Prix immobilier Balaruc-les-Bains (34540) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Balaruc-les-Bains
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20254 004 €/m²
Le m² se vend 4 004 €/m² en 2025, 26 % au-dessus du prix de l'Hérault (3 182 €/m²). C'est la 11e commune la plus chère des 115 suivies dans l'Hérault.
- Ventes 2025 pour 1 000 habitants36,6
261 ventes en 2025 pour 7 139 habitants, soit 36,6 pour 1 000, contre 17,5 dans les 115 communes de l'Hérault suivies. Le marché tourne vite.
- Rendement locatif brut4 %
Un appartement se loue 13,6 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 4 %, parmi les plus faibles des 48 communes comparées dans l'Hérault.
- Logements vides1,2 %
Seuls 1,2 % des logements sont vides, contre 5,6 % dans les communes de l'Hérault. L'offre est rare.
- Résidences secondaires54,3 %
54,3 % des logements sont des résidences secondaires, soit un logement sur 2. Le marché se fait en partie avec des acheteurs venus d'ailleurs.
Lecture Terralyse, établie à partir de 2 711 ventes signées à Balaruc-les-Bains entre 2014 et 2025, de 2 660 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 115 communes de l'Hérault suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Balaruc-les-Bains
Toutes les transactions immobilières officielles à Balaruc-les-Bains sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Balaruc-les-Bains arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Balaruc-les-Bains en quelques mots
Balaruc-les-Bains (34540) est une commune de 7 139 habitants sur 8,7 km², située en Hérault (Occitanie). Le marché immobilier local affiche un prix médian de 4 004 €/m² tous biens confondus en 2025, avec un médian appartement à 4 050 €/m², selon les données DVF officielles de la DGFiP.
Sur le marché de Balaruc-les-Bains, 261 ventes de logements ont été enregistrées en 2025. Les maisons y atteignent 3 599 €/m² en médiane. De 2020 à 2025, le prix médian y a évolué de +5,4 %. À titre de comparaison, la médiane de l'Hérault s'établit à 3 182 €/m² et celle de la France entière à 2 670 €/m² : Balaruc-les-Bains se situe 26 % au-dessus de son département et 50 % au-dessus du niveau national.
Évolution du prix au m² à Balaruc-les-Bains (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 004 €/m² | 4 050 €/m² | 3 599 €/m² | n.d. | 261 |
| 2024 | 3 900 €/m² | 3 951 €/m² | 3 689 €/m² | n.d. | 222 |
| 2023 | 3 985 €/m² | 4 074 €/m² | 3 752 €/m² | n.d. | 278 |
| 2022 | 3 708 €/m² | 3 894 €/m² | 3 390 €/m² | n.d. | 319 |
| 2021 | 3 359 €/m² | 3 535 €/m² | 3 099 €/m² | 3 714 €/m² | 243 |
| 2020 | 3 800 €/m² | 4 059 €/m² | 3 300 €/m² | 4 218 €/m² | 259 |
| 2019 | 3 595 €/m² | 3 946 €/m² | 3 140 €/m² | 3 586 €/m² | 262 |
| 2018 | 3 535 €/m² | 4 063 €/m² | 3 066 €/m² | 3 728 €/m² | 226 |
| 2016 | 3 574 €/m² | 3 940 €/m² | 2 670 €/m² | n.d. | 235 |
| 2015 | 3 407 €/m² | 3 861 €/m² | 2 783 €/m² | n.d. | 225 |
| 2014 | 3 388 €/m² | 3 684 €/m² | 2 831 €/m² | 3 089 €/m² | 181 |
Combien coûte un appartement à Balaruc-les-Bains en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (4 050 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Balaruc-les-Bains vs Hérault vs Occitanie vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Balaruc-les-Bains. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Balaruc-les-Bains ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Balaruc-les-Bains, il faut environ 3 491 € de revenus par mois.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Balaruc-les-Bains
44 rues de Balaruc-les-Bains ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 171 % : Avenue des Hesperides Vil Romana à 5 740 €/m² contre Impasse de la Reche à 2 117 €/m².
| Avenue des Hesperides Vil Romana | 5 740 €/m² | +51 % | 5 | Maisons |
| Rue des Etourneaux | 5 067 €/m² | +33 % | 7 | Appartements |
| Impasse du Lamparo | 4 875 €/m² | +28 % | 12 | Appartements |
| Rue de la Pompe Vieille | 4 864 €/m² | +28 % | 5 | Appartements |
| Allée des Sources | 4 704 €/m² | +24 % | 51 | Appartements |
| Rue du Pioch | 4 604 €/m² | +21 % | 9 | Appartements |
| Rue du Stade | 4 593 €/m² | +21 % | 47 | Appartements |
| Résidence le Sevigne I | 4 586 €/m² | +21 % | 9 | Appartements |
| Résidence les Bains | 4 470 €/m² | +18 % | 32 | Appartements |
| Résidence le Sevigne Thermal | 4 432 €/m² | +17 % | 22 | Appartements |
| Rue Montgolfier | 4 257 €/m² | +12 % | 19 | Appartements |
| Avenue des Hesperides | 4 237 €/m² | +12 % | 20 | Mixte |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Balaruc-les-Bainsest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Balaruc-les-Bains
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2025, Balaruc-les-Bains applique un taux de taxe foncière de 49,59 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
49,59 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale depuis 2022
+8,9 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans l'Hérault
41,11 %
Balaruc-les-Bains est 21 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 49,59 % | première année | première année | 6 107 |
| 2023 | 49,59 % | inchangé | +5,8 % | 6 202 |
| 2024 | 49,59 % | inchangé | +3,4 % | 6 223 |
| 2025 | 49,59 % | inchangé | -0,5 % | 6 249 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (4,10 % ici en 2025), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 14,50 % à Balaruc-les-Bains. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Balaruc-les-Bains
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Balaruc-les-Bains, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 13,61 € | 4 050 € | 4,0 % |
| Maison | 14,60 € | 3 599 € | 4,9 % |
Le marché locatif y est recherché : un logement bien placé trouve preneur sans attendre. 1,2 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Balaruc-les-Bains
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+5 % sur cinq ans
dans la moyenne, sur 41 communes comparables
2,1 % de logements classés F ou G
97,3 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Balaruc-les-Bains
Tranquillité
Comparée aux 41 communes de taille voisine du même département, Balaruc-les-Bains se situe dans la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
97,3 % des logements et locaux de Balaruc-les-Bains sont raccordables à la fibre, sur 7 303 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Balaruc-les-Bains
Répartition des 2 660 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
2,1 % des logements de Balaruc-les-Bains sont classés F ou G, contre 11,4 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Hérault.
Qui habite à Balaruc-les-Bains
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Balaruc-les-Bains disposent de plus de 26 450 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Balaruc-les-Bains compte 7 725 logements. 65 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 1,2 %, signe d’un marché tendu où les biens partent vite.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 13.61 €/m² par mois. Maison : 14.6 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 1 077 observations.
Dispositifs applicables
Balaruc-les-Bains est en zone B1, PTZ B1. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Balaruc-les-Bains
Quelle est la rue la plus chère de Balaruc-les-Bains ?▾
Balaruc-les-Bains est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Balaruc-les-Bains ?▾
Quel loyer au m² à Balaruc-les-Bains ?▾
La fibre est-elle disponible à Balaruc-les-Bains ?▾
Quel est le niveau de vie à Balaruc-les-Bains ?▾
Le marché immobilier est-il tendu à Balaruc-les-Bains ?▾
Combien coûte un appartement à Balaruc-les-Bains selon le nombre de pièces ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Balaruc-les-Bains
La moyenne commune ne suffit jamais : à Balaruc-les-Bains, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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