Prix immobilier Saint-Mandé (94160) : médian €/m² et évolution DVF 2015-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP sur 12 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété, pas la moyenne commune.
Ce qui distingue Saint-Mandé
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20258 438 €/m²
Le m² se vend 8 438 €/m² en 2025, 80 % au-dessus du prix du Val-de-Marne (4 681 €/m²). C'est la 2e commune la plus chère des 47 suivies dans le Val-de-Marne.
- Évolution 2015 à 2025+24 %
Depuis 2015, le prix au m² a progressé de 24 %, de 6 824 €/m² à 8 438 €/m², au rythme du Val-de-Marne (+16 % en général). Le pic date de 2021, à 9 486 €/m².
- Logements classés F ou G25,8 %
25,8 % des 6 017 logements diagnostiqués sont classés F ou G, contre 11 % dans le Val-de-Marne. Un logement sur 4 est une passoire énergétique.
- Rendement locatif brut4,5 %
Un appartement se loue 31,4 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 4,5 %, parmi les plus faibles des 42 communes comparées dans le Val-de-Marne.
- Niveau de vie 202341 670 €
Le foyer type dispose de 41 670 € par an, 49 % de plus que dans les 47 communes du Val-de-Marne suivies.
Lecture Terralyse, établie à partir de 3 944 ventes signées à Saint-Mandé entre 2015 et 2025, de 6 017 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 47 communes du Val-de-Marne suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Saint-Mandé
Toutes les transactions immobilières officielles à Saint-Mandé sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Saint-Mandé arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché de Saint-Mandé en quelques mots
Saint-Mandé (94160) est l'une des communes les plus prisées et les plus petites du Val-de-Marne : ~21 000 habitants sur seulement 0,91 km², enclavée entre Paris 12e et le Bois de Vincennes. Très résidentielle et bourgeoise, quasi exclusivement composée d'appartements de qualité, elle bénéficie d'un cadre rare (Bois, lac Daumesnil à deux pas) et d'une proximité parisienne immédiate qui en font un marché extrêmement tendu.
La flambée 2014→2021 a porté le médian €/m² (tous biens) de 6 954 à un pic de 9 486 €/m² en 2021 (+36 %), avant la correction qui le ramène à 8 438 €/m² en 2025, soit -11 % sous le pic et environ -10 % sur 5 ans (2020 → 2025). Le volume est par nature faible (318 ventes en 2025) compte tenu de la taille minuscule de la commune, ce qui rend certains segments (maisons, neuf) très volatils d'une année à l'autre.
À retenir : sur une commune aussi petite et homogène, l'adresse et la qualité de l'immeuble font la différence davantage que le quartier. À adresse égale, l'écart entre deux copropriétés reste de l'ordre de 15 à 25 %, non négligeable sur des prix aussi élevés.
Évolution du prix au m² à Saint-Mandé (2015-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2015-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 8 438 €/m² | 8 423 €/m² | 11 490 €/m² | n.d. | 318 |
| 2024 | 8 410 €/m² | 8 404 €/m² | 10 417 €/m² | n.d. | 270 |
| 2023 | 9 000 €/m² | 8 949 €/m² | 12 057 €/m² | n.d. | 266 |
| 2022 | 9 401 €/m² | 9 371 €/m² | 14 688 €/m² | 10 894 €/m² | 378 |
| 2021 | 9 486 €/m² | 9 434 €/m² | 11 602 €/m² | 10 790 €/m² | 394 |
| 2020 | 9 357 €/m² | 9 325 €/m² | 11 231 €/m² | n.d. | 332 |
| 2019 | 8 523 €/m² | 8 508 €/m² | 10 095 €/m² | 10 589 €/m² | 397 |
| 2018 | 8 111 €/m² | 8 094 €/m² | 9 250 €/m² | 9 768 €/m² | 416 |
| 2017 | 7 500 €/m² | 7 466 €/m² | 10 163 €/m² | 9 608 €/m² | 412 |
| 2016 | 7 200 €/m² | 7 180 €/m² | 8 766 €/m² | n.d. | 384 |
| 2015 | 6 824 €/m² | 6 824 €/m² | 6 835 €/m² | 9 587 €/m² | 377 |
Combien coûte un appartement à Saint-Mandé en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (8 423 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Saint-Mandé vs Val-de-Marne vs Île-de-France vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Saint-Mandé. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Saint-Mandé ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juin 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Saint-Mandé, il faut environ 7 334 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, cadres.
La majorité des acheteurs de Saint-Mandévient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Saint-Mandé
50 rues de Saint-Mandé ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 136 % : Place Charles Digeon à 10 557 €/m² contre Rue 1ere Div Francaise Libre à 4 474 €/m².
| Place Charles Digeon | 10 557 €/m² | +17 % | 12 | Appartements |
| Rue Poirier | 10 246 €/m² | +14 % | 19 | Appartements |
| Rue Renault | 10 163 €/m² | +13 % | 16 | Appartements |
| Chs de l'Etang | 10 152 €/m² | +13 % | 62 | Appartements |
| Avenue Daumesnil | 10 151 €/m² | +13 % | 22 | Appartements |
| Avenue Foch | 10 000 €/m² | +11 % | 35 | Appartements |
| Rue Cart | 9 965 €/m² | +11 % | 13 | Appartements |
| Avenue Sainte Marie | 9 949 €/m² | +11 % | 90 | Appartements |
| Avenue Victor Hugo | 9 736 €/m² | +8 % | 32 | Appartements |
| Rue du Lac | 9 565 €/m² | +6 % | 15 | Appartements |
| Rue de l'Alouette | 9 537 €/m² | +6 % | 87 | Appartements |
| Avenue Herbillon | 9 534 €/m² | +6 % | 16 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Saint-Mandéest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Saint-Mandé
En 2025, Saint-Mandé applique un taux de taxe foncière de 32,55 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
32,55 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale depuis 2022
+13 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans le Val-de-Marne
36,64 %
Saint-Mandé est 11 % en dessous, 35,35 % en France
| 2022 | 32,55 % | première année | première année | 10 074 |
| 2023 | 32,55 % | inchangé | +7,2 % | 10 108 |
| 2024 | 32,55 % | inchangé | +3,5 % | 10 153 |
| 2025 | 32,55 % | inchangé | +1,9 % | 10 184 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une, les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 5,58 % à Saint-Mandé. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Saint-Mandé
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Saint-Mandé, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 31,36 € | 8 423 € | 4,5 % |
| Maison | 18,51 € | non mesuré | non calculable |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 9,1 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Saint-Mandé
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
-10 % sur cinq ans
dans la moyenne, sur 21 communes comparables
25,8 % de logements classés F ou G
98,4 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Saint-Mandé
Tranquillité
Comparée aux 21 communes de taille voisine du même département, Saint-Mandé se situe dans la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
98,4 % des logements et locaux de Saint-Mandé sont raccordables à la fibre, sur 13 289 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Saint-Mandé
Répartition des 6 017 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
25,8 % des logements de Saint-Mandé sont classés F ou G, contre 2 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Val-de-Marne.
Qui habite à Saint-Mandé
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Saint-Mandé disposent de plus de 41 670 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Saint-Mandé compte 11 902 logements. 48,6 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 9,1 %.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 31.36 €/m² par mois. Maison : 18.51 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 2 630 observations.
Dispositifs applicables
Saint-Mandé est en zone A bis, PTZ A bis, TVA réduite 5,5 %. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Saint-Mandé
Quel est le prix au m² à Saint-Mandé en 2025 ?▾
Les prix immobiliers baissent-ils à Saint-Mandé ?▾
Combien de ventes par an à Saint-Mandé ?▾
Pourquoi Saint-Mandé est-elle si chère ?▾
Comment connaître le prix exact de ma copropriété à Saint-Mandé ?▾
Saint-Mandé est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Saint-Mandé ?▾
La fibre est-elle disponible à Saint-Mandé ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Saint-Mandé
La moyenne commune ne suffit jamais : à Saint-Mandé, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
↑ Revenir à la carte