Prix immobilier Biarritz (64200) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre bien, pas la moyenne de la ville.
Ce qui distingue Biarritz
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20257 123 €/m²
Le m² se vend 7 123 €/m² en 2025, 2,5 fois le prix des Pyrénées-Atlantiques (2 837 €/m²). C'est la 1re commune la plus chère des 60 suivies dans les Pyrénées-Atlantiques.
- Évolution 2014 à 2025+61 %
Depuis 2014, le prix au m² a progressé de 61 %, de 4 413 €/m² à 7 123 €/m², bien plus que les 60 communes des Pyrénées-Atlantiques suivies (+35 % en général). Le pic date de 2023, à 7 877 €/m².
- Logements classés F ou G9,9 %
9,9 % des 10 566 logements diagnostiqués sont classés F ou G, contre 5,2 % dans les Pyrénées-Atlantiques.
- Rendement locatif brut2,8 %
Un appartement se loue 16,4 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 2,8 %, un niveau faible, celui des marchés chers.
- Résidences secondaires40,7 %
40,7 % des logements sont des résidences secondaires, soit quatre logements sur dix. Le marché se fait en partie avec des acheteurs venus d'ailleurs.
Lecture Terralyse, établie à partir de 9 713 ventes signées à Biarritz entre 2014 et 2025, de 10 566 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 60 communes des Pyrénées-Atlantiques suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Biarritz
Toutes les transactions immobilières officielles à Biarritz sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Biarritz arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché immobilier de Biarritz en quelques mots
Biarritz, ville de 26 000 habitants sur la côte Atlantique basque, s'est imposée comme l'une des adresses immobilières les plus prestigieuses de France. Avec un médian de 7 123 €/m² en 2025, elle rivalise avec les stations de la Côte d'Azur tout en conservant son identité surf-culture unique. La progression de +4 % depuis 2021 traduit un marché mature, proche de son plafond après les envolées post-Covid portées par les clientèles parisiennes et internationales en quête de qualité de vie atlantique.
Le marché biarrot se segmente entre appartements de prestige à 6 914 €/m², concentrés sur la Grande Plage et le plateau de l'Atalaye, et maisons basques à 8 028 €/m² en médiane, dont les villas architecturales des quartiers Milady et Ilbarritz dépassent régulièrement les 10 082 €/m². La résidence secondaire représente plus de 40 % des transactions, avec une clientèle diversifiée, Français aisés, Britanniques, Espagnols du Pays Basque, qui maintient les prix à des niveaux rendant difficile l'accession pour les résidents permanents.
Évolution du prix au m² à Biarritz (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 7 123 €/m² | 6 914 €/m² | 8 028 €/m² | 10 082 €/m² | 772 |
| 2024 | 7 307 €/m² | 7 149 €/m² | 8 118 €/m² | n.d. | 639 |
| 2023 | 7 877 €/m² | 7 840 €/m² | 8 033 €/m² | n.d. | 641 |
| 2022 | 7 813 €/m² | 7 751 €/m² | 8 170 €/m² | n.d. | 807 |
| 2021 | 6 869 €/m² | 6 926 €/m² | 6 648 €/m² | 8 300 €/m² | 946 |
| 2020 | 6 239 €/m² | 6 190 €/m² | 6 413 €/m² | n.d. | 852 |
| 2019 | 5 612 €/m² | 5 565 €/m² | 5 875 €/m² | 6 437 €/m² | 977 |
| 2018 | 5 185 €/m² | 5 124 €/m² | 5 621 €/m² | 6 011 €/m² | 900 |
| 2017 | 4 750 €/m² | 4 746 €/m² | 4 780 €/m² | 4 823 €/m² | 1 023 |
| 2016 | 4 444 €/m² | 4 370 €/m² | 4 664 €/m² | 3 251 €/m² | 889 |
| 2015 | 4 253 €/m² | 4 192 €/m² | 4 621 €/m² | 4 916 €/m² | 692 |
| 2014 | 4 413 €/m² | 4 400 €/m² | 4 583 €/m² | 5 078 €/m² | 575 |
Combien coûte un appartement à Biarritz en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (6 914 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Biarritz vs Pyrénées-Atlantiques vs Nouvelle-Aquitaine vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Biarritz. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Biarritz ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juillet 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Biarritz, il faut environ 6 210 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 40-54 ans, cadres.
La majorité des acheteurs de Biarritzvient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Biarritz
60 rues de Biarritz ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 161 % : Résidence Bellevue Clemenceau à 12 328 €/m² contre Avenue de Tamames à 4 731 €/m².
| Résidence Bellevue Clemenceau | 12 328 €/m² | +68 % | 17 | Appartements |
| Rue du Prince Imperial | 11 648 €/m² | +58 % | 26 | Appartements |
| Rue Perspect Cote des Basques | 11 491 €/m² | +56 % | 58 | Appartements |
| Avenue de l'Imperatrice | 10 281 €/m² | +40 % | 46 | Appartements |
| Avenue General Mac Croskey | 10 250 €/m² | +39 % | 23 | Appartements |
| Rue Mazagran | 9 829 €/m² | +34 % | 27 | Appartements |
| Résidence Victoria Surf | 9 400 €/m² | +28 % | 91 | Appartements |
| Rue Peyroloubilh | 8 644 €/m² | +18 % | 17 | Appartements |
| Rue de l'Ocean | 8 594 €/m² | +17 % | 26 | Appartements |
| Avenue de la Reine Victoria | 8 324 €/m² | +13 % | 96 | Appartements |
| Rue Marie Hope Vere | 8 320 €/m² | +13 % | 28 | Appartements |
| Rue Jean Petit de Bas | 8 307 €/m² | +13 % | 24 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Biarritzest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Biarritz
Comparer avec toute la France : le taux de chaque département et les communes qui ont le plus augmenté.
En 2025, Biarritz applique un taux de taxe foncière de 28,65 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
28,65 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale depuis 2022
+12,1 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans les Pyrénées-Atlantiques
23,73 %
Biarritz est 21 % au-dessus, 35,35 % en France
| 2022 | 28,65 % | première année | première année | 22 353 |
| 2023 | 28,65 % | inchangé | +6,2 % | 22 477 |
| 2024 | 28,65 % | inchangé | +3,4 % | 22 686 |
| 2025 | 28,65 % | inchangé | +2 % | 22 728 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une (2,93 % ici en 2025), les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 10,70 % à Biarritz. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Biarritz
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Biarritz, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 16,39 € | 6 914 € | 2,8 % |
| Maison | 17,91 € | 8 028 € | 2,7 % |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 2,1 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Biarritz
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
+14 % sur cinq ans
9,9 % de logements classés F ou G
87,9 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles. Faute de donnée disponible pour cette commune, sécurité n'est pas compté : la note se calcule sur les axes renseignés.
Vivre à Biarritz
Fibre optique
87,9 % des logements et locaux de Biarritz sont raccordables à la fibre, sur 28 798 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Biarritz
Répartition des 10 566 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
9,9 % des logements de Biarritz sont classés F ou G, contre 3,1 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Pyrénées-Atlantiques.
Qui habite à Biarritz
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Biarritz disposent de plus de 29 210 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Biarritz compte 26 387 logements. 55,4 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 2,1 %, signe d’un marché tendu où les biens partent vite.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 16.39 €/m² par mois. Maison : 17.91 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 2 701 observations.
Dispositifs applicables
Biarritz est en zone C, PTZ C. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Biarritz
Les prix immobiliers à Biarritz sont-ils comparables à ceux de la Côte d'Azur ?▾
Quels quartiers de Biarritz offrent le meilleur rapport qualité-prix ?▾
Est-il intéressant d'investir en locatif saisonnier à Biarritz ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Biarritz ?▾
Combien de passoires énergétiques à Biarritz ?▾
La fibre est-elle disponible à Biarritz ?▾
Quel est le niveau de vie à Biarritz ?▾
Le marché immobilier est-il tendu à Biarritz ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Biarritz
La moyenne commune ne suffit jamais : à Biarritz, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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