Prix immobilier Saint-Denis (La Réunion) (97400) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Saint-Denis (La Réunion)
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20252 667 €/m²
Le m² se vend 2 667 €/m² en 2025, 6 % en dessous du prix de La Réunion (2 824 €/m²).
- Évolution 2014 à 2025+15 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 15 %, de 2 312 €/m² à 2 667 €/m², bien moins que les 24 communes de La Réunion suivies (+32 % en général).
- Rendement locatif brut7 %
Un appartement se loue 15,1 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 7 %, un niveau élevé.
- Propriétaires30,9 %
Moins d'un habitant sur trois est propriétaire de son logement (30,9 %) : une commune de locataires, où l'investisseur trouve preneur.
- TranquillitéParmi les plus calmes
Parmi les communes les plus calmes de sa taille dans La Réunion, sur 11 comparées.
Lecture Terralyse, établie à partir de 15 481 ventes signées à Saint-Denis (La Réunion) entre 2014 et 2025, de 55 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 24 communes de La Réunion suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Saint-Denis (La Réunion)
Toutes les transactions immobilières officielles à Saint-Denis (La Réunion) sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Saint-Denis (La Réunion) arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Saint-Denis (La Réunion) en quelques mots
Saint-Denis de La Réunion, chef-lieu de l'île et préfecture, est la plus grande ville des départements d'outre-mer avec 155 000 habitants. Capitale administrative, universitaire et tertiaire, elle s'étire du front de mer du Barachois aux hauteurs de La Montagne, avec un patrimoine créole remarquable (cases coloniales de la rue de Paris). Le foncier y est rare, contraint entre océan et reliefs.
Le marché dionysien est porteur : l'appartement passe de 2 192 €/m² en 2021 à 2 571 €/m² en 2025 (+17 %), au plus haut. La maison dépasse 3 235 €/m². Premier marché des DOM par le volume (1 278 ventes en 2025), Saint-Denis bénéficie d'une demande structurelle de cadres, fonctionnaires et étudiants, dans un contexte de foncier limité qui soutient durablement les prix.
Évolution du prix au m² à Saint-Denis (La Réunion) (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 667 €/m² | 2 571 €/m² | 3 235 €/m² | 4 878 €/m² | 1 278 |
| 2024 | 2 654 €/m² | 2 539 €/m² | 3 321 €/m² | 5 559 €/m² | 1 339 |
| 2023 | 2 500 €/m² | 2 407 €/m² | 3 283 €/m² | 5 105 €/m² | 1 619 |
| 2022 | 2 433 €/m² | 2 297 €/m² | 3 379 €/m² | 4 569 €/m² | 1 773 |
| 2021 | 2 286 €/m² | 2 192 €/m² | 2 989 €/m² | 4 313 €/m² | 1 782 |
| 2020 | 2 096 €/m² | 2 000 €/m² | 2 919 €/m² | 4 500 €/m² | 1 343 |
| 2019 | 2 096 €/m² | 1 950 €/m² | 2 901 €/m² | 4 468 €/m² | 1 356 |
| 2018 | 2 034 €/m² | 1 921 €/m² | 2 647 €/m² | 4 152 €/m² | 1 112 |
| 2017 | 2 083 €/m² | 2 000 €/m² | 2 589 €/m² | 3 957 €/m² | 1 110 |
| 2016 | 2 083 €/m² | 2 000 €/m² | 2 439 €/m² | 3 732 €/m² | 1 029 |
| 2015 | 2 151 €/m² | 2 105 €/m² | 2 421 €/m² | 4 041 €/m² | 922 |
| 2014 | 2 312 €/m² | 2 238 €/m² | 2 591 €/m² | 3 990 €/m² | 818 |
Combien coûte un appartement à Saint-Denis (La Réunion) en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (2 571 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Saint-Denis (La Réunion) vs La Réunion vs La Réunion vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Saint-Denis (La Réunion). Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Saint-Denis (La Réunion) ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juin 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Saint-Denis (La Réunion), il faut environ 2 318 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, cadres.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Saint-Denis (La Réunion)
60 rues de Saint-Denis (La Réunion) ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 187 % : Rue des Quatre Vents à 5 156 €/m² contre Allée des Tulipes à 1 796 €/m².
| Rue des Quatre Vents | 5 156 €/m² | +107 % | 46 | Appartements |
| Rue Saint Philippe | 4 681 €/m² | +88 % | 37 | Appartements |
| Rle Magnan | 4 320 €/m² | +73 % | 29 | Appartements |
| Rue de l'Amiral Decaen | 4 000 €/m² | +61 % | 29 | Appartements |
| Rue du Bearn | 3 973 €/m² | +60 % | 131 | Appartements |
| Allée des Saphirs | 3 333 €/m² | +34 % | 49 | Appartements |
| Rue du Gal de Gaulle | 3 253 €/m² | +31 % | 81 | Appartements |
| Rue Maurice Tomi | 3 232 €/m² | +30 % | 34 | Appartements |
| Rue de la Colline Cmlias 2 | 3 169 €/m² | +27 % | 31 | Appartements |
| Allée des Opales | 3 077 €/m² | +24 % | 34 | Appartements |
| Rue Sainte Marie | 3 049 €/m² | +22 % | 104 | Appartements |
| Allée des Topazes | 3 015 €/m² | +21 % | 171 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Saint-Denis (La Réunion)est publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Saint-Denis (La Réunion)
En 2025, Saint-Denis (La Réunion) applique un taux de taxe foncière de 36,73 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
36,73 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale depuis 2022
+12,6 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans La Réunion
44,04 %
Saint-Denis (La Réunion) est 17 % en dessous, 35,35 % en France
| 2022 | 36,73 % | première année | première année | 39 085 |
| 2023 | 36,73 % | inchangé | +8,1 % | 38 379 |
| 2024 | 36,73 % | inchangé | +3,2 % | 38 572 |
| 2025 | 36,73 % | inchangé | +1 % | 38 953 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (1,00 % ici en 2025), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 15,80 % à Saint-Denis (La Réunion). Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Saint-Denis (La Réunion)
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Saint-Denis (La Réunion), rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 15,09 € | 2 571 € | 7,0 % |
| Maison | 14,92 € | 3 235 € | 5,5 % |
Le marché locatif y est recherché : un logement bien placé trouve preneur sans attendre. 8,9 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Saint-Denis (La Réunion)
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+27 % sur cinq ans
nettement plus calme que la moyenne, sur 11 communes comparables
12,7 % de logements classés F ou G
94,2 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Saint-Denis (La Réunion)
Tranquillité
Comparée aux 11 communes de taille voisine du même département, Saint-Denis (La Réunion) se situe nettement plus calme que la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
94,2 % des logements et locaux de Saint-Denis (La Réunion) sont raccordables à la fibre, sur 94 536 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Saint-Denis (La Réunion)
Répartition des 55 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
12,7 % des logements de Saint-Denis (La Réunion) sont classés F ou G, contre 7,3 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du La Réunion.
Qui habite à Saint-Denis (La Réunion)
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Saint-Denis (La Réunion) disposent de plus de 20 240 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Saint-Denis (La Réunion) compte 76 239 logements. 30,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 8,9 %.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 15.09 €/m² par mois. Maison : 14.92 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 14 748 observations.
Questions fréquentes : prix immobilier Saint-Denis (La Réunion)
Quel est le prix au m² à Saint-Denis de La Réunion en 2025 ?▾
Pourquoi l'immobilier monte-t-il à Saint-Denis ?▾
Quels sont les quartiers prisés à Saint-Denis ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Saint-Denis (La Réunion) ?▾
Saint-Denis (La Réunion) est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Saint-Denis (La Réunion) ?▾
La fibre est-elle disponible à Saint-Denis (La Réunion) ?▾
Quel est le niveau de vie à Saint-Denis (La Réunion) ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Saint-Denis (La Réunion)
La moyenne commune ne suffit jamais : à Saint-Denis (La Réunion), l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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