Maison avec grand terrain : 22 fois plus de terre, 5 % de plus

Le tableau ci-dessous classe toutes les ventes de maisons de l'année par surface de terrain. Chaque ligne donne le prix de vente réellement payé, la surface habitable et la surface de terrain, toutes trois au milieu de leur tranche, c'est-à-dire qu'autant de ventes sont au-dessus qu'en dessous.

L'explication tient en une phrase : la place coûte cher là où il n'y en a pas. Une maison sur 87 m² de terrain est une maison de ville, mitoyenne, dans un tissu dense où le foncier est rare et donc cher. Une maison sur trois hectares est à la campagne, là où la terre ne manque pas et où les prix au m² sont structurellement plus bas.

Ce que le tableau mesure, ce n'est donc pas la valeur du terrain en soi, c'est l'endroit où l'on se trouve. Le grand terrain n'est pas la cause du prix bas, il en est le symptôme géographique. C'est une nuance capitale, et elle explique pourquoi la comparaison change complètement quand on la refait à l'intérieur d'un même département.

Reste un fait qui, lui, ne bouge pas : à budget donné, autour de 240 000 à 250 000 €, un acheteur français a le choix entre 478 m² de terrain et près de trois hectares. Ce sont les mêmes 250 000 €. Beaucoup d'acheteurs ignorent tout simplement que ce choix existe.

Quand on refait la comparaison département par département, une ligne de partage apparaît nettement. Dans tout le grand Ouest et une bonne partie du Centre, une maison avec 2 000 à 5 000 m² de terrain se vend moins cher qu'une maison du même département avec un terrain de lotissement classique, alors qu'elle est plus grande.

L'Ille-et-Vilaine est le cas le plus spectaculaire. Une maison de 103 m² sur 466 m² de terrain s'y vend 272 750 €. Une maison de 118 m² sur 2 878 m² de terrain s'y vend 230 000 €. Quinze mètres carrés habitables de plus, six fois plus de terrain, et 42 750 € de moins.

Sur l'arc méditerranéen et dans la vallée du Rhône, la règle se retourne complètement. Le grand terrain s'y paie, et cher, parce qu'il y ouvre autre chose : une piscine, une vue, un vis-à-vis inexistant, et un marché de résidences secondaires qui accepte de payer pour cela.

Dans le Vaucluse, une maison de 150 m² sur 2 807 m² se vend 398 500 €, contre 260 000 € pour une maison de 94 m² sur 465 m², soit 53 % de plus. En Corse-du-Sud l'écart atteint 52 %, dans l'Aude 51 %, dans les Bouches-du-Rhône 49 %.

Deux départements du grand Ouest font exception à leur propre région, l'Orne avec 45 % et la Dordogne avec 37 %. Le point commun est le même qu'au sud : ce sont des marchés où une part importante des grandes propriétés part en résidence secondaire, à des acheteurs venus d'ailleurs qui n'arbitrent pas de la même façon que les locaux.

Voici, pour les acheteurs qui cherchent réellement de l'espace, les départements où une maison avec environ 2 800 m² de terrain se paie le moins cher. Ces chiffres sont des prix réellement payés en 2025, pas des prix affichés dans des annonces.

La longère est une maison basse et allongée, typique de la Bretagne, de la Normandie et du Maine, presque toujours vendue avec de la terre. Les corps de ferme et les maisons de maître répondent à la même logique. Aucun fichier public ne les identifie sous ce nom, mais la tranche des maisons avec plus de 2 000 m² de terrain les contient à peu près toutes.

Dans les départements où ces biens se trouvent, voici ce que ce marché a payé en 2025.

Si vous vendez une maison avec beaucoup de terrain, le message est clair : ne comptez pas sur le terrain pour porter le prix, sauf dans le sud-est et sur les marchés de résidences secondaires. Partout ailleurs, l'acheteur paie la maison, ses volumes et son état, et considère la terre comme un bonus qu'il n'a pas demandé.

Il existe cependant une exception qui change tout, et c'est la seule qui vaille la peine d'être creusée avant de fixer un prix : la divisibilité. Un terrain de 2 800 m² dans une zone constructible, desservi par les réseaux et non grevé de contraintes, peut valoir bien davantage que ce que dit ce classement, parce qu'il porte un ou deux lots à bâtir. Un terrain de la même taille en zone naturelle ou agricole ne vaut, lui, que ce que vaut un pré.

La différence entre les deux ne se lit ni dans l'annonce ni au cadastre. Elle se lit dans le plan local d'urbanisme, et notamment dans ses orientations d'aménagement, qui peuvent interdire une division que le règlement semblait autoriser. C'est la première chose à vérifier avant de fixer un prix sur un bien avec de la terre.

De la base des demandes de valeurs foncières publiée par l'administration fiscale, qui recense toutes les ventes immobilières enregistrées chez les notaires. Nous avons retenu l'année 2025 complète et les seules ventes de maisons, sans local professionnel associé, soit 376 188 ventes réparties sur 97 départements.

Chaque vente compte une fois, au prix total payé, même lorsqu'elle porte sur plusieurs parcelles réunies dans le même acte. La surface de terrain retenue est celle de l'ensemble des parcelles vendues. Les valeurs indiquées sont des médianes, ce qui veut dire qu'il y a autant de ventes au-dessus qu'en dessous, une mesure plus fidèle qu'une moyenne dès que quelques biens d'exception figurent dans le lot.

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle n'apparaissent pas : ces trois départements relèvent du livre foncier d'Alsace-Moselle et ne versent pas au fichier national. Enfin, les tranches les plus rares comptent moins de ventes que les autres, et nous n'avons publié un département que lorsque le nombre de ventes le permettait.