Prix immobilier Vincennes (94300) : médian €/m² et évolution DVF 2014-2025.
Carte interactive des ventes DVF officielles + statistiques DGFiP sur 12 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété, pas la moyenne commune.
Ce qui distingue Vincennes
Les écarts qui comptent, mesurés sur les chiffres de la commune elle-même et comparés à son département.
- Prix au m² 20258 600 €/m²
Le m² se vend 8 600 €/m² en 2025, 84 % au-dessus du prix du Val-de-Marne (4 681 €/m²). C'est la 1re commune la plus chère des 47 suivies dans le Val-de-Marne.
- Ventes 2025 pour 1 000 habitants17,1
823 ventes en 2025 pour 48 193 habitants, soit 17,1 pour 1 000, contre 10 dans les 47 communes du Val-de-Marne suivies. Le marché tourne vite.
- Logements classés F ou G23 %
23 % des 14 169 logements diagnostiqués sont classés F ou G, contre 11 % dans le Val-de-Marne. Un logement sur 4 est une passoire énergétique.
- Rendement locatif brut4,1 %
Un appartement se loue 29,4 € par m² et par mois. Au prix d'achat actuel, le rendement brut ressort à 4,1 %, parmi les plus faibles des 42 communes comparées dans le Val-de-Marne.
- Niveau de vie 202340 120 €
Le foyer type dispose de 40 120 € par an, 44 % de plus que dans les 47 communes du Val-de-Marne suivies.
Lecture Terralyse, établie à partir de 10 504 ventes signées à Vincennes entre 2014 et 2025, de 14 169 diagnostics énergétiques et des rôles de taxe foncière 2022 à 2025. Les comparaisons portent sur les 47 communes du Val-de-Marne suivies par Terralyse. Le prix au m² est le prix médian des ventes : la moitié se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Le foyer type est le foyer du milieu de la commune : la moitié des foyers vivent avec plus, l'autre avec moins. La méthode Terralyse, en clair et signée.
Carte des ventes DVF à Vincennes
Toutes les transactions immobilières officielles à Vincennes sur 5 ans. Tapez votre adresse pour voir le prix réel de votre copropriété.
La carte des ventes à Vincennes arrive
Elle se charge dès que vous bougez la souris ou faites défiler la page.
Le marché de Vincennes en quelques mots
Vincennes (94300) est la commune la plus chère du Val-de-Marne : ~48 000 habitants sur 1,9 km², en limite immédiate de Paris 12e, adossée au château de Vincennes et au Bois de Vincennes. Très recherchée pour son cadre « village » à la porte de Paris, son centre commerçant animé et sa desserte exceptionnelle (métro 1 + RER A), elle attire massivement les familles parisiennes en quête de surface.
La flambée 2014→2021 a porté le médian €/m² (tous biens) de 6 996 à un pic de 9 545 €/m² en 2021 (+36 %), avant la correction qui le ramène à 8 600 €/m² en 2025, soit -10 % sous le pic mais seulement -6 % sur 5 ans (2020 → 2025), l'une des baisses les plus mesurées du secteur. 2025 repart d'ailleurs à la hausse (+2,1 % vs 2024).
À retenir : Vincennes est très majoritairement une ville d'appartements (médian appart ~8 556 €/m² en 2025), avec quelques maisons rares et chères (10 899 €/m²). Entre le secteur proche du château, le centre et les abords du Bois, l'écart inter-copros atteint couramment 20 à 30 %.
Évolution du prix au m² à Vincennes (2014-2025)
Médianes calculées sur les transactions DVF réelles (DGFiP via geo-dvf 2021-2025 et CEREMA 2014-2020). Habitation uniquement.
| Année | Médian €/m² | Appartement | Maison | Neuf (VEFA) | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 8 600 €/m² | 8 556 €/m² | 10 899 €/m² | n.d. | 823 |
| 2024 | 8 431 €/m² | 8 373 €/m² | 11 053 €/m² | n.d. | 707 |
| 2023 | 8 984 €/m² | 8 889 €/m² | 10 504 €/m² | 11 083 €/m² | 819 |
| 2022 | 9 375 €/m² | 9 330 €/m² | 12 029 €/m² | 11 367 €/m² | 997 |
| 2021 | 9 545 €/m² | 9 512 €/m² | 12 016 €/m² | 11 533 €/m² | 964 |
| 2020 | 9 180 €/m² | 9 167 €/m² | 13 116 €/m² | 11 265 €/m² | 847 |
| 2019 | 8 500 €/m² | 8 470 €/m² | 10 722 €/m² | 9 744 €/m² | 946 |
| 2018 | 7 907 €/m² | 7 857 €/m² | 10 298 €/m² | 8 636 €/m² | 907 |
| 2017 | 7 410 €/m² | 7 371 €/m² | 8 863 €/m² | 9 705 €/m² | 993 |
| 2016 | 6 974 €/m² | 6 942 €/m² | 8 250 €/m² | 9 163 €/m² | 880 |
| 2015 | 6 795 €/m² | 6 735 €/m² | 8 750 €/m² | 7 714 €/m² | 850 |
| 2014 | 6 996 €/m² | 6 923 €/m² | 8 751 €/m² | 7 336 €/m² | 771 |
Combien coûte un appartement à Vincennes en 2025 ?
Estimations calculées sur le médian appartement DVF 2025 (8 556 €/m²). Fourchette basse = petite surface, fourchette haute = grande surface du type.
Ces fourchettes sont indicatives. L'étage, l'état, la copropriété et la rue créent des écarts de 10 à 30 %, utilisez la carte DVF ci-dessus pour le prix réel de votre adresse.
Vincennes vs Val-de-Marne vs Île-de-France vs France
Médiane tous biens d'habitation 2025, calculée sur les ventes DVF (DGFiP).
Écart positif = la maille (dept/région/France) est plus chère que Vincennes. Médianes appart ancien uniquement.
Qui peut acheter à Vincennes ?
Revenus INSEE Filosofi, taux de crédit Banque de France (juin 2026), acheteurs récents INSEE recensement 2022.
Le budget du foyer médian
Dans l'autre sens : pour un 60 m² à Vincennes, il faut environ 7 475 € de revenus par mois.
D'où viennent les acheteurs
Profil dominant des nouveaux propriétaires : 25-39 ans, cadres.
La majorité des acheteurs de Vincennesvient d'ailleurs : le marché ne se limite pas au budget des ménages déjà résidents.
Budget : ménage de 1.5 unités de consommation au revenu médian de la commune, endettement 35 % assurance comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen Banque de France + 0,35pt d'assurance, apport couvrant les frais de notaire. Acheteurs récents : ménages propriétaires ayant emménagé dans l'année (INSEE MIGCOM, résidences principales uniquement, hors investisseurs locatifs).
Transports & accès
Prix au m² rue par rue à Vincennes
60 rues de Vincennes ont enregistré assez de ventes pour établir un prix fiable de 2021 à 2025. D'une rue à l'autre, l'écart atteint 52 % : Avenue des Minimes à 10 896 €/m² contre Allée Jacques Bainville à 7 161 €/m².
| Avenue des Minimes | 10 896 €/m² | +21 % | 29 | Appartements |
| Avenue Foch | 10 492 €/m² | +16 % | 47 | Appartements |
| Avenue du Gal de Gaulle | 10 433 €/m² | +16 % | 27 | Appartements |
| Rue Charles Pathe | 10 403 €/m² | +15 % | 23 | Appartements |
| Rue Dohis | 10 266 €/m² | +14 % | 32 | Appartements |
| Allée Nicephore Niepce | 9 995 €/m² | +11 % | 28 | Appartements |
| Rue de Montreuil | 9 982 €/m² | +11 % | 94 | Appartements |
| Avenue du Petit Parc | 9 948 €/m² | +10 % | 116 | Appartements |
| Rue Anatole France | 9 932 €/m² | +10 % | 36 | Appartements |
| Rue Fays | 9 925 €/m² | +10 % | 31 | Appartements |
| Rue du Midi | 9 881 €/m² | +9 % | 34 | Appartements |
| Avenue Franklin Roosevelt | 9 874 €/m² | +9 % | 65 | Appartements |
Comment ce prix par rue est calculé
Chaque vente réellement signée à Vincennesest publiée par l'État dans la base DVF, avec son adresse, son prix et sa surface. Nous divisons le prix par la surface habitable, ce qui donne un prix au m² par vente, puis nous regroupons ces ventes par rue et nous en prenons la médiane: la valeur qui sépare la moitié la moins chère de la moitié la plus chère. La médiane, et non la moyenne, parce qu'un hôtel particulier vendu dans une rue de studios fausserait la moyenne à lui seul.
Une rue n'apparaît qu'à partir de 5 ventes.En dessous, le chiffre serait une coïncidence plutôt qu'un prix de marché. C'est aussi pourquoi le nombre de ventes reste affiché à côté de chaque prix : une rue à 40 ventes est bien plus solide qu'une rue à 6, et vous devez pouvoir en juger.
Sont écartés les ventes sans surface renseignée, les dépendances vendues seules, et les prix au m² inférieurs à 200 € ou supérieurs à 30 000 €, qui signalent presque toujours une anomalie de saisie plutôt qu'une vraie transaction.
Un prix de rue reste une moyenne de rue. Deux logements de la même rue peuvent valoir 30 % d'écart selon l'étage, l'état, l'exposition ou les charges de copropriété.
Taxe foncière à Vincennes
En 2025, Vincennes applique un taux de taxe foncière de 34,18 %, inchangé depuis 2022. Ce taux s'applique à la valeur locative de votre logement, une valeur théorique de loyer calculée par l'administration, elle-même revalorisée chaque année au niveau national.
Taux voté en 2025
34,18 %
inchangé depuis 2022
Charge fiscale depuis 2022
+11,9 %
ce que la commune encaisse par avis d'imposition
Taux médian dans le Val-de-Marne
36,64 %
Vincennes est 7 % en dessous, 35,35 % en France
| 2022 | 34,18 % | première année | première année | 23 627 |
| 2023 | 34,18 % | inchangé | +5,5 % | 23 682 |
| 2024 | 34,18 % | inchangé | +3 % | 23 924 |
| 2025 | 34,18 % | inchangé | +2,9 % | 23 989 |
D'où viennent ces chiffres et ce qu'ils ne disent pas
Les chiffres viennent du fichier de recensement des éléments d'imposition, publié chaque année par la Direction générale des finances publiques. Il donne, commune par commune, le taux voté par le conseil municipal, le montant réellement encaissé et le nombre d'avis d'imposition émis.
La colonne « évolution de la charge » ne dit pas votre facture.Elle compare, d'une année sur l'autre, ce que la commune encaisse rapporté au nombre d'avis émis. Ce montant englobe les logements mais aussi les commerces, les bureaux et les locaux industriels, que le fichier fiscal ne sépare pas. Son évolution reste fiable, puisque la même composition se retrouve aux deux dates. Son niveau, lui, ne représente pas ce que paie un propriétaire, et c'est pourquoi nous ne l'affichons pas en euros.
La série commence en 2022, et ce n'est pas un hasard.En 2021, la part départementale de taxe foncière a été transférée aux communes pour compenser la fin de la taxe d'habitation. Les taux communaux ont bondi d'un seul coup sans qu'aucun propriétaire ne paie un euro de plus. Remonter avant 2022 ferait passer cette écriture comptable pour une décision de la mairie.
Le taux communal n'est pas le seul sur votre avis.S'y ajoutent la part de l'intercommunalité lorsqu'elle en lève une, les taxes spéciales d'équipement, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le taux plein atteint 5,46 % à Vincennes. Ces taxes ne portant pas toutes sur la même base, les additionner donnerait un chiffre qui ne veut rien dire.
Louer un bien à Vincennes
Ce qu'un logement se loue au mètre carré à Vincennes, rapporté à son prix d'achat réel. Les loyers viennent des observatoires publics (2025), les prix des ventes signées chez les notaires.
| Type de bien | Loyer au m² | Prix au m² | Rapport annuel brut |
|---|---|---|---|
| Appartement | 29,41 € | 8 556 € | 4,1 % |
| Maison | 18,51 € | 10 899 € | 2,0 % |
Le marché locatif y est très recherché : beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. 6,5 %des logements de la commune sont vides à l'année, ce qui donne une idée du temps qu'un bien peut mettre à trouver preneur.
Il s'agit du rapport brut: le loyer d'une année divisé par le prix d'achat, avant la taxe foncière, les charges, les travaux et les mois sans locataire. Le revenu réellement encaissé est plus bas. Comparer avec les autres communes.
Le score Terralyse de Vincennes
Une note sur 100 qui résume quatre mesures officielles. Elle ne dit pas si un logement précis est un bon achat, seulement dans quel contexte il se situe.
-6 % sur cinq ans
au-dessus de la moyenne, sur 21 communes comparables
23 % de logements classés F ou G
97,4 % des locaux raccordables à la fibre
Score indicatif calculé à partir de données publiques officielles.
Vivre à Vincennes
Tranquillité
Comparée aux 21 communes de taille voisine du même département, Vincennes se situe au-dessus de la moyenne.
Source : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Position dans la strate, sans taux brut : un chiffre isolé sur une petite commune se laisse renverser par un fait divers unique.
Fibre optique
97,4 % des logements et locaux de Vincennes sont raccordables à la fibre, sur 31 607 recensés.
Source : ARCEP, Ma connexion internet.
L'énergie des logements à Vincennes
Répartition des 14 169 diagnostics réalisés dans la commune. Depuis la loi Climat, un logement classé G ne peut plus être loué, et les classes F et E suivent en 2028 et 2034 : c'est devenu un argument de négociation à l'achat.
23 % des logements de Vincennes sont classés F ou G, contre 1 % classés A ou B.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique. Comparaison possible avec le reste du Val-de-Marne.
Qui habite à Vincennes
Niveau de vie
Une fois les revenus d'un foyer ramenés au nombre de personnes qui y vivent, la moitié des habitants de Vincennes disposent de plus de 40 120 €par an, l'autre moitié de moins.
Source : INSEE, Comparateur des territoires, revenus 2023.
Le parc de logements
Vincennes compte 28 068 logements. 49,2 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le taux de logements vides s'établit à 6,5 %.
Source : INSEE, recensement de la population.
Loyers pratiqués
Appartement : 29.41 €/m² par mois. Maison : 18.51 €/m².
Source : carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, sur 6 873 observations.
Dispositifs applicables
Vincennes est en zone A bis, PTZ A bis, TVA réduite 5,5 %. Ces zonages déterminent l'accès au prêt à taux zéro et aux dispositifs d'investissement locatif.
Source : zonages officiels en vigueur.
Questions fréquentes : prix immobilier Vincennes
Quel est le prix au m² à Vincennes en 2025 ?▾
Les prix immobiliers baissent-ils à Vincennes ?▾
Combien de ventes par an à Vincennes ?▾
Pourquoi Vincennes est-elle si recherchée ?▾
Comment connaître le prix exact de ma copropriété à Vincennes ?▾
Quelle est la rue la plus chère de Vincennes ?▾
Vincennes est-elle une ville sûre ?▾
Combien de passoires énergétiques à Vincennes ?▾
Le prix de VOTRE adresse à Vincennes
La moyenne commune ne suffit jamais : à Vincennes, l'écart entre deux copropriétés d'une même rue dépasse couramment 20-30 %. Tapez votre adresse dans la carte ci-dessus pour voir le prix médian de votre immeuble sur 5 ans.
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