Primo-accédants : pourquoi ils signent un crédit sur deux en 2026

La progression est spectaculaire et régulière. En 2020, les primo-accédants représentaient 26 % des crédits à l’habitat ; en 2025, 44 % ; en avril 2026, 45 %, avec même une pointe à 47-48 % au quatrième trimestre 2025, selon les données compilées par MeilleursAgents (2026). Côté distribution, le courtier Empruntis indique que 80 % des dossiers déposés au premier trimestre 2026 émanaient de primo-accédants. Quelle que soit la source, la conclusion est la même : près d’un crédit immobilier sur deux finance aujourd’hui un premier achat.

Les réseaux d’agences confirment sur le terrain. Century 21 (30 juin 2026) mesure que les primo-accédants pèsent 18,2 % des acquéreurs de maisons (+9,6 % en un an) et 21,1 % des acquéreurs d’appartements. Dans un marché globalement convalescent : 941 000 transactions sur douze mois fin avril 2026 selon les Notaires de France, encore 25 % sous le pic de 2021 : ce sont bien les premiers acheteurs qui fournissent le carburant.

Le contexte du crédit aide à comprendre l’enjeu : la production de crédits à l’habitat hors renégociations a atteint 11,4 milliards d’euros en mai 2026 selon la Banque de France, après un plus haut à 12,6 milliards en mars : à comparer au creux historique de 6,9 milliards de février 2024, soit un rebond d’environ 65 %. Cette reprise du robinet bancaire profite d’abord à ceux qui empruntent : les primo-accédants.

Le premier moteur du règne des primo-accédants est un moteur… en panne : celui des secundo-accédants. L’AFP les décrivait le 2 juillet 2026 comme des acheteurs « empêchés ». Leur équation est devenue dissuasive : vendre leur bien actuel dans un marché où une maison met 105 jours à trouver preneur (Century 21, 30 juin 2026) et où 8 transactions sur 10 se négocient (L’Adresse, 30 juin 2026), puis racheter en empruntant autour de 3,3 % sur 20 ans : en renonçant, pour beaucoup, à un crédit contracté à un taux nettement inférieur pendant les années de taux bas.

Ce verrou du « vendre pour racheter » gèle toute une partie de la chaîne immobilière : les ménages qui devraient monter en gamme restent dans leurs murs, leurs biens n’arrivent pas sur le marché de la revente, et les projets s’enchaînent moins. Mécaniquement, la part relative des primo-accédants, qui n’ont ni bien à vendre, ni taux à perdre, augmente dans la production de crédit.

Pour les primo-accédants, ce blocage des secundo est paradoxalement une aubaine : moins de concurrence sur les biens à l’achat, des vendeurs plus patients et plus ouverts à la négociation, et un rapport de force qui leur est favorable. Leur absence de vente préalable, longtemps perçue comme une fragilité, est devenue leur meilleur atout : pas de chaîne, pas de condition suspensive de revente, des dossiers plus simples et plus rapides à sécuriser pour les vendeurs.

Deuxième moteur : l’argent. La loi de finances 2025 a autorisé les départements à majorer les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, à 5 %, sur une fenêtre courant d’avril 2025 à mars 2028. En 2026, 83 départements appliquent ce taux majoré : les droits totaux atteignent environ 6,32 % du prix d’achat, contre 5,81 % au barème antérieur (voir l’actualité service-public.gouv.fr consacrée au sujet).

Or les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exemptés de cette hausse : pour eux, le barème reste au niveau antérieur, quel que soit le département. L’écart de 0,51 point n’a l’air de rien, mais il se compte en milliers d’euros : sur un achat à 200 000 €, il représente environ 1 000 € de droits en moins : un calcul illustratif obtenu en appliquant simplement la différence de taux au prix. À l’échelle d’un budget de premier achat, où chaque euro d’apport compte, l’avantage est loin d’être symbolique.

Cet avantage comparatif crée un effet de ciseau inédit : au moment précis où l’achat devient plus coûteux en frais pour tous les autres acquéreurs, il reste au tarif antérieur pour les primo-accédants. Une incitation discrète mais réelle à faire son premier achat pendant la fenêtre de majoration, c’est-à-dire d’ici mars 2028. Notre article dédié aux frais de notaire 2026 chiffre cette hausse, simulations à l’appui.

Troisième moteur, le plus puissant : le prêt à taux zéro. Depuis le 1er avril 2025 (décret n°2025-299 du 29 mars 2025), le PTZ est ouvert au logement neuf sur tout le territoire, fin du zonage restrictif, et les maisons individuelles neuves y sont à nouveau éligibles, ce qui était l’une des principales demandes des acquéreurs hors grandes métropoles. Dans l’ancien, le PTZ reste possible en zones B2 et C à condition de réaliser des travaux.

Les quotités varient selon le type de projet et les revenus : jusqu’à 50 % du coût de l’opération en collectif neuf (40 % ou 20 % pour les tranches de revenus supérieures), et jusqu’à 30 % en maison individuelle neuve (20 % ou 10 % selon la tranche). Le montant du PTZ est plafonné à 180 000 € dans le neuf et 132 000 € dans l’ancien avec travaux. Nouveauté 2026 : le dispositif s’ouvre aux acquéreurs en Bail Réel Solidaire (BRS), ce montage qui dissocie le foncier du bâti pour abaisser le prix d’entrée. Et la visibilité est assurée : le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Concrètement, un PTZ bien calibré agit comme un apport gratuit : une fraction significative de l’opération ne porte aucun intérêt, ce qui abaisse la mensualité globale et aide à rester sous le plafond d’effort de 35 %. Combiné à l’exemption de DMTO majoré et, pour l’ancien avec travaux, à MaPrimeRénov’ : rouverte le 23 février 2026 avec 3,6 milliards d’euros de budget —, l’arsenal du premier achat n’a jamais été aussi fourni.

Un point de vigilance s’impose, car une information erronée circule largement en ligne : plusieurs sites annoncent une revalorisation des plafonds du PTZ en 2026, avec des hausses supposées de 8 à 13 %. C’est faux. La loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026) n’a procédé à aucune revalorisation des barèmes du PTZ : ni les plafonds de ressources, ni les montants maximaux n’ont bougé.

Les barèmes applicables en 2026 restent ceux fixés par le décret n°2025-299 du 29 mars 2025, en vigueur depuis le 1er avril 2025. Les vraies nouveautés de la période sont ailleurs : l’élargissement au neuf sur tout le territoire (avril 2025), le retour des maisons individuelles (avril 2025), l’ouverture au Bail Réel Solidaire (2026) et la prolongation jusqu’à fin 2027. La confusion vient probablement de là : beaucoup d’articles mélangent l’élargissement réel du dispositif avec une revalorisation chiffrée qui, elle, n’a jamais été votée.

Le réflexe à adopter avant de bâtir un plan de financement : vérifier les conditions sur les sources officielles (service-public.gouv.fr, texte du décret) ou auprès d’un courtier, plutôt que sur des simulateurs non datés. Un budget construit sur des plafonds surestimés de 10 % peut faire échouer un dossier au moment du passage en banque.

Qui sont ces acheteurs qui portent le marché ? Le primo-accédant type de 2026 a 36,5 ans en moyenne : les moins de 30 ans ne représentant que 29 % des dossiers —, signe que le premier achat se joue désormais autour de la mi-trentaine. Côté financement, les banques exigent couramment un apport de 15 à 20 % du projet, contre environ 10 % il y a quelques années : la barrière d’entrée s’est déplacée du taux vers l’apport. Et les durées s’étirent : 254 mois en moyenne en juin 2026, un record selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Côté bien, le cliché du primo-accédant en appartement neuf de métropole est à ranger au placard : 92 % achètent dans l’ancien, et 64 % une maison. Le premier achat 2026 ressemble davantage à une maison ancienne en ville moyenne ou en périphérie qu’à un T2 en VEFA. Logique, quand on regarde le pouvoir d’achat immobilier : selon Meilleurtaux (9 juillet 2026), 1 000 € par mois financent 142 m² à Saint-Étienne, 90 m² au Havre ou 87 m² au Mans : contre 18 m² à Paris.

Cette géographie du premier achat recoupe la dynamique des villes moyennes observée au premier semestre 2026 : Orpi y mesure des volumes de compromis en forte hausse, comme à Limoges (+17 %, avec un prix stable de 1 650 €/m²) ou Orléans (+14 %). Des marchés accessibles, où l’apport requis reste atteignable et où le PTZ maison individuelle retrouve tout son sens.

Dernier élément du décor : les règles du jeu ne bougeront pas à court terme. Le HCSF a confirmé en mars 2026 le statu quo : taux d’effort plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise ; durée maximale de 25 ans (27 ans en VEFA avec différé) ; et une marge de flexibilité de 20 % des dossiers laissée à l’appréciation des banques. La proposition de loi Causse, qui voulait substituer une logique de « reste à vivre » au taux d’effort, a été retirée le 30 avril 2026 face à l’opposition de la Banque de France et de la BCE.

Dans ce cadre contraint, la marge de manœuvre se trouve dans les lignes du dossier : l’apport, la durée, et l’assurance emprunteur, souvent négligée. Puisqu’elle entre dans le calcul des 35 %, la faire baisser augmente directement la capacité d’emprunt. Le marché reste pourtant dominé à 85 % par les bancassureurs, et plus d’un emprunteur sur deux n’est jamais informé de son droit de changer d’assurance à tout moment (loi Lemoine) : des manquements qui ont valu environ 900 000 € d’amendes cumulées à quatre banques (DGCCRF, 2025-2026).

Les taux du moment restent, eux, abordables en comparaison du pic de 2023 : 3,31 % en moyenne sur 20 ans en juillet 2026 selon CAFPI, les meilleurs profils obtenant 3,10 % : contre environ 4,20 % fin 2023. La remontée entamée après la hausse de la BCE du 11 juin 2026 incite toutefois les candidats à ne pas laisser traîner un dossier finalisé.

Premier achat, première négociation, premier crédit : voici les vérifications qui sécurisent un dossier en 2026, dans l’ordre où elles se présentent.