Prix immobilier Luzarches (95270) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Luzarches
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20253 231 €/m²
Le m² se vend 3 231 €/m² en 2025, dans la moyenne du Val-d'Oise (3 333 €/m²).
- Évolution 2014 à 2025-3 %
Depuis 2014, le prix au m² a reculé de 3 %, de 3 330 €/m² à 3 231 €/m², bien moins que les 84 communes du Val-d'Oise suivies (+15 % en général). Le pic date de 2022, à 3 467 €/m².
- Taxe foncière 2022 à 2025+10,4 %
La taxe foncière encaissée par la commune, ramenée à chaque avis d'imposition, a augmenté de 10,4 % entre 2022 et 2025, un rythme proche de celui du Val-d'Oise (14,2 %). Le taux communal n'a pas bougé : la hausse vient des bases.
- Rendement locatif brut7,6 %
Un appartement se loue 16,3 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 7,6 %, un niveau élevé.
- Niveau de vie 202331 590 €
Le foyer type dispose de 31 590 € par an, dans la moyenne des 84 communes du Val-d'Oise.
Lecture Terralyse, établie à partir de 750 ventes signées à Luzarches entre 2014 et 2025, de 958 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 84 communes du Val-d'Oise suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Luzarches
Toutes les transactions immobilières officielles à Luzarches sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Luzarches arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Luzarches en quelques mots
Luzarches (95270) est une commune de 5 008 habitants sur 20,5 km², située en Val-d'Oise (Île-de-France). Le marché immobilier local affiche un prix médian de 3 231 €/m² tous biens confondus en 2025, avec un médian appartement à 2 571 €/m², selon les données DVF officielles de la DGFiP.
Sur le marché de Luzarches, 76 ventes de logements ont été enregistrées en 2025. Les maisons y atteignent 3 411 €/m² en médiane. De 2020 à 2025, le prix médian y a évolué de -1 %. À titre de comparaison, la médiane du Val-d'Oise s'établit à 3 333 €/m² et celle de la France entière à 2 682 €/m² : Luzarches se situe au niveau de son département et 20 % au-dessus du niveau national.
Évolution du prix au m² à Luzarches (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Logements anciens, le neuf (VEFA) dans sa propre colonne.
| Année | Ancien €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 3 231 €/m² | 2 571 €/m² | 3 411 €/m² | n.d. | 76 |
| 2024 | 3 432 €/m² | 3 314 €/m² | 3 524 €/m² | n.d. | 59 |
| 2023 | 3 357 €/m² | 3 183 €/m² | 3 476 €/m² | n.d. | 51 |
| 2022 | 3 467 €/m² | 3 296 €/m² | 3 508 €/m² | n.d. | 68 |
| 2021 | 3 439 €/m² | 2 763 €/m² | 3 486 €/m² | 3 951 €/m² | 74 |
| 2020 | 3 263 €/m² | 2 988 €/m² | 3 333 €/m² | 4 554 €/m² | 71 |
| 2019 | 3 000 €/m² | 2 781 €/m² | 3 044 €/m² | 4 631 €/m² | 71 |
| 2018 | 3 136 €/m² | 2 985 €/m² | 3 144 €/m² | n.d. | 59 |
| 2017 | 2 871 €/m² | 2 671 €/m² | 2 939 €/m² | n.d. | 63 |
| 2016 | 2 896 €/m² | 3 129 €/m² | 2 805 €/m² | n.d. | 57 |
| 2015 | 2 723 €/m² | 3 659 €/m² | 2 517 €/m² | 4 206 €/m² | 46 |
| 2014 | 3 330 €/m² | 3 459 €/m² | 3 312 €/m² | 4 222 €/m² | 55 |
Combien coûte un appartement à Luzarches en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (2 571 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Luzarches vs Val-d'Oise vs Île-de-France vs France
Médiane des logements anciens 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Luzarches. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Luzarches ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (août 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Luzarches, il faut environ 2 824 € de revenus par mois.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Luzarches
24 rues de Luzarches ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 64 % : Rue Turenne à 4 336 €/m² contre Rue du Cerf à 2 640 €/m².
| Rue Turenne | 4 336 €/m² | +28 % | 5 | Maisons |
| Rue Honore de Balzac | 4 255 €/m² | +25 % | 6 | Maisons |
| Rue des Sapins | 3 810 €/m² | +12 % | 5 | Maisons |
| Rue de Moanda | 3 740 €/m² | +10 % | 5 | Maisons |
| Rue du Parisis | 3 724 €/m² | +10 % | 7 | Maisons |
| Rue du Poirier aux Chats | 3 716 €/m² | +10 % | 5 | Maisons |
| Résidence de l'Ile de France | 3 714 €/m² | +10 % | 10 | Maisons |
| Boulevard de la Fraternite | 3 691 €/m² | +9 % | 8 | Appartements |
| Vche Vieux Chemin de Paris | 3 667 €/m² | +8 % | 5 | Maisons |
| Rue des Hortensias | 3 545 €/m² | +5 % | 6 | Maisons |
| Allée de la Grenouillere | 3 533 €/m² | +4 % | 5 | Maisons |
| Place la Garenne | 3 510 €/m² | +4 % | 5 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Luzarchesest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Luzarches
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2026, Luzarches applique un taux de taxe foncière de 33,34 %, contre 31,36 % en 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2026
33,34 %
31,36 % en 2022, soit +6,3 %
Charge fiscale de 2022 à 2025
+10,4 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian 2025 dans le Val-d'Oise
32,89 %
en 2025, Luzarches était 5 % en dessous, 35,35 % en France
| 2022 | 31,36 % | première année | première année | 1 678 |
| 2023 | 31,36 % | inchangé | +6,6 % | 1 681 |
| 2024 | 31,36 % | inchangé | +4,3 % | 1 755 |
| 2025 | 31,36 % | inchangé | -0,7 % | 1 766 |
| 2026 | 33,34 % | +6,3 % | connue en 2027 | connu en 2027 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
Le taux de 2026 vient d'une autre publication. Le fichier complet de 2026 ne paraîtra qu'en 2027. La même direction publie en revanche, dès la fin août, les taux votés par chaque commune et chaque intercommunalité pour l'année en cours. C'est pourquoi le taux de 2026 figure ici sans montant encaissé ni nombre d'avis : l'évolution de la charge s'arrête à 2025.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (3,21 % ici en 2026), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 7,62 % à Luzarches. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Les logements neufs autorisés et commencés à Luzarches
Comparer avec les chiffres du Val-d'Oise ou avec la carte de France des départements.
Combien de logements neufs se préparent à Luzarches ? La statistique publique ne compte pas les logements « construits ». Elle suit deux étapes, chaque année.
- Logement autorisé : logement prévu par une autorisation d'urbanisme accordée cette année-là, le plus souvent un permis de construire. Les permis annulés depuis sont retirés.
- Logement commencé : logement dont le chantier a été déclaré ouvert cette année-là.
Logements autorisés en 2025
11
contre 37 en 2024
Logements commencés en 2024
13
contre 9 en 2023
Logements autorisés de 2023 à 2025
168
soit 56 par an en moyenne
Trop peu de logements sont en jeu à Luzarches pour qu'une évolution en pourcentage ait du sens : l'une des valeurs comparées compte moins de 20 logements. Quelques maisons de plus ou de moins suffiraient à doubler ou à diviser le chiffre. Les nombres de chaque année, dans le tableau ci-dessous, restent exacts. Les 11 logements autorisés en 2025 représentent 0,5 % des 2 302 logements que comptait déjà la commune au recensement de 2023.
Comment lire ces chiffres
Exemple à Luzarches : en 2025, les permis accordés prévoient 11 logements. Ce sont les logements autorisés de 2025. En 2024, les chantiers qui ont démarré comptent 13 logements. Ce sont les logements commencés de 2024.
Un même logement est d'abord autorisé, puis commencé, souvent plusieurs mois plus tard, et une partie des projets autorisés ne se fait jamais. Les deux colonnes ne s'additionnent donc pas. Aucune des deux ne dit combien de logements sont terminés.
Dans les séries annuelles par commune et par département utilisées ici, les chantiers ont un an de retard sur les permis : les logements commencés en 2025 n'y figurent pas encore. Un seul immeuble peut faire bondir une année : mieux vaut en regarder plusieurs à la suite.
| 2025 | 11 | pas encore publié |
| 2024 | 37 | 13 |
| 2023 | 120 | 9 |
| 2022 | 16 | 0 |
| 2021 | 3 | 2 |
| 2020 | 0 | 5 |
| 2019 | 9 | 4 |
| 2018 | 75 | 1 |
| 2017 | 16 | 12 |
| 2016 | 51 | 21 |
| 2015 | 12 | 1 |
| 2014 | 10 | 18 |
| 2013 | 20 | 2 |
Source : SDES, Sitadel, logements autorisés et commencés en date réelle (données non estimées), millésime 2026-09 diffusé le 29/09/2026. Logements existants : INSEE, recensement de la population 2023.
Quels logements ? La répartition par type en 2025
La source classe chaque logement dans l'un de ces quatre types. Avec 11 logements autorisés à Luzarches en 2025, les parts en pourcentage ne seraient pas parlantes : seuls les nombres sont donnés.
- Individuel pur : une maison individuelle d'un seul logement, seule sur son permis.
- Individuel groupé : une maison autorisée dans une même opération que d'autres logements individuels, par exemple les maisons d'un lotissement autorisées ensemble. Une maison peut compter jusqu'à deux logements et reste individuelle : ses deux logements sont alors classés ici. Une maison autorisée avec des appartements ou des locaux d'activité est classée ici aussi.
- Collectif : un logement dans un immeuble où plus de deux logements sont superposés et desservis par des parties communes.
- Résidence : un logement dans une résidence avec services, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, tourisme ou hébergement social.
| Individuel pur | 6 | 1 |
| Individuel groupé | 0 | 4 |
| Collectif | 5 | 8 |
| Résidence | 0 | 0 |
Même source. Les commencés sont ceux de 2024, dernière année publiée pour les chantiers.
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Ils viennent de Sitadel, la base des autorisations d'urbanisme tenue par le SDES, le service statistique du ministère chargé du logement. Les services qui instruisent les permis y transmettent les autorisations accordées, puis les déclarations d'ouverture de chantier.
Les séries sont comptées « en date réelle ». Chaque logement est compté l'année où le permis a été accordé, ou l'année où le chantier a démarré, et non l'année où l'information est parvenue au service statistique.
Ce sont des données non estimées : elles comptent les dossiers effectivement reçus. Elles sont donc un peu incomplètes, surtout pour l'année la plus récente, et le SDES les révise chaque mois. Elles ne se comparent pas aux estimations nationales que le même service publie chaque mois, calculées autrement. Elles ne suivent pas non plus les chantiers jusqu'à leur fin : aucun de ces chiffres ne dit combien de logements ont été terminés.
Le nombre de logements existants vient du recensement de la population de l'INSEE (2023). La comparaison donne un ordre de grandeur, les deux sources n'étant pas de la même année.
Louer un bien à Luzarches
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Luzarches, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 16,33 € | 2 571 € | 7,6 % |
| Maison | 17,08 € | 3 411 € | 6,0 % |
Le marché locatif y est recherché : un logement bien placé trouve preneur sans attendre.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Luzarches
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
-1 % sur cinq ans
plus calme que la moyenne, sur 36 communes comparables
9,1 % de logements classés F ou G
96,9 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Luzarches
Tranquillité
Comparée aux 36 communes de taille voisine du même département, Luzarches est plus calme que la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
96,9 % des logements et locaux de Luzarches sont raccordables à la fibre, sur 2 640 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Luzarches
Répartition des 958 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
9,1 % des logements de Luzarches sont classés F ou G, contre 2,5 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Val-d'Oise.
Qui habite à Luzarches
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Luzarches disposent de plus de 31 590 € par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Luzarches compte 2 302 logements. 62,1 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 8,6 %.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 16.33 €/m² par mois. Maison : 17.08 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 392 observations.
Dispositifs applicables
Luzarches est en zone B1, PTZ B1. Ce zonage officiel classe chaque commune selon la difficulté à s'y loger, de A bis, la plus tendue, à C. Il fixe les conditions du prêt à taux zéro et les plafonds de loyer de plusieurs dispositifs d'investissement locatif.
Source : ministère du Logement, zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026.
Questions fréquentes : prix immobilier Luzarches
Quelle est la rue la plus chère de Luzarches ?▾
Luzarches est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Luzarches ?▾
Quel loyer au m² à Luzarches ?▾
La fibre est-elle disponible à Luzarches ?▾
Quel est le niveau de vie à Luzarches ?▾
Le marché immobilier est-il tendu à Luzarches ?▾
Combien coûte un appartement à Luzarches selon le nombre de pièces ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Luzarches
La moyenne commune ne suffit jamais : à Luzarches, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
↑ Revenir à la carte