Analyse foncière complète : ce que contient le rapport 18 pages
Avant d'acheter, de vendre ou d'estimer un bien, une question simple se pose : que sait-on vraiment de cette adresse ? Le sous-sol est-il argileux, la zone inondable, le quartier en mutation, le prix cohérent avec les ventes réelles du secteur ? Toutes ces réponses existent, dispersées dans des dizaines de bases publiques que personne ne consulte en entier. L'analyse foncière complète Terralyse (parfois appelée diagnostic foncier) les croise automatiquement : 82+ sources officielles compilées en un rapport de 18 pages sur n'importe quelle adresse de France. Voici exactement ce qu'elle contient, ce qu'elle n'est pas, et comment l'obtenir.
Analyse foncière ou diagnostic immobilier : ne confondez plus
Précision indispensable, parce que la confusion est fréquente : l'analyse foncière n'est pas un diagnostic immobilier. Les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP) sont des contrôles techniques du bâtiment, réalisés sur place par un diagnostiqueur certifié, obligatoires pour vendre ou louer, et regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à l'acte.
L'analyse foncière joue sur un tout autre terrain : c'est un document d'aide à la décision qui porte sur la parcelle, son environnement et son marché. Elle ne remplace aucun diagnostic obligatoire, et aucun diagnostic obligatoire ne la remplace : le DPE vous dit si la maison est bien isolée, l'analyse foncière vous dit si le terrain est en zone argileuse, si un permis de construire vient d'être déposé à côté, et si le prix demandé colle aux ventes réellement signées dans la rue.
| Objet | L'état technique du bâtiment | La parcelle, son environnement, son marché |
| Qui la réalise | Diagnostiqueur certifié, sur place | Croisement automatique de données officielles |
| Obligatoire | Oui, pour vendre ou louer | Non, décisionnelle |
| Quand | Avant la mise en vente ou location | Avant d'acheter, d'estimer, de fixer un prix |
| Contenu type | DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP | Risques, urbanisme, ventes réelles, sous-sol, quartier |
| Prix indicatif | 200 à 500 € le dossier complet | 9,90 € à l'unité, offerte avec l'estimation en ligne |
Les 12 chapitres du rapport, page par page
Le rapport suit toujours la même structure : une synthèse décisionnelle en tête, puis les chapitres thématiques, chacun avec ses données sourcées et sa conclusion en clair.
- →1. Synthèse décisionnelle : le score global de l'adresse sur 100, les points forts, les points de vigilance et les chiffres clés du marché. La page à montrer à votre banquier ou à votre conjoint.
- →2. Identification et urbanisme : parcelle cadastrale exacte (section, numéro, contenance), zonage PLU ou PLUi officiel, règles applicables et secteurs de projet. Ce que la mairie vous dirait, sans le déplacement.
- →3. Fiscalité et marché immobilier : les ventes réelles du quartier (données notariales DVF), prix médian au m², évolution sur plusieurs années, comparables proches. Les prix payés, pas les prix affichés.
- →4. Risques naturels : inondation, argiles gonflantes, sismicité, radon, mouvements de terrain, et l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Ce qui fissure les maisons et fait grimper les franchises d'assurance.
- →5. Pollution des sols : sites industriels recensés, sols pollués ou potentiellement pollués à proximité (BASOL, BASIAS, ICPE), avec distances.
- →6. Géologie et sous-sol : nature du sous-sol, profondeur de la nappe phréatique, cavités souterraines. Décisif pour une extension, une piscine ou un sous-sol habitable.
- →7. Énergie et bâtiment : caractéristiques du bâti (année, matériaux, hauteur), DPE enregistrés, potentiel solaire de la toiture calculé sur l'ensoleillement réel.
- →8. Transport et mobilité : gares et arrêts à proximité, temps d'accès, vélos en libre-service, zone à faibles émissions et restrictions de circulation.
- →9. Équipements et services : écoles, commerces, santé, distances réelles. Le quotidien du quartier en chiffres.
- →10. Connectivité et réseaux : fibre, couverture mobile par opérateur, antennes à proximité.
- →11. Socio-économie et sécurité : profil des habitants, revenus, dynamique démographique et données de sécurité de la commune.
- →12. Climat, patrimoine et sources : exposition climatique, monuments et périmètres ABF (qui contraignent les travaux extérieurs), et la liste complète des sources utilisées avec leurs dates.
À quoi elle sert concrètement, selon votre situation
Vous achetez. C'est le cas d'usage roi : 9,90 € pour savoir avant de signer ce que le vendeur ne vous dira pas forcément. Une zone argileuse en aléa fort, un projet immobilier voisin, une nappe à 2 mètres ou un secteur ABF changent la valeur d'un bien et le coût de vos projets de travaux. L'analyse se lit en 20 minutes et s'emporte à la contre-visite, avec les questions précises à poser.
Vous vendez. Un prix se défend avec des faits. Les ventes réelles du quartier et les atouts objectifs de l'adresse (transports, équipements, absence de risques) documentent votre prix face à des acheteurs négociateurs. Et si vous passez par notre estimation en ligne, l'analyse complète vous est offerte avec la fourchette.
Vous investissez ou vous arbitrez un patrimoine. Comparer trois adresses candidates sur les mêmes 82 sources, objectivement, avant de faire les visites. La synthèse décisionnelle a été conçue exactement pour cet exercice.
Vous êtes professionnel de l'immobilier. L'analyse est votre outil quotidien en illimité dans l'abonnement Terralyse, brandée à vos couleurs pour vos clients dans le tunnel d'estimation et le QR vitrine. C'est le cadeau qui transforme un curieux en lead vendeur.
Comment l'obtenir (et pourquoi elle est parfois gratuite)
Deux chemins mènent au rapport. Le premier est gratuit : passez par l'estimation en ligne de votre bien. L'analyse foncière complète de votre adresse est offerte avec votre fourchette de prix, envoyée par email en quelques minutes. C'est le chemin naturel si le bien est le vôtre et qu'un avis de valeur vous intéresse aussi.
Le second est immédiat et anonyme : depuis la carte des prix, cherchez n'importe quelle adresse, cliquez sur la parcelle et débloquez son analyse complète pour 9,90 €. Aucun compte à créer, paiement sécurisé, le PDF se télécharge dans la foulée. C'est le chemin de l'acheteur qui analyse un bien repéré en annonce, ou du curieux qui veut tout savoir sur une adresse avant une visite.
Dans les deux cas, le rapport est généré à la demande avec les données du jour, pour n'importe quelle adresse en France.
Questions fréquentes
L'analyse foncière est-elle un diagnostic immobilier obligatoire ?
D'où viennent les données du rapport ?
Combien coûte l'analyse foncière complète ?
En combien de temps le rapport est-il livré ?
Fonctionne-t-elle pour toutes les adresses ?
Quelle différence avec une estimation en ligne ?
En conclusion
Une adresse ne se résume ni à ses photos ni à son prix affiché. Les 82 sources publiques qui la décrivent existent, gratuites et officielles, mais dispersées au point que personne ne les consulte toutes. L'analyse foncière complète les rassemble en 18 pages lisibles, pour le prix d'un ticket de cinéma. Avant votre prochaine visite, votre prochaine offre ou votre prochaine mise en vente, offrez-vous le réflexe des professionnels : tout savoir, avant de décider.
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