à 30 km.
Menton est un marché azuréen premium légèrement moins cher que Monaco ou Cap-d'Ail : l'appartement affiche un médian élevé, soutenu par une clientèle internationale (Italiens, Britanniques, Russes) et la proximité de Monaco. La rareté du foncier entre mer et montagne est structurelle.
Évolution du prix au m² à Menton (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Logements anciens, le neuf (VEFA) dans sa propre colonne.
| Année | Ancien €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 935 €/m² | 4 913 €/m² | 5 692 €/m² | 6 552 €/m² | 1 008 |
| 2024 | 4 744 €/m² | 4 706 €/m² | 5 833 €/m² | 5 991 €/m² | 870 |
| 2023 | 4 691 €/m² | 4 644 €/m² | 6 781 €/m² | 4 064 €/m² | 977 |
| 2022 | 4 697 €/m² | 4 667 €/m² | 5 885 €/m² | 7 748 €/m² | 1 225 |
| 2021 | 4 400 €/m² | 4 383 €/m² | 5 254 €/m² | 8 598 €/m² | 1 059 |
| 2020 | 4 276 €/m² | 4 250 €/m² | 5 124 €/m² | n.d. | 981 |
| 2019 | 4 088 €/m² | 4 064 €/m² | 4 781 €/m² | n.d. | 1 005 |
| 2018 | 4 040 €/m² | 4 000 €/m² | 4 653 €/m² | 5 585 €/m² | 866 |
| 2017 | 4 050 €/m² | 4 000 €/m² | 4 798 €/m² | 5 907 €/m² | 942 |
| 2016 | 3 900 €/m² | 3 900 €/m² | 3 810 €/m² | 5 329 €/m² | 774 |
| 2015 | 4 072 €/m² | 4 034 €/m² | 4 688 €/m² | 4 359 €/m² | 691 |
| 2014 | 3 968 €/m² | 3 959 €/m² | 4 479 €/m² | 5 375 €/m² | 649 |
Combien coûte un appartement à Menton en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (4 913 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Menton vs Alpes-Maritimes vs Provence-Alpes-Côte d'Azur vs France
Médiane des logements anciens 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Menton. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Menton ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (août 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Menton, il faut environ 4 314 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, employés.
La majorité des acheteurs de Mentonvient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Menton
60 rues de Menton ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 118 % : Prom du Soleil à 6 990 €/m² contre Rue Jeanne à 3 208 €/m².
| Prom du Soleil | 6 990 €/m² | +49 % | 46 | Appartements |
| Boulevard de Garavan | 6 752 €/m² | +44 % | 166 | Appartements |
| Avenue Katherine Mansfield | 6 720 €/m² | +43 % | 32 | Appartements |
| Avenue Aristide Briand | 6 325 €/m² | +35 % | 76 | Appartements |
| Avenue General de Gaulle | 5 972 €/m² | +27 % | 91 | Appartements |
| Rue de la Republique | 5 945 €/m² | +27 % | 22 | Appartements |
| Prom Reine Astrid | 5 833 €/m² | +24 % | 35 | Appartements |
| Route des Ciappes | 5 804 €/m² | +24 % | 22 | Appartements |
| Avenue Blasco Ibanez | 5 798 €/m² | +24 % | 44 | Appartements |
| Avenue Boyer | 5 667 €/m² | +21 % | 40 | Appartements |
| Pte de France | 5 643 €/m² | +20 % | 294 | Appartements |
| Avenue Laurenti | 5 532 €/m² | +18 % | 20 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Mentonest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Menton
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2026, Menton applique un taux de taxe foncière de 33,60 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2026
33,60 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale de 2022 à 2025
+12,4 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian 2025 dans les Alpes-Maritimes
22,62 %
Menton est 49 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 33,60 % | première année | première année | 26 149 |
| 2023 | 33,60 % | inchangé | +6,5 % | 26 052 |
| 2024 | 33,60 % | inchangé | +3,6 % | 26 166 |
| 2025 | 33,60 % | inchangé | +1,9 % | 26 219 |
| 2026 | 33,60 % | inchangé | connue en 2027 | connu en 2027 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
Le taux de 2026 vient d'une autre publication. Le fichier complet de 2026 ne paraîtra qu'en 2027. La même direction publie en revanche, dès la fin août, les taux votés par chaque commune et chaque intercommunalité pour l'année en cours. C'est pourquoi le taux de 2026 figure ici sans montant encaissé ni nombre d'avis : l'évolution de la charge s'arrête à 2025.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (4,00 % ici en 2026), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 13,00 % à Menton. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Les logements neufs autorisés et commencés à Menton
Comparer avec les chiffres des Alpes-Maritimes ou avec la carte de France des départements.
Combien de logements neufs se préparent à Menton ? La statistique publique ne compte pas les logements « construits ». Elle suit deux étapes, chaque année.
- Logement autorisé : logement prévu par une autorisation d'urbanisme accordée cette année-là, le plus souvent un permis de construire. Les permis annulés depuis sont retirés.
- Logement commencé : logement dont le chantier a été déclaré ouvert cette année-là.
Logements autorisés en 2025
52
contre 210 en 2024, soit -75 %
Logements commencés en 2024
146
contre 160 en 2023, soit -9 %
Logements autorisés de 2023 à 2025
401
+30 % par rapport aux trois années précédentes
De 2023 à 2025, 401 logements ont été autorisés à Menton, 30 % de plus que de 2020 à 2022. Sur la même période, dans les Alpes-Maritimes, la variation est de -22 %. Les 52 logements autorisés en 2025 représentent 0,2 % des 29 757 logements que comptait déjà la commune au recensement de 2023.
Comment lire ces chiffres
Exemple à Menton : en 2025, les permis accordés prévoient 52 logements. Ce sont les logements autorisés de 2025. En 2024, les chantiers qui ont démarré comptent 146 logements. Ce sont les logements commencés de 2024.
Un même logement est d'abord autorisé, puis commencé, souvent plusieurs mois plus tard, et une partie des projets autorisés ne se fait jamais. Les deux colonnes ne s'additionnent donc pas. Aucune des deux ne dit combien de logements sont terminés.
Dans les séries annuelles par commune et par département utilisées ici, les chantiers ont un an de retard sur les permis : les logements commencés en 2025 n'y figurent pas encore. Un seul immeuble peut faire bondir une année : mieux vaut en regarder plusieurs à la suite.
| 2025 | 52 | pas encore publié |
| 2024 | 210 | 146 |
| 2023 | 139 | 160 |
| 2022 | 180 | 40 |
| 2021 | 51 | 53 |
| 2020 | 78 | 117 |
| 2019 | 153 | 41 |
| 2018 | 18 | 404 |
| 2017 | 499 | 162 |
| 2016 | 21 | 262 |
| 2015 | 186 | 71 |
| 2014 | 213 | 88 |
| 2013 | 49 | 47 |
Source : SDES, Sitadel, logements autorisés et commencés en date réelle (données non estimées), millésime 2026-09 diffusé le 29/09/2026. Logements existants : INSEE, recensement de la population 2023.
Quels logements ? La répartition par type en 2025
Sur les 52 logements autorisés à Menton en 2025, 81 % sont des logements en immeuble. La source classe chaque logement dans l'un de ces quatre types.
- Individuel pur : une maison individuelle d'un seul logement, seule sur son permis.
- Individuel groupé : une maison autorisée dans une même opération que d'autres logements individuels, par exemple les maisons d'un lotissement autorisées ensemble. Une maison peut compter jusqu'à deux logements et reste individuelle : ses deux logements sont alors classés ici. Une maison autorisée avec des appartements ou des locaux d'activité est classée ici aussi.
- Collectif : un logement dans un immeuble où plus de deux logements sont superposés et desservis par des parties communes.
- Résidence : un logement dans une résidence avec services, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, tourisme ou hébergement social.
| Individuel pur | 8 | 2 | 15 % |
| Individuel groupé | 2 | 4 | 4 % |
| Collectif | 42 | 140 | 81 % |
| Résidence | 0 | 0 | 0 % |
Même source. Les commencés sont ceux de 2024, dernière année publiée pour les chantiers.
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Ils viennent de Sitadel, la base des autorisations d'urbanisme tenue par le SDES, le service statistique du ministère chargé du logement. Les services qui instruisent les permis y transmettent les autorisations accordées, puis les déclarations d'ouverture de chantier.
Les séries sont comptées « en date réelle ». Chaque logement est compté l'année où le permis a été accordé, ou l'année où le chantier a démarré, et non l'année où l'information est parvenue au service statistique.
Ce sont des données non estimées : elles comptent les dossiers effectivement reçus. Elles sont donc un peu incomplètes, surtout pour l'année la plus récente, et le SDES les révise chaque mois. Elles ne se comparent pas aux estimations nationales que le même service publie chaque mois, calculées autrement. Elles ne suivent pas non plus les chantiers jusqu'à leur fin : aucun de ces chiffres ne dit combien de logements ont été terminés.
Le nombre de logements existants vient du recensement de la population de l'INSEE (2023). La comparaison donne un ordre de grandeur, les deux sources n'étant pas de la même année.
Louer un bien à Menton
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Menton, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 21,06 € | 4 913 € | 5,1 % |
| Maison | 19,11 € | 5 692 € | 4,0 % |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 7,4 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Menton
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+15 % sur cinq ans
plus calme que la moyenne, sur 5 communes comparables
7,3 % de logements classés F ou G
89,2 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Menton
Tranquillité
Comparée aux 5 communes de taille voisine du même département, Menton est plus calme que la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
89,2 % des logements et locaux de Menton sont raccordables à la fibre, sur 32 122 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Menton
Répartition des 10 815 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
7,3 % des logements de Menton sont classés F ou G, contre 12,2 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Alpes-Maritimes.
Qui habite à Menton
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Menton disposent de plus de 25 700 € par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Menton compte 29 757 logements. 56,5 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 7,4 %.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 21.06 €/m² par mois. Maison : 19.11 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 3 576 observations.
Dispositifs applicables
Menton est en zone A, PTZ A. Ce zonage officiel classe chaque commune selon la difficulté à s'y loger, de A bis, la plus tendue, à C. Il fixe les conditions du prêt à taux zéro et les plafonds de loyer de plusieurs dispositifs d'investissement locatif.
Source : ministère du Logement, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026.
Questions fréquentes : prix immobilier Menton
Quel est le prix au m² à Menton en 2025 ?▾
Menton est-elle plus accessible que Monaco ?▾
Quels quartiers choisir à Menton ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Menton ?▾
Menton est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Menton ?▾
La fibre est-elle disponible à Menton ?▾
Quel est le niveau de vie à Menton ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Menton
La moyenne commune ne suffit jamais : à Menton, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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