Passoire thermique : ce que 2026 change pour louer et vendre

Le mot n'a pas de définition dans la loi, mais tout le monde s'accorde sur son contenu : un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le DPE. La classe dépend de la consommation d'énergie primaire par mètre carré et par an, et depuis la réforme de 2021, des émissions de gaz à effet de serre : c'est la plus mauvaise des deux notes qui compte.

Concrètement, un logement F consomme entre 331 et 420 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, un logement G plus de 420. Pour un appartement de 60 m² chauffé à l'électricité, cela représente souvent plus de 2 000 € d'énergie par an, avant même de parler de confort.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d'interdiction progressive. Il s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas aux locataires en place au milieu d'un bail. Voici les dates en vigueur en métropole.

Présenté en avril 2026, le projet de loi dit « Relance logement » propose de permettre aux propriétaires d'un logement F ou G de continuer à le louer, à condition de s'engager à réaliser des travaux de rénovation dans un délai fixé : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un appartement en copropriété. À la date de cet article, ce texte est en discussion au Parlement et rien n'est voté.

Tant que la loi n'a pas changé, c'est le calendrier ci-dessus qui s'applique. Un bailleur qui remet un G en location aujourd'hui en comptant sur l'assouplissement prend un risque juridique : le locataire peut exiger des travaux, une baisse de loyer, ou la mise en conformité devant le juge.

Vendre reste possible, sans limite de date. Deux obligations s'ajoutent en revanche au DPE. Depuis le 1^er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G exige un audit énergétique, remis à l'acheteur dès la première visite : il décrit les travaux à faire, par étapes, avec leur coût estimé et les aides mobilisables. L'obligation s'est étendue aux logements classés E depuis le 1^er janvier 2025. La classe doit aussi figurer sur l'annonce, avec la mention du montant estimé des dépenses d'énergie.

Sur le prix, l'effet est mesurable : les acheteurs négocient le coût des travaux et le risque locatif. Nous avons chiffré cet écart à partir de l'étude des notaires dans notre article sur la valeur verte : la classe énergétique pèse sur le prix de vente, et de plus en plus.

En France, 8,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G. La part varie du simple au décuple selon les départements : le climat, l'âge du bâti, le mode de chauffage et la part de résidences secondaires expliquent l'essentiel.

Les départements les moins touchés sont Aude (1,9 %), Martinique (2,1 %), Corse-du-Sud (2,1 %), Haute-Corse (2,3 %), Hérault (2,4 %). Les plus touchés sont Lozère (20,7 %), Hautes-Alpes (20,6 %), Creuse (20 %), Cantal (18,2 %), Paris (18,1 %).

Paris, avec 18,1 %, est le grand département urbain le plus concerné : un parc ancien, chauffé à l'électricité dans de petits appartements, où la classe tombe vite. C'est aussi là que l'interdiction de louer les G pèse le plus, tant le parc locatif privé y est important.

La carte complète, département par département et région par région, est sur notre baromètre des passoires thermiques. Chaque page de commune donne la part locale, sur les mêmes diagnostics.

Le mode de calcul du diagnostic bouge aussi. Un arrêté du 19 août 2026, paru au Journal officiel du 26 août, abaisse le coefficient appliqué à l'électricité au 1^er janvier 2027 : des logements chauffés à l'électricité vont changer de classe sans le moindre chantier, et une partie des F et G d'aujourd'hui en sortira. Nous avons mesuré cet effet département par département et dans les grandes villes : DPE 2027, où les logements vont changer de classe et les grandes villes où le plus de logements changent de classe.

Pour un propriétaire de passoire chauffée à l'électricité, la question pratique est donc de savoir si le logement sortirait de F ou G par le seul effet du calcul. Si oui, engager de gros travaux uniquement pour la classe peut attendre la nouvelle étiquette, que l'observatoire de l'ADEME délivrera gratuitement à partir du 1^er janvier 2027, sans refaire le diagnostic. Si non, le calendrier des interdictions reste le même.