Bail de location : ce qui change au 1er octobre 2026
Vous signez ou renouvelez un bail d'habitation à partir du 1er octobre 2026 ? Le modèle officiel que ce bail doit suivre change ce jour-là. Un décret du 6 juillet 2026, paru au Journal officiel du 7 juillet, met à jour les contrats types de location vide, de location meublée et de colocation. Les règles du loyer, du dépôt de garantie et de la durée du bail ne bougent pas. Trois points changent : la clause qui met fin au bail en cas d'impayé devient une rubrique obligatoire du modèle, avec son délai de six semaines, une mention nouvelle signale les logements réservés aux résidences principales, et le numéro de portable peut figurer au contrat. Voici ce qui change, pour qui, à partir de quand, et ce que vous avez à faire, que vous soyez propriétaire ou locataire.
En bref
L'essentiel en cinq points, avant le détail.
- →Le texte : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026.
- →Depuis quand : il s'applique aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
- →Pour qui : les locations de résidence principale, vides ou meublées, et les colocations signées sous un bail unique.
- →Ce qui change : la clause de fin du bail en cas d'impayé, une mention sur l'obligation de résidence principale, un numéro de portable facultatif.
- →Les baux en cours : le décret ne demande pas de les réécrire.
Ce qui change dans le modèle de bail
Depuis 2015, un bail de résidence principale doit suivre un modèle officiel, appelé contrat type, fixé par décret. Il en existe deux, l'un pour la location vide, l'autre pour la location meublée, et chacun sert aussi à la colocation signée sous un bail unique. Ce sont ces deux modèles que le décret du 6 juillet 2026 met à jour.
| Fin du bail en cas d'impayé | Rubrique présentée comme facultative, sans délai écrit | Rubrique obligatoire, avec le délai de six semaines après un commandement de payer |
| Autres cas de fin automatique du bail | Défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par un juge | Les mêmes, plus le non-respect de l'obligation de résidence principale |
| Logement réservé aux résidences principales | Aucune ligne prévue | Une mention à remplir quand le logement est concerné |
| Présentation du propriétaire et du locataire | Aucun numéro de téléphone prévu | Un numéro de portable, facultatif |
La clause qui met fin au bail en cas d'impayé
C'est le changement le plus important. Le bail prend fin automatiquement si le loyer ou les charges ne sont pas payés à la date prévue, ou si le dépôt de garantie n'est pas versé. Les juristes parlent de clause résolutoire. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse. Ce commandement est l'acte que le propriétaire fait remettre au locataire par un commissaire de justice, le nouveau nom de l'huissier.
Sur le fond, rien de neuf. Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, tout bail d'habitation doit contenir cette clause, et le délai est passé de deux mois à six semaines. Le modèle officiel, lui, la présentait encore comme une rubrique à remplir « le cas échéant », sans délai. Il est désormais aligné sur la loi.
Le bail n'est pas rompu du jour au lendemain pour autant. Le propriétaire doit encore saisir le juge pour faire constater la fin du bail, et le locataire peut à tout moment demander au juge des délais de paiement.
Trois autres cas, au choix du propriétaire
Le propriétaire peut aussi prévoir que le bail prenne fin automatiquement dans trois autres situations. Les deux premières figuraient déjà dans le modèle, la troisième est nouvelle.
- →le locataire n'a pas pris d'assurance pour le logement, un mois après un commandement resté sans effet
- →le locataire trouble le voisinage, à condition que ces troubles aient été constatés par une décision de justice « passée en force de chose jugée », c'est-à-dire qui ne peut plus faire l'objet d'un recours suspendant son exécution, comme l'appel
- →nouveau : le logement est soumis à l'obligation de résidence principale et le locataire ne l'occupe pas comme sa résidence principale. La clause ne joue alors qu'à la fin du délai fixé par le maire dans sa mise en demeure.
Une mention pour les logements réservés aux résidences principales
Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, une commune peut décider, dans son plan local d'urbanisme, que les logements neufs de certains secteurs seront réservés aux résidences principales. La règle peut aussi viser des logements créés en transformant des locaux qui n'étaient pas des habitations. La commune ne peut le faire que là où la taxe sur les logements vacants s'applique, ou là où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements. Un logement concerné ne peut pas être loué en meublé de tourisme, sauf la location occasionnelle de sa propre résidence principale.
Le code de l'urbanisme impose que le bail d'un tel logement le mentionne expressément, faute de quoi le contrat est nul. Le nouveau modèle prévoit donc une ligne à remplir dans ce cas, qui précise que le logement est à usage exclusif de résidence principale.
Le numéro de portable, facultatif
La présentation du propriétaire et du locataire, en tête du bail, peut désormais indiquer leur numéro de téléphone portable. Ce n'est pas obligatoire. D'après la notice du décret, l'idée est de pouvoir joindre plus vite un locataire en difficulté de paiement, avant que la situation ne mène à une expulsion.
Qui est concerné
Le nouveau modèle vaut pour les locations de résidence principale, c'est-à-dire un logement, vide ou meublé, que le locataire occupe au moins huit mois par an. Il vaut aussi pour la colocation signée sous un seul bail commun à tous les colocataires.
Il ne concerne pas les colocations où chacun signe son propre bail, les logements HLM, ni les logements dont la convention ouvre droit à l'APL, c'est-à-dire ceux conventionnés avec l'État, ou avec l'Anah à loyer social ou très social. Un logement conventionné avec l'Anah à loyer intermédiaire suit en revanche le nouveau modèle. Le bail mobilité, la location saisonnière et le meublé de tourisme obéissent eux aussi à d'autres règles.
À partir de quand
Le nouveau modèle s'applique aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Le décret a été pris le 6 juillet 2026 et publié au Journal officiel le 7 juillet, ce qui a laissé près de trois mois pour mettre les modèles à jour.
Un bail signé avant le 1er octobre garde sa rédaction. Le décret vise les baux conclus ou renouvelés, et ne mentionne pas la reconduction tacite, qui prolonge un bail arrivé à échéance sans nouveau contrat. En cas de doute sur votre propre bail, l'ADIL de votre département répond gratuitement.
Ce que vous devez faire
Rien d'urgent pour un bail en cours. Tout se joue au moment de la prochaine signature, ou du prochain renouvellement.
Vous êtes propriétaire
- →Pour tout bail signé à partir du 1er octobre 2026, utilisez un modèle à jour. Il doit contenir la rubrique sur la fin du bail en cas d'impayé, avec le délai de six semaines.
- →Si vous passez par une agence ou par un site de modèles de bail, demandez si leur version tient compte du décret du 6 juillet 2026.
- →Si votre logement est neuf, ou issu de la transformation d'un local qui n'était pas une habitation, demandez à la mairie s'il se trouve dans un secteur réservé aux résidences principales. Si c'est le cas, la mention doit figurer au bail.
- →Avant de signer, vérifiez aussi la classe énergétique du logement : en métropole, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 (le 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte). Notre article sur les passoires thermiques fait le point sur ce calendrier.
Vous êtes locataire
- →Avant de signer, relisez la rubrique qui liste les cas où le bail peut prendre fin automatiquement.
- →En cas de difficulté de paiement, la clause ne joue que six semaines après un commandement de payer. Ce document doit indiquer le montant dû, la possibilité de demander une aide au fonds de solidarité pour le logement de votre département, et celle de demander des délais de paiement au juge.
- →Le numéro de portable est une rubrique facultative du bail.
- →Si le bail mentionne l'obligation de résidence principale, le logement doit rester votre résidence principale. Quand le bail contient la clause prévue pour ce cas, ne pas y habiter à titre principal peut entraîner la fin du bail.
Ce qui ne change pas
Le décret ne touche ni au montant du loyer, ni à son encadrement, ni au dépôt de garantie, ni à la durée du bail, ni aux préavis.
D'autres textes de l'été concernent les locataires, sans lien avec le modèle de bail. Le plafonnement des hausses de loyer dans les zones tendues est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par un décret du 20 juillet 2026, et les aides au logement sont revalorisées au 1er octobre, comme chaque année. Pour situer un loyer par rapport à ceux de votre commune, consultez notre page loyers et rendement locatif par ville.
Les textes officiels
Cet article s'appuie uniquement sur les textes publiés au Journal officiel et sur les codes en vigueur, consultés sur Légifrance le 21 septembre 2026.
- →Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, Journal officiel du 7 juillet 2026.
- →Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui contient les deux modèles de bail, vide et meublé.
- →Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la clause de fin du bail en cas d'impayé et le délai de six semaines.
- →Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : la classe énergétique minimale d'un logement décent, donc louable, en métropole et outre-mer.
- →Article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme : les secteurs réservés aux résidences principales.
- →Service-Public : plafonnement des hausses de loyer prolongé et aides au logement revalorisées au 1er octobre.
Questions fréquentes
Dois-je refaire mon bail en cours au 1er octobre 2026 ?
Le nouveau bail type concerne-t-il la location meublée ?
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?
Le délai avant la fin du bail pour impayé est-il de deux mois ou de six semaines ?
Qu'est-ce que l'obligation de résidence principale ?
Où trouver le nouveau modèle de bail ?
En conclusion
Le bail de location change peu sur le fond au 1er octobre 2026, mais il change sur le papier. La clause qui met fin au bail en cas d'impayé devient une rubrique obligatoire du modèle, avec le délai de six semaines prévu par la loi depuis 2023. Une ligne nouvelle signale les logements que la commune réserve aux résidences principales, et le numéro de portable peut apparaître au contrat. Propriétaire, vérifiez que votre modèle est à jour avant toute signature à partir de cette date. Locataire, relisez la rubrique sur la fin du bail. Dans les deux cas, un bail en cours n'a pas à être réécrit.
L'actualité immobilière par les vraies ventes
Tendances de prix, baromètres et analyses calculées sur les ventes notariales officielles, réunis chaque vendredi dans une lettre.
En vous inscrivant, vous acceptez de recevoir la newsletter immobilière de Terralyse (une lettre par semaine, le vendredi, avec les articles de la semaine). Vous pouvez vous désinscrire à tout moment depuis chaque lettre.
Voir les loyers de ma commune
Le loyer au mètre carré et le rendement locatif de votre commune, calculés sur les loyers officiels et les ventes réelles.
Accéder à l'outil →